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Toulouse : l'impact de la crise sur l'immobilier et les crédits devrait être mesuré

| Publié le 21-07-2020 08:49 | Mise à jour le 21-07-2020 09:08
Toulouse : l'impact de la crise sur l'immobilier et les crédits devrait être mesuré
Crédit(s) photo(s) : (c) Shutterstock  

Les premiers mois de 2020 laissaient présager un premier semestre immobilier exceptionnel. Les taux d'emprunt étaient historiquement bas, la situation promettait ainsi une très belle année pour le secteur.
Suite à la crise sanitaire et la période de confinement, le marché immobilier et bancaire a été fortement bouleversé et ralenti pendant deux mois. Comment se porte-t-il à présent sur la région toulousaine ? ICC Finance, société de courtage, décrypte son état post-déconfinement.

Quelle situation après le déconfinement ?

De manière générale, les mois de mars et avril représentent entre 20 et 25% des demandes de crédit de l'année. C'est la période la plus importante en termes d'activité pour les courtiers en crédit immobilier.

L'année dernière sur cette même période, les agences toulousaines du réseau ICC Finance avaient comptabilisé 340 nouvelles demandes de financement. Cette année, confinement oblige, elles ont enregistré 120 demandes, soit un afflux entrant de clients qui a diminué de deux tiers.

« Suite au déconfinement nous observons un regain d'activité important sur le bassin toulousain. Est- ce un effet de reprise ? Cela va-t-il durer ? Nous ne pouvons pas le prédire. Cependant nous avons retrouvé, depuis la fin du confinement, une activité presque similaire à celle que nous avions avant la crise sanitaire. D'un point de vue bancaire nous ne sommes pas encore à 100% des capacités habituelles. Les banques sont encore organisées en télétravail. Tout n'est pas encore revenu totalement à la normale, en tout cas pour la partie financement immobilier » analyse Hugo Cariat, co-fondateur d'ICC Finance.

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Des conditions de financement toujours intéressantes

Les taux d'emprunt sont, pour le moment, plus hauts que ce qu'ils étaient avant le confinement. À titre d'exemple, en région toulousaine :
▪ Pour un emprunt sur 20 ans, le taux moyen est passé - en trois mois - de 1,12% à 1,25%, soit une augmentation 0,13 point.
▪ Pour un emprunt sur 25 ans, le taux moyen est passé de 1,38% à 1,40%, soit 0,02 point de plus.
Le contexte actuel reste donc tout de même relativement favorable à l'investissement immobilier.

« Nous sommes sur des taux d'emprunt historiquement bas, biens inférieurs à ceux proposés entre les années 2010 et 2015. Ils restent, pour les particuliers, tout de même très attractifs, même s'ils ne sont plus aussi bas que ce qu'ils étaient avant le coronavirus. À ce jour, quelques indicateurs, comme la création de la dette due à la situation actuelle, laissent penser qu'ils vont continuer à augmenter dans les mois à venir. Néanmoins, cela devrait se faire de manière progressive et limitée » précise Hugo Cariat.

Concernant les durées d'emprunt, il reste intéressant de prendre un crédit sur une longue durée. Les conditions sont toujours favorables. Par exemple :

▪ En 2015 pour 200 000 euros empruntés sur 25 ans, le coût total du crédit revenait à 63 166€.
▪ À ce jour, à situation similaire, le coût est de 27.484€, soit une baisse de plus de 35.000euros.
Ainsi, même si le marché de l'immobilier venait à se tendre, les conditions de financement immobilier devraient rester intéressantes pour les futurs acheteurs.

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Des possibilités d'aménager les crédits

La crise économique actuelle devrait engendrer, pour les mois à venir, une hausse progressive des taux d'intérêt et un accès au crédit plus sélectif. Les ménages risquent de voir leurs revenus baisser à cause d'une perte d'emploi ou d'activité dues aux difficultés économiques actuelles.

Pour les personnes ayant un prêt immobilier en cours et qui ont des difficultés financières suite à l'impact du COVID-19, des solutions de financement existent. Les offres de prêt peuvent comprendre des conditions permettant de faire une suspension dans le paiement des mensualités sur des durées entre 1 et 18 mois maximum. Cela dépend du contrat et de l'établissement bancaire avec lequel le prêt a été contracté.

Il y a aussi la possibilité de moduler son échéance. De nombreux établissements bancaires proposent la modularité d'échéance qui permet d'augmenter ou de diminuer la mensualité en cours sans toucher aux conditions de taux. La répercussion se fait uniquement sur la durée du prêt. Pour se faire, il faut généralement avoir remboursé au moins un an de crédit.

Pour les professionnels, de nombreuses mesures de soutien vis-à-vis des entreprises ont été mises en place – comme le Prêt Garanti par l'État ou les Fonds de Solidarité.

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Une perspective de prix stables sur la région toulousaine

En cette période incertaine, les banques vont certainement prendre moins de risque qu'auparavant. « Sur les années 2017, 2018 et 2019, nous avons parfois vu des projets d'achat où le taux d'endettement était un peu limite ou bien des projets l'apport était faible voire inexistant. Il y a fort à parier que les banques vont être de plus en plus sélectives et qu'elles excluront du financement les dossiers qui seront jugés tout juste acceptables. La vision bancaire risque de prendre l'avantage sur la vision bancaire commerciale dans les prises de décision sur les futurs financements. Ainsi, un dossier qui, commercialement va sembler intéressant parce que le futur acquéreur est jeune et emprunte sur une longue durée, sera sans doute refusé par l'établissement bancaire si ce dernier estime qu'il y a des risques financiers sur le dossier en question » ajoute Hugo Cariat.

Dans les mois à venir, le marché de l'immobilier devrait être encore touché par la crise sanitaire. ICC Finance, constate qu'au sein de ses agences toulousaines, un client sur trois est lié de près ou de loin à l'aéronautique : employés de chez Airbus ou chez des sous-traitants. Ainsi, sur la région toulousaine, l'immobilier va être étroitement lié aux résultats et au virage que prendra le secteur de l'aéronautique. « La crise sanitaire va probablement causer une augmentation du chômage et cela peut peut-être pousser certains propriétaires à vendre leur bien immobilier afin de prendre, à la place, un bien en location. On constate sur Toulouse qu'il y a plus de demandes que d'offres de biens, notamment sur l'hypercentre. Cela pourrait permettre de remettre des offres sur le marché et peut-être avoir un impact sur les prix. Mais s'il y a une baisse, nous pensons qu'elle ne sera pas importante ; sans doute entre 5% et 10% maximum du prix de vente. On reste sur des prix au mètre carré qui ne sont pas exorbitants, par rapport à Paris, Bordeaux ou même Lyon » explique Hugo Cariat.

« Les professionnels de l'immobilier sont, de manière générale, assez optimistes pour la suite. De notre côté, au sein d'ICC Finance, nous espérons rattraper l'activité perdue entre mars et mai, sur les prochaines semaines avant la période creuse des grandes vacances d'été. En septembre et octobre, nous aurons de nouveaux éléments pour juger des conséquences de la crise sanitaire et économique sur l'immobilier. Ce sont des mois qui restent assez dynamiques en temps normal en termes de transactions immobilières. Toutefois, nous espérons et pensons que le marché immobilier a de beaux jours devant lui ! » conclut Hugo Cariat.


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