Le Fisc ouvre sa base de données des prix de l'immobilier

Connaître les prix de l'immobilier : un besoin récurrent mais peu de transparence

Les particuliers peuvent être confrontés à la nécessité de connaître les prix d'un bien immobilier dans de nombreux cas. Lors d'un achat ou d'une vente, lorsqu'ils renégocient leur crédit, lors d'une déclaration de patrimoine, mais également en cas de succession, de donation, de procédure d'expropriation...

L'agence immobilière est généralement une source fiable d'informations, puisque les professionnels d'un secteur connaissent très bien les valeurs des différents biens.

Pour ceux qui souhaitent obtenir un second avis, l'État avait précédemment mis à disposition ses données sur les ventes immobilières via le service « Patrim ». Il fallait cependant se connecter avec son numéro fiscal et déclarer son motif de recherche pour y accéder. La procédure pouvait ainsi rebuter un certain nombre d'Internautes.

Désormais, la Direction Générale des Finances Publiques a complètement ouvert sa base de données des prix immobiliers. Elle peut être consultée librement sur le site de « Demande de Valeur Foncière ».

Une application interactive pour connaître les prix de vente

La base de données fournit tous les prix de vente des 5 dernières années sur le territoire Français (hors Alsace-Moselle et Mayotte à ce jour). Elle se présente sous forme de carte interactive dont l'utilisation est assez simple.

L'internaute choisit ses critères géographiques en sélectionnant un département et une ville, voire une parcelle cadastrale. Après avoir choisi la période qu'il souhaite étudier, il lui suffit de cliquer sur le quartier recherché pour faire apparaître les parcelles où des biens ont été vendus. Un clic sur le bien permet d'afficher son prix et ses caractéristiques sommaires (type, nombre de pièces, annexes...).

Un service qui a ses limites

Si l'application est pratique, elle connaît aussi quelques limites.
Le premier concerne la période de recherche. En effet, les données sont limitées au 31 décembre 2018. Ce qui donne une vision sur les ventes réalisées il y a au moins 6 mois. Il faut bien garder cela en tête puisque pendant ce temps, les prix de l'immobilier ont continué à évoluer, à la hausse ou à la baisse.

Le deuxième frein est le nombre de transactions disponibles, qui reste limité. Sur chaque quartier que nous avons testé, peu de ventes sont ressorties, y compris sur une période d'un an. Il est donc difficile de tirer une conclusion définitive sur le prix d'un bien. D'autant que celui-ci va aussi dépendre de nombreux critères objectifs (état neuf ou ancien, étage, vue éventuelle...). Or, ceux-ci ne sont pas mentionnés.

Pour toutes ces raisons, les données fournies par le service doivent plutôt être considérées comme des indicateurs et non comme un prix définitif.

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Un service parmi d'autres

Les services permettant d'estimer un bien immobilier sur Internet sont nombreux mais connaissent tous des limites différentes. En croisant ces sources, on peut néanmoins se faire une bonne idée d'une fourchette de prix.

La base immobilière des notaires fournit les prix exacts des ventes réalisées sur un territoire. Mais même s'il est possible de sélectionner les biens par typologie et surface, l'estimation reste difficile puisque les prix ne sont pas sectorisés. Le site fournit d'ailleurs une fourchette d'évaluation. Autre biais : la recherche est également limitée aux données datées de plus de 6 mois.

Les sites MeilleursAgents et Seloger fournissent quant à eux des estimations en temps réel, mais basées sur les prix des biens mis en vente (et non vendus). Il faut donc bien faire attention à ce que le nombre de biens sur lequel s'appuie l'estimation soit suffisant pour ne pas tronquer le résultat. Enfin, il faut garder en tête que les prix peuvent être inférieurs, puisque beaucoup font l'objet de négociation au moment de la vente.