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28-12-2022 17:42:00 | Publié le
08-09-2021 14:40 Photo : Adobe Stock
1. Mulhouse : 1118 euros par mètre carré, 8,3 % de rentabilité nette
Après avoir chuté de façon presque continue entre 2007 et 2019, les prix de l'immobilier à Mulhouse ont retrouvé la croissance. En un an, ils ont progressé de près de 3 %. Ils atteignant environ 1118 euros par mètre carré. Les loyers sont quant à eux restés relativement stables avant de repartir à la hausse ces deux dernières années. La rentabilité potentielle d'un investissement locatif a donc beaucoup progressé.
Cette tendance pourrait s'inverser si la hausse des prix se poursuit. Pour ceux qui souhaitent investir dans la ville, c'est donc peut-être le bon moment.
Située à 30 km de la Suisse et 15 km de l'Allemagne, Mulhouse peut être un emplacement stratégique tout en restant dans un budget très raisonnable pour une ville de 110.000 habitants. Attention toutefois à l'emplacement du logement choisi.
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2. Saint-Étienne : 1109 euros par mètre carré, 7 % de rentabilité nette
Avec un peu moins de 1109 euros du mètre carré pour l'achat d'un appartement, Saint-Étienne reste une ville très abordable. Les prix ont progressé de près de 20% en 5 ans, mais semblent se stabiliser depuis le printemps.
Pour un investissement immobilier, le potentiel de rentabilité de la ville reste très favorable, atteignant environ 7%. Comme partout, ceux qui souhaitent acheter devront toutefois être attentif au quartier où ils investissent, et préférer les zones les plus dynamiques. Saint-Etienne est dotée d'un environnement extérieur exceptionnel et ses habitants apprécient la simplicité des transports en commun. Mais beaucoup déplorent une insécurité grandissante et une certaine saleté des rues.
3. Perpignan : 1433 euros du mètre carré, 5,8 % de rentabilité nette
La capitale des Pyrénées-Orientales présente des prix relativement stables autour de 1430 euros par mètre carré en moyenne depuis deux ans et des loyers tout aussi stables depuis 2015. Avec un budget accessible, les investisseurs peuvent envisager une rentabilité nette de 5,8 % par an.
Près de la Méditerranée, des Pyrénées et de l'Espagne, la ville catalane a de nombreux arguments pour séduire les investisseurs, dont un centre-ville attractif. A mettre toutefois en contraste avec un marché de l'emploi parfois trop peu dynamique.
4. Roubaix : 1734 euros du mètre carré, 5,5 % de rentabilité nette
Roubaix présente des prix relativement stables depuis 5 ans, autour de 1734 euros par mètre carré en moyenne. Ses loyers progressent de façon régulière d'année en année. Du point de vue de la rentabilité, la ville du Nord conserve donc un beau potentiel et les investisseurs peuvent actuellement trouver des logements dégageant environ 5,5% nets par an.
Là encore, comme pour tout investissement, il faut connaître la ville avant d'acheter. Certains quartiers sont assez excentrés et souffrent d'insécurité, quand d'autres sont plus dynamiques. Proche de Lille et de la Belgique, le choix de cette ville peut toutefois se révéler intéressant.
5. Tourcoing : 1759 euros du mètre carré, 5,5 % de rentabilité nette
Tourcoing est une terre de contrastes. En 5 ans, les prix de l'immobilier y ont progressé de 10%, mais la crise du covid19 semble infléchir la tendance. Pour combien de temps ? Mystère. Reste que les loyers ont bondi, améliorant le potentiel de rentabilité locative. Aujourd'hui, les investisseurs immobiliers peuvent envisager une rentabilité nette annuelle de 5,5% par an.
Mais attention au quartier sélectionné. Située à la frontière de la Belgique et à une quinzaine de kilomètres de Lille, la ville souffre d'une réputation d'insécurité.
6. Le Mans : 1488 euros du mètre carré, 5,3% de rentabilité nette
Principale ville de Sarthe, Le Mans se hisse parmi les communes où il est le plus intéressant d'investir ces dernières années. Ce succès provoque une inévitable hausse des prix (+15,6% en 5 ans), même s'ils restent abordables autour de 1490 euros du m2 en moyenne. Les loyers suivent cette même tendance haussière, ce qui permet à la rentabilité potentielle d'un investissement locatif de se maintenir au-dessus de 5% depuis quelques années.
L'emplacement de la ville est particulièrement stratégique dans l'Ouest de la France, à 2 heures de Paris, Nantes et Rouen et à 1h15 de Tours et d'Angers.
7. Limoges : 1482 euros du mètre carré, 5,2% de rentabilité nette
Limoges est l'une des villes où les prix de l'immobilier ont le plus progressé : +25% en 5 ans ! A l'inverse, les loyers y stagnent depuis une bonne dizaine d'années. Dans les faits, la rentabilité nette potentielle a beaucoup diminué ces derniers temps, mais la ville reste dans le top 10 du classement national puisqu'elle permet d'atteindre un peu plus de 5% par an.
Limoges gagne une réputation de ville à taille humaine assez dynamique et procurant un accès à une offre culturelle variée. Certains lui reprochent toutefois son isolement (absence de ligne de TGV) et parfois une dose d'insécurité.
8. Metz : 1853 euros du mètre carré, 4,9% de rentabilité nette
Avec des prix de l'immobilier plutôt stables et des loyers qui progressent lentement, le potentiel de Metz tend à s'améliorer. Les personnes qui investissent dans l'immobilier peuvent frôler les 5% de rentabilité nette par an. Évidemment, tout dépend encore une fois de l'emplacement et des caractéristiques du logement choisi.
9. Dunkerque : 1827 euros par mètre carré, 4,6% de rentabilité nette
Troisième ville du Nord à figurer dans le top 10 des villes les plus rentables, Dunkerque a vu ses prix beaucoup progresser en deux ans (+5,7%). Les loyers tendent à prendre le même chemin, et il est toujours possible d'atteindre une rentabilité nette honorable autour de 4,6 % par an.
Au bord de la Manche, la ville est plébiscitée notamment pour ses plages, la gratuité de ses transports en commun et la présence du TGV qui facilite l'accès à Lille et Paris. Les points négatifs qui reviennent souvent dans la bouche des habitants sont cependant la présence de pollution et le manque d'emplois en dehors du bassin industriel.
10. Le Havre : 1926 euros du mètre carré, 4,5% de rentabilité nette
Tout comme Limoges, Le Havre voit les prix de l'immobilier s'envoler depuis quelques années (+23,8% en 5 ans). Au contraire, le niveau des loyers est globalement resté identique sur la même période. Bien que la rentabilité nette se dégrade, la ville offre toujours un potentiel de 4,5% nets par an à ceux qui souhaitent faire un placement locatif.
Ville portuaire au bord de la Manche, certains quartiers y sont actuellement en cours de rénovation. Les transports en commun du Havre sont efficaces, mais certains habitants reprochent à la ville une certaine insécurité, comme dans de nombreuses autres villes.
Attention avant d'investir dans l'immobilier
Pour tous les placements, la règle est la même : une rentabilité plus élevée est synonyme d'un risque plus élevé. En immobilier, la rentabilité réelle va dépendre du prix d'achat du logement, de tous les frais nécessaires à l'acquisition, à l'entretien et à la mise en location du bien (frais d'agence, travaux, frais de gestion, assurance...), ainsi que des loyers du marché local.
Chaque investissement est différent. Deux personnes investissant dans la même ville pourront obtenir des rentabilités complètement différentes en fonction du logement choisi, de ses caractéristiques et de son emplacement. Avant d'investir, il est fortement conseillé d'étudier le marché locatif du quartier. Le plus sage étant de connaître la ville avant d'acheter, de toujours se rendre sur place et de se projeter à la place d'un locataire pour évaluer si l'investissement fait sens.
Classement des villes selon leur potentiel de rentabilité locative annuel, rentrée 2021
| | | Prix de l'immobilier
(hors frais d'agence et de notaire), euros | Potentiel de rentabilité nette annuelle |
|---|
| 1 | Mulhouse | 1118 | 8,3% |
| 2 | Saint-Étienne | 1109 | 7,1% |
| 3 | Perpignan | 1433 | 5,8% |
| 4 | Roubaix | 1734 | 5,5% |
| 5 | Tourcoing | 1759 | 5,3% |
| 6 | Le Mans | 1488 | 5,3% |
7 | Limoges | 1482 | 5,2% |
| 8 | Metz | 1853 | 4,9% |
| 9 | Dunkerque | 1827 | 4,6% |
| 10 | Le Havre | 1926 | 4,5% |
| 11 | Clermont-Ferrand | 1985 | 4,4% |
| 12 | Poitiers | 1898 | 4,3% |
13 | Nîmes | 2027 | 4,3% |
| 14 | Nancy | 2207 | 4,3% |
| 15 | Avignon | 2140 | 4,3% |
| 16 | Besançon | 2081 | 4,3% |
| 17 | Amiens | 2328 | 4,2% |
| 18 | Caen | 2238 | 4,2% |
| 19 | Brest | 1928 | 4,2% |
| 20 | Rouen | 2414 | 4,1% |
| 21 | Dijon | 2340 | 3,9% |
| 22 | Reims | 2383 | 3,9% |
| 23 | Grenoble | 2628 | 3,8% |
| 24 | Orléans | 2358 | 3,8% |
| 25 | Toulon | 2650 | 3,8% |
| 26 | Montpellier | 3111 | 3,6% |
| 27 | Argenteuil | 3815 | 3,6% |
| 28 | Marseille | 3146 | 3,5% |
| 29 | Saint-Denis | 4373 | 3,5% |
| 30 | Créteil | 3950 | 3,5% |
| 31 | Tours | 2779 | 3,4% |
| 32 | Vitry-sur-Seine | 4282 | 3,4% |
| 33 | Lille | 3528 | 3,3% |
| 34 | Angers | 2754 | 3,2% |
| 35 | Nice | 4449 | 3,0% |
| 36 | Villeurbanne | 3829 | 3,0% |
| 37 | Toulouse | 3542 | 2,9% |
| 38 | Nanterre | 5611 | 2,9% |
| 39 | Strasbourg | 3574 | 2,8% |
| 40 | Nantes | 3744 | 2,8% |
| 31 | Rennes | 3901 | 2,8% |
| 32 | Bordeaux | 4491 | 2,7% |
| 33 | Aix-en-Provence | 4795 | 2,7% |
| 34 | Lyon | 5287 | 2,5% |
| 35 | Montreuil | 7015 | 2,5% |
| 36 | Courbevoie | 7520 | 2,4% |
| 37 | Boulogne-Billancourt | 9052 | 2,3% |
| 38 | Asnières-sur-Seine | 7371 | 2,3% |
| 39 | Paris | 10 451 | 2,2% |
| 40 | Versailles | 8393 | 1,8% |
|
Méthodologie :
Prix de l'immobilier : prix d'un appartement au m2 par ville au 1er septembre 2021 relevés sur le site MeilleursAgents.
Calcul de la rentabilité potentielle nette selon la formule :
Loyer au m2 x 0,70 x 12 / prix de l'immobilier sur la ville x 1,08
Les prix de l'immobilier étant exprimés nets vendeurs, ils se sont vus augmentés de 8% pour inclure les frais de notaire incompressibles.
Les loyers sont issus de l'estimation au mètre carré par ville au 1er septembre 2021 relevés sur le site MeilleursAgents, auxquels nous avons déduit un forfait de 30% correspondant aux charges.
Le potentiel de rentabilité est présenté avant impôts et dans le cas d'une location continue de 12 mois.
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