Ian Brossat, adjoint au logement de la mairie de Paris, vient d'annoncer dans les colonnes du JDD la prochaine mise en vente de 500 logements neufs à 5000 € par mètre carré. Un tarif abordable, rendu possible grâce à la dissociation de la propriété du foncier et du bâti. Le prix reste néanmoins élevé, si l'on considère que les futurs acquéreurs ne seront pas propriétaires du terrain.
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05-06-2020 08:24:00 | Publié le
25-11-2019 14:58 Photo : Shutterstock
Séparer la propriété du bâti et du terrain pour vendre à bas prix
Le
prix moyen au m² à Paris a dépassé les 10 000 euros et la capitale se vide de sa classe moyenne. Pour tenter de la retenir, la mairie vient d'annoncer la mise en vente de 500 logements neufs de 3 à 4 pièces au tarif de 5 000 € / m² d'ici la fin de l'année. La livraison est prévue pour 2022.
L'opération est rendue possible grâce à l'intervention d'un Organisme Foncier Solidaire (OFS), « la Foncière de la ville de Paris », créé en juillet dernier. Les OFS sont des structures à but non lucratif destinées à favoriser l'accession sociale. Pour atteindre ce prix de vente record, l'organisme restera propriétaire des terrains sur lesquels seront édifiés les immeubles. Les logements seront vendus à des ménages dans le cadre d'un Bail réel solidaire (BRS) d'une durée de 99 ans.
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Des acquéreurs sélectionnés sous condition de ressources
Les sites concernés sont des terrains dont la ville est déjà propriétaire. Ils sont situés dans les 13ème, 14ème, 18ème et 20ème arrondissements. L'acquisition des logements sera réservée aux ménages dont les revenus sont inférieurs à 4500 € nets par mois pour un couple avec un enfant et 5 000 € pour un couple avec 2 enfants. Un plafond qui pourrait être relevé prochainement.
Les heureux acquéreurs seront sélectionnés par une commission. Celle-ci tranchera en fonction de la composition du foyer, du fait que ses membres vivent ou travaillent déjà à Paris et de leur parcours éventuel au sein du parc de logements sociaux.
En plus du prix d'achat de 5 000 € par m², les propriétaires devront s'acquitter d'un loyer de 2 € par mois par m². Pour un 3 pièces de 65 m², il faudra donc théoriquement débourser 325 000 € hors frais de notaire. En finançant cette acquisition au moyen d'un crédit sans apport sur 25 ans au taux de 1,53%, les mensualités pourraient s'élever à environ 1400 €, auxquels s'ajouteront donc 130 € de loyer par mois.
Pour éviter la spéculation, les propriétaires ne pourront revendre leur logement qu'à l'OFS. Celui-ci se portera acquéreur à un prix tenant compte de l'inflation depuis la date d'acquisition, mais pas en fonction de l'évolution du marché immobilier. Un principe qui, selon l'adjoint au logement de la mairie de Paris, devrait permettre aux acheteurs de « ne pas perdre d'argent mais de ne pas en gagner non plus ».
La multiplication des opérations de vente de logements à bas prix grâce aux OFS était récemment préconisée dans le rapport du député MoDem Jean-Luc Lagleize pour lutter contre l'envolée des prix de l'immobilier.
Un prix de vente supérieur de 30% au coût de revient réel du logement ?
5000 € par m² pour un logement neuf à Paris, c'est certes la moitié du prix moyen d'un logement ancien dans la capitale. Pour autant, considérer que c'est un « cadeau » serait oublier que les acquéreurs ne seront pas pleinement propriétaires de leur logement, puisqu'ils seront soumis à des contraintes particulières (bail de 99 ans, loyer, revente contrainte...).
Mais le fait majeur, c'est qu'ils ne seront pas propriétaires du terrain. Or, c'est bien cette « charge foncière » qui pèse très lourd dans l'acquisition d'un logement neuf à Paris. En effet, dans la capitale comme ailleurs, le prix réel de construction d'un logement dépasse rarement 3000 € HT / m².
Selon le site Architecte de Bâtiments, le coût de construction d'un immeuble de logements est compris entre 1500 et 2000 € hors taxes par m² de SHON (surface construite), soit 2200 € HT / m² de surface habitable. Un prix auquel il faut ajouter entre 10 et 12% d'honoraires d'architecte, soit 264 € / m² en haut de fourchette.
Si l'on évalue les honoraires de vente ainsi que les frais financiers, juridiques, d'assurance et annexes comme équivalent à 25% de ce même coût de construction (550 € HT / m²), on arrive à un prix de revient total d'environ... 3000 € HT par mètre carré. 30% de moins que le prix de vente hors taxes présenté par la mairie de Paris (4545 € hors taxes, la TVA sur ce type de logements étant de 10%).
Les OFS étant des organismes à but non lucratif, cet écart ne peut pas correspondre à une marge de promoteur. Ainsi, il est probable que cet argent lui serve à constituer une réserve pour acquérir d'autres terrains. Paradoxalement, ce seraient alors ces mêmes classes moyennes qui en financeraient indirectement l'acquisition.
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