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Loi Elan : attention aux terrains en zone RGA

Aujourd'hui, de nombreux bâtiments subissent des dommages plus ou moins graves car aucune étude de sol préalable n'a été effectuée. Voici tout ce qu'il faut savoir sur l'étude de sol pour une construction.

Temps de lecture : 3 minute(s) - Par | Mis à jour le 24-09-2021 15:49 | Publié le 24-09-2021 14:51
Photo : Shutterstock  

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Les mouvements de sols des terrains argileux, une problématique récurrente

À l'heure actuelle, de nombreux logements sont concernés par les mouvements de sols, notamment dans les zones dites RGA (Retrait-Gonflement des Argiles). Les constructions présentes sur des terrains à risque subissent des dommages plus ou moins importants, mettant ainsi en danger la pérennité des bâtiments.

Les phénomènes météorologiques, caractérisés par des périodes de forte sécheresse ou de pluie accrue, accentuent les mouvements des sols. Le Ministère de la Transition Écologique alerte donc les potentiels investisseurs sur la nécessité d'évaluer les risques avant de se lancer dans un projet de construction.

Aujourd'hui, un peu plus de la moitié du parc immobilier est concernée par ces phénomènes. De ce fait, ce type de dommage figure en haut de la liste des postes d'indemnisation sur les sinistres touchant les constructions individuelles. Les futurs investisseurs ont donc tout intérêt à suivre le protocole prévu dans le cadre de la loi Elan, qui a pour objectif de redynamiser la construction de logements sur le territoire français. Le but est de systématiser les études de sol avant toute vente de terrain constructible, de même qu'avant le démarrage de travaux pour un projet de construction.

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L'encadrement des risques en zones RGA : ce que prévoit la loi Elan

Les zones RGA sont caractérisées par des sols argileux susceptibles de subir des modifications selon le taux d'humidité du terrain. Ainsi, en cas de sécheresse, l'argile sèche et entraîne un retrait du terrain. Au contraire, en cas de fortes pluies, le sol gonfle du fait d'un apport trop important d'eau. Dans un cas comme dans l'autre, cela entraîne des mouvements de terrain pouvant fragiliser ou endommager les fondations des bâtiments.

L'objectif de la loi Elan est donc de prévoir les risques sur les terrains en zones RGA. Pour ce faire, l'article 68 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit de nouvelles obligations pour les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles.

Voici ce que prévoit la loi Elan pour les zones dites RGA :
- Le vendeur du terrain doit obligatoirement informer l'acheteur du risque RGA : cela implique la réalisation d'une étude de sol préalable de type G1 pour évaluer les risques.
- Le maître d'ouvrage, dans un projet de construction, doit fournir une étude géotechnique de type G2 : celle-ci permet de déterminer le type de fondations à privilégier en prenant en compte les risques liés au terrain. De plus, cela permet de réglementer les techniques de construction particulières à entreprendre.
- Le constructeur a pour obligation de suivre les recommandations inscrites dans le rapport d'étude géotechnique, ou bien de respecter les techniques de constructions définies au préalable par voie réglementaire.

Les études de sol réalisées doivent, par ailleurs, être jointes à la promesse de vente, à l'acte authentique de vente ou bien au titre de propriété. De cette manière, les recommandations géotechniques peuvent suivre le bâtiment tout au long de sa construction.

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L'étude géotechnique : une étape essentielle avant l'achat d'un terrain en zone à risque

De manière assez évidente, il apparaît comme certain que l'étude des sols est une étape clé avant l'achat d'un terrain constructible. Aussi, l'étude géotechnique permet de sécuriser une future construction, en tablant sur les fondations adaptées aux risques. Depuis le 1er octobre 2020, tous les vendeurs ont d'ailleurs pour obligation de fournir une étude de sols préalable aux investisseurs.

L'étude de sol préalable pour un terrain constructible en zone RGA permet notamment de :
- maîtriser la nature des sols en évaluant précisément les risques liés au terrain ;
- maîtriser le futur projet de construction en apportant des recommandations précises sur le type de fondations à prévoir, entre autres ;
- avoir une idée précise du contexte environnemental du terrain et des facteurs de risque liés aux phénomènes naturels et météorologiques.

L'investissement dans un terrain constructible situé en zone RGA doit donc absolument prendre en compte l'étude de sol préalable menée par un géotechnicien expérimenté. Cela permet d'identifier précisément les risques liés au retrait-gonflement des argiles afin de prévoir un projet de construction adapté, sécuritaire et pérenne.

Par ailleurs, un bâtiment construit sur un terrain sondé selon les réglementations en vigueur pourra plus facilement être revendu par la suite. Les futurs acquéreurs pourront avoir la certitude d'investir dans un bâtiment sûr, sans craindre que les intempéries causent des dommages trop importants sur leur future acquisition.

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