Un prix en nette hausse, mais toujours inférieur au niveau du département
Selon la FNAIM, le prix de vente moyen de l'immobilier à Marseille était de 3305 euros par m2 en septembre 2022. Leur progression reste donc soutenue : en seulement 3 mois, le marché a progressé de 2 %. Si l'on regarde sur un an, la hausse atteint plus de 7,3 %. Sur trois ans, elle culmine à 23%. Les propriétaires qui détiennent un bien depuis quelques années pourraient donc bien profiter de l'embellie, portée par la hausse de la demande dans la cité phocéenne.
Les maisons sont particulièrement recherchées et atteignent le niveau record de 5200 euros par m2. Ce sont les pavillons de trois-pièces qui s'échangent au prix maximum, avec 5500 euros par m2 en moyenne. Si les appartements ont aussi progressé, leur prix reste cependant raisonnable (sous les 3000 € / m2) en moyenne. Les grands logements offrent toujours le prix au m2 le moins élevé.
Toutefois, bien que Marseille soit l'une des plus grandes villes de France, ses prix immobiliers restent inférieurs à la moyenne du département. La FNAIM note un écart de 8 % entre la moyenne observée dans les Bouches-du-Rhône et sa capitale.
Décourvez Homki, spécialiste de l'achat immobilier à Marseille.
Les prix vont-ils continuer à augmenter ? Cette question brûle les lèvres de la plupart des agents immobiliers en France à l'heure actuelle, et Marseille ne fait pas exception. Car il n'est pas exclu que la conjoncture ait prochainement un effet sur les transactions.
Nous venons de vivre une longue période durant laquelle les conditions d'achat ont été très favorables : les taux d'emprunt se sont stabilisés à un niveau historiquement bas et les durées des crédits ont pu s'allonger. Mais depuis quelques mois, l'environnement économique est en train de changer.
L'explosion de l'inflation provoque une hausse des taux inexorable. Le taux moyen d'emprunt a presque doublé en 1 an, passant de 1% en septembre 2021 à 1,90% en septembre 2022. Et cette tendance pourrait se poursuivre : la Banque Centrale Européenne vient d'annoncer une hausse de 75 points de base de ses taux directeurs pour juguler la hausse des prix.
Le pouvoir d'achat immobilier des ménages est donc en passe d'être grignoté et le rythme des transactions pourrait ralentir. D'autant que les recommandations du HCSF ont eu pour effet de durcir les conditions de crédit pour les emprunteurs. Les banques sont de plus en plus sélectives. Certaines catégories d'acheteurs commencent à être écartées du marché en raison du plafonnement du taux d'endettement, même si leurs capacités financières sont élevées. En parallèle, le taux d'usure pèse sur les possibilités d'octroi de crédit.
Le marché immobilier pourrait donc se trouver à la croisée des chemins. Nul ne sait quelle tournure les événements vont prendre dans les semaines et mois qui viennent. Reste que pour les particuliers qui souhaitent vendre un bien, toutes les conditions semblent réunies pour saisir une opportunité. L'automne 2022 pourrait bien présenter d'excellentes occasions, avant que les prix ne stagnent ou ne s'orientent peut-être à la baisse.
Les détenteurs de logements qui envisagent de réaliser une transaction peuvent s'orienter vers un agent immobilier pour obtenir une estimation de prix. Cette démarche est en principe gratuite et sans engagement vis-à-vis de l'agence qui la réalise.
Pour sélectionner le professionnel qui va prendre en charge la vente, plusieurs critères de choix peuvent entrer en ligne de compte. D'abord, il faut porter son choix sur une agence qui a une certaine efficacité. Cela passe par la capacité à argumenter et à répondre aux quelques défauts qui peuvent freiner une décision d'achat.
Dernier volet à examiner : les honoraires. Certaines agences se rémunèrent sur un pourcentage du prix de vente. D'autres perçoivent une commission fixe. Cette solution a le mérite de donner une visibilité et de donner les moyens de maîtriser le coût sans rogner sur le net vendeur perçu. Un certain nombre d'
agences immobilières en ligne en France sont positionnées sur ce créneau.
Enfin, attention avant de signer un mandat de vente. Évitez les mandats exclusifs, qui empêchent de traiter avec plusieurs agences immobilières. Ils peuvent avoir pour effet de retarder la vente si l'agent tarde à trouver des acheteurs. Vérifiez également que les honoraires ne seront dus qu'une fois la vente actée chez le notaire.
Si la vente concerne un bien autre que la résidence principale et d'une valeur supérieure à 15.000 €, la plus-value pourra être taxée à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Les contribuables bénéficient cependant d'abattements pour durée de détention, qui ont pour effet d'exonérer totalement d'impôts la vente des biens détenus depuis plus de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).
Commentaires