« Plus de 18 % des Français ont déménagé en 2021, ce qui est énorme », constate Boris Vienne, porte-parole du Conseil supérieur du notariat. Une vague de déménagements largement provoquée par la crise sanitaire, les confinements et le développement du télétravail, qui ont exacerbé le besoin d'espace et d'une meilleure qualité de vie ; le taux d'emprunt historiquement bas facilitant la réalisation des projets. Dans ce contexte, les villes moyennes ont la cote, ainsi que les maisons individuelles avec jardin ou les appartements avec terrasse ou balcon. La possibilité d'aménager un bureau séparé est aussi fondamentale, tout comme la qualité du réseau internet. Ce sont les villes moyennes les mieux connectées et les plus dynamiques qui en profitent : les grandes banlieues (en particulier en Ile-de-France) et les villes reliées au TGV.
La montée des investisseurs
7,4 milliards d'euros ont été investis dans l'immobilier résidentiel en France en 2021, selon les données d'ImmoStat et les dix premières transactions ont totalisé 3,2 milliards d'euros. « En 2021, le marché a été marqué par la signature d'une cinquantaine d'opportunités d'investissement d'un montant unitaire supérieur à 10 M€ », précise Stéphane Imowicz, PDG d'Ikory, qui accompagne les investisseurs dans leurs projets d'acquisition. « Ces 50 opérations ont représenté 4 milliards d'euros (dont près de 15 d'une valeur unitaire supérieure à 50 M€) ». L'Île-de-France concentre 70 % des montants mis en vente en 2021.
Selon les données de CFNews Immo, le logement représente environ 5 milliards d'euros d'investissements en 2021. Powerhouse Habitat, la foncière résidentielle gérée par TwentyTwo Real Estate (4,5 milliards d'euros d'actifs sous gestion), signait deux des quatre transactions les plus importantes de l'année 2021. La première concerne l'acquisition de 85 % d'un parc immobilier de 16 immeubles auprès du groupe EDF. Valorisé à 218 M€, le portefeuille comprend 380 logements (31.000 m² habitables). La seconde transaction porte sur l'acquisition de 31 immeubles résidentiels auprès de la SCPI Domivalor IV, gérée par Immovalor Gestion, filiale du groupe Allianz. Négociée en gré à gré, la transaction s'élève à 207 M€. Le portefeuille comporte 874 logements pour une surface habitable totale de 50.000 m², répartis pour moitié en région parisienne, et pour l'autre moitié dans les grandes métropoles régionales. « Ces transactions s'inscrivent dans notre volonté d'accroître notre patrimoine afin d'élargir notre offre locative à coût abordable, assortie d'un haut niveau de service et de confort », précise le président de TwentyTwo Real Estate, Daniel Rigny. « Nous poursuivons aujourd'hui cette stratégie en acquérant des actifs résidentiels en zone urbaine et en périphérie des grandes métropoles régionales, où les tensions sur l'offre immobilière se sont considérablement accrues ».
Le boom des métropoles de province
Une envolée généralisée des prix
Le CREDOC note également « l'attrait des ménages pour les villes de plus petite taille » et « le succès des villes moyennes et des périphéries ». « L'époque où Paris et les 10 plus grandes métropoles françaises tiraient à elles seules le marché vers le haut est révolue », affirme également Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents, spécialiste de l'estimation immobilière en ligne. « On observe des relocalisations, notamment vers des petites villes, voire des villes moyennes », expliquent également les notaires. Par exemple, « autour de la métropole lyonnaise, les Lyonnais ont davantage orienté leurs départs vers des villes de moins de 3.500 habitants situées dans les départements limitrophes (Isère, Ain, Loire), dans des zones plus vertes et financièrement plus accessibles ». Même constat « pour Toulouse intra-muros ainsi que pour la métropole toulousaine ». À Poitiers, le prix médian d'une maison était ainsi en hausse de 15,5 % sur un an. Même tendance à Troyes (+ 12,5 %) ou à Nîmes (+ 6 %). Une étude du réseau d'agence immobilière Century 21 pointe également le boom des maisons situées en périphérie des grands centres urbains : « les ménages privilégient les villes moyennes qui gravitent autour des grandes métropoles ».
2022 : vers un atterrissage ?
Cette dynamique de stabilisation devrait se poursuivre au second semestre, sous l'effet de plusieurs facteurs. En effet, le relèvement historique des taux annoncé le 21 juillet par la BCE devrait produire rapidement ses premiers effets sur le taux d'usure et mécaniquement, sur les conditions d'octroi des crédits immobiliers : « Il était toujours possible d'emprunter, en juin 2022, à 1,6% sur 20 ans, explique Vincent Cudkowicz, directeur général de Primaliance. Des taux à 2%, ou au-delà, peuvent cependant être envisagés d'ici fin 2022. » Un pronostic que partage Henry Buzy-Cazaux, de l'Institut du Management des Services Immobiliers, qui rappelle également que « les critères prudentiels du Haut conseil de stabilité financière ont force réglementaire depuis le 1er janvier de cette année », ce qui explique que les refus de prêt dépassent « sans doute le tiers des dossiers présentés » par les particuliers.
Les grands noms de la transaction résidentielle, qui publiaient leurs prévisions récemment, abondent en ce sens. Pour la FNAIM, la hausse des prix devrait plafonner à 3% cette année. Les ventes, pour leur part, devraient enregistrer un repli de 8 à 10% cette année, prévient la fédération.
La rédaction vous suggère :
-> Immobilier neuf : à quoi s'attendre pour la fin d'année ?
-> 4 solutions pour aider les épargnants à choisir leurs placements
-> Pourquoi les SCPI s'imposent comme placement phare
Commentaires