Le meilleur investissement locatif : un 2 pièces à Angers, selon Seloger
Avec un taux de rentabilité net estimé à 5,8% par an et une forte demande locative, Angers serait la meilleure ville de France où investir. C'est ce que révèle le premier baromètre des loyers de la plateforme Seloger.
Angers : première ville où investir
Selon le premier baromètre des loyers de Seloger, la ville d'Angers dans le Maine-et-Loire (49) prend la première place du podium des meilleures villes pour investir, avec un taux de rentabilité net de 5 ,8%. Suivent Villeurbanne (4,9%) et Rennes (4,3%). Pour ces trois villes, tous les indicateurs seraient au vert, que ce soit le montant des loyers, la demande locative et la plus-value potentielle à la revente.
Concernant Angers, le meilleur placement serait un 2 pièces de plus de 50m². C'est ce que conclue l'étude en fonction des recherches qui sont effectuées sur le site Seloger.com (42% de recherche sur les 2 pièces et 55% sur des biens de plus de 50m²).
Où les loyers sont-ils les plus chers ?
En France, les villes où les loyers sont les plus chers pour un 56 m² sont Paris, où il faut payer en moyenne 1 902 € par mois charges comprises, Nice (1 094 € CC) et Aix en Provence (1 072 € CC). A l'inverse, Mulhouse (505 € CC), Saint-Etienne (555 € CC) et Perpignan (561 € CC) sont les villes dans lesquels les loyers sont les plus accessibles.
La palme de l'augmentation des loyers en 1 an en France revient à la ville de Caen, qui a vu une envolée de près de 24% des loyers, suivie par Orléans (+21%).
Perpignan : une forte rentabilité assortie d'un risque important
Perpignan est la ville potentiellement la plus rentable de France, avec un taux de rentabilité net estimé à 7,5% par le baromètre. Mais Seloger alerte sur le risque de vacance locative (durée pendant laquelle le bien n'est pas loué entre deux locataires), qui peut rapidement venir plomber le rendement.
Les perspectives de plus-value sont également incertaines, le marché ayant atteint, semble-t-il, un point haut. C'est également le cas de Mulhouse, dont les 7,4% de rentabilité potentielle ne compensent pas les mêmes risques.
Plutôt louer meublé que vide ?
L'étude de Seloger s'est également portée sur l'intérêt des propriétaires à louer leur bien vide ou meublé. En France, la location meublée rapporterait ainsi « un 13ème mois de loyer chaque année au propriétaire-bailleur, par rapport à la location vide ». Elle permettrait aussi de trouver plus rapidement des locataires. La vacance locative est en effet de 2,3 mois pour une location vide, et de 1,5 mois pour un meublé.
Néanmoins, cette analyse est à mettre en perspective de la durée des préavis, qui diffère selon le mode de location. Ainsi, en moyenne, il est possible de trouver un locataire durant la période de préavis du précédemment dans le cas d'une location vide (3 mois de préavis), mais pas dans celui d'une location meublée (1 mois de préavis).
Un marché en grande forme, favorable à l'investissement locatif
La plateforme spécialiste de l'immobilier conclue que le contexte actuel est très favorable à l'investissement locatif en France. Les taux d'emprunt restent en effet au plus bas, et dans le même temps les loyers ont progressé de 1,6% en 1 an. Enfin, l'étude indique que l'immobilier a conservé un certain potentiel de revalorisation, les plus-values à la revente ayant progressé de 4,4% par m² sur l'ensemble du territoire selon le Baromètre LPI-SeLoger de septembre 2019.
Attention à ne pas perdre de vue les fondamentaux de l'investissement immobilier
Le choix de la ville et de l'emplacement d'un logement locatif devrait être le critère numéro un de toute personne souhaitant investir dans l'immobilier. Mais pour faire son choix définitif, de nombreux critères entrent en jeu. Attention à ne pas être aveuglé par une rentabilité hypothétique, qui reste purement théorique tant qu'aucun locataire n'est entré dans les lieux. Il est aussi nécessaire de bien analyser le quartier et le bien lui-même. Pour faire le bon choix, rendez-vous toujours sur place, faîtes-une étude de marché et mettez-vous à la place d'un locataire : habiteriez-vous ici et seriez-vous prêt à payer ce montant de loyer chaque mois ?
