Les propriétaires pénalisés par le non-paiement des loyers
Une situation qui va s'avérer problématique pour nombre de propriétaires qui ont acheté à crédit ces biens censés être à « loyers garantis ». En temps normal, quelle que soit la situation de l'exploitant et l'occupation du logement, le gestionnaire est en effet dans l'obligation de verser le loyer.
Des loyers suspendus pour toute la durée du confinement
Une des premières mesures prises pour sauver l'économie a été de dispenser les entreprises de payer leur loyer, sous conditions. L'occasion a donc été saisie par les exploitants, qui ont fait parvenir un courrier à leurs propriétaires. Le Figaro site le courrier de la société d'exploitation touristique Odalys, qui explique n'avoir « pas d'autre choix que d'interrompre le paiement du loyer qui est la contrepartie d'une exploitation normale ». L'exploitant indique que les loyers seront suspendus jusqu'à ce que les « activités puissent reprendre dans des conditions normales, les mesures gouvernementales ayant été levées. »
Des propriétaires coincés entre le marteau et l'enclume
La résiliation du bail pourrait cependant ne pas être la solution. Deux problèmes se poseraient aux propriétaires dans ce cas.
D'une part, ces lots vendus comme des produits d'investissement proposent aux acheteurs de bénéficier d'une réduction de prix de 20% grâce à la possibilité de récupérer la TVA. Or, cette fiscalité repose sur l'exploitation du logement pendant 20 ans par un gestionnaire. Une résiliation globale du bail nécessiterait donc de trouver un nouveau gestionnaire afin de continuer à exploiter la résidence. D'autre part, l'affectation juridique des locaux est, dans la majorité des cas, commerciale.
Ainsi, en cas de résiliation du bail, tous les propriétaires sans exception devraient se mettre d'accord soit sur la recherche et la négociation d'un nouveau bail avec un exploitant, soit sur le fait de rembourser la TVA à l'État pour transformer la résidence en logements... Un changement que la mairie locale peut d'ailleurs refuser. Or, l'exercice qui pourrait être très difficile et prendre des mois, voire des années.
La suspension des loyers considérée comme abusive
Face à cette situation très particulière, des discussions devraient être entamées prochainement entre les propriétaires, les gestionnaires et les pouvoirs publics.
Les résidences gérées sont devenues depuis quelques années des produits d'investissement destinés aux particuliers. La plupart du temps, un promoteur leur vend des appartements à construire sur la base d'une rentabilité annuelle attractive, avec un bail ferme de 9 ans minimum pris par un gestionnaire. Leur locataire est donc une entreprise spécialisée.
Ces placements peuvent aussi faire l'objet d'une défiscalisation, notamment au travers de la récupération de la TVA qui permet d'acheter le bien neuf 20% moins cher. Il peut s'agir d'une résidence de tourisme, de résidences pour étudiants ou de résidences séniors.
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