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Résidences de tourisme : les investisseurs particuliers privés de loyers

| Publié le 13-04-2020 10:18 | Mise à jour le 13-04-2020 10:35
Résidences de tourisme : les investisseurs particuliers privés de loyers
Crédit(s) photo(s) : Adobe Stock / Bruno Bleu  

Avec la crise sanitaire, les propriétaires qui ont investi en résidence de tourisme se retrouvent confrontés à la suspension du paiement des loyers par leurs gestionnaires. Une situation problématique pour ceux qui ont acheté à crédit, et que beaucoup considèrent comme abusive.

Les propriétaires pénalisés par le non-paiement des loyers

Sale temps pour les particuliers qui ont investi dans une résidence de tourisme. Selon les informations du Figaro, les gestionnaires ont suspendu le versement des loyers depuis le début du confinement.

Une situation qui va s'avérer problématique pour nombre de propriétaires qui ont acheté à crédit ces biens censés être à « loyers garantis ». En temps normal, quelle que soit la situation de l'exploitant et l'occupation du logement, le gestionnaire est en effet dans l'obligation de verser le loyer.

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Des loyers suspendus pour toute la durée du confinement

Le secteur du tourisme est l'un des plus touchés par la crise sanitaire. Sans pouvoir accueillir leurs clients, les gestionnaires ne génèrent pas de chiffre d'affaires. Les séjours non effectués devront de plus être remboursés ou échangeables sur une période de 18 mois.

Une des premières mesures prises pour sauver l'économie a été de dispenser les entreprises de payer leur loyer, sous conditions. L'occasion a donc été saisie par les exploitants, qui ont fait parvenir un courrier à leurs propriétaires. Le Figaro site le courrier de la société d'exploitation touristique Odalys, qui explique n'avoir « pas d'autre choix que d'interrompre le paiement du loyer qui est la contrepartie d'une exploitation normale ». L'exploitant indique que les loyers seront suspendus jusqu'à ce que les « activités puissent reprendre dans des conditions normales, les mesures gouvernementales ayant été levées. »

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Des propriétaires coincés entre le marteau et l'enclume

Les propriétaires pourraient donc se retrouver piégés entre un exploitant qui ne verse plus les loyers, et une banque qui prélève toujours les échéances du crédit. « Ce sont des loyers garantis avec des baux fermes, donc le gestionnaire doit payer. (...) S'il ne le fait pas, il est possible de l'assigner en résiliation de bail », explique Me Jacques Gobert, avocat de la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme et Résidences Gérées (FNAPRT) au Figaro. »

La résiliation du bail pourrait cependant ne pas être la solution. Deux problèmes se poseraient aux propriétaires dans ce cas.
D'une part, ces lots vendus comme des produits d'investissement proposent aux acheteurs de bénéficier d'une réduction de prix de 20% grâce à la possibilité de récupérer la TVA. Or, cette fiscalité repose sur l'exploitation du logement pendant 20 ans par un gestionnaire. Une résiliation globale du bail nécessiterait donc de trouver un nouveau gestionnaire afin de continuer à exploiter la résidence. D'autre part, l'affectation juridique des locaux est, dans la majorité des cas, commerciale.

Ainsi, en cas de résiliation du bail, tous les propriétaires sans exception devraient se mettre d'accord soit sur la recherche et la négociation d'un nouveau bail avec un exploitant, soit sur le fait de rembourser la TVA à l'État pour transformer la résidence en logements... Un changement que la mairie locale peut d'ailleurs refuser. Or, l'exercice qui pourrait être très difficile et prendre des mois, voire des années.

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La suspension des loyers considérée comme abusive

Dans ce contexte, des propriétaires voient l'initiative des gestionnaires comme abusive. Selon le Figaro, « en vendant les séjours à l'avance, ils considèrent que les exploitants ont déjà encaissé la trésorerie nécessaire au paiement des loyers. » Ils pourraient de plus bénéficier en même temps du chômage partiel, voire d'un report de charges. Selon eux, les exploitants devraient donc être en mesure de dégager la trésorerie nécessaire pour payer les loyers. D'autant que la pleine saison touristique n'a pas encore débutée et que les taux de remplissage à cette période n'est d'ordinaire pas encore optimal.

Face à cette situation très particulière, des discussions devraient être entamées prochainement entre les propriétaires, les gestionnaires et les pouvoirs publics.

Les résidences gérées sont devenues depuis quelques années des produits d'investissement destinés aux particuliers. La plupart du temps, un promoteur leur vend des appartements à construire sur la base d'une rentabilité annuelle attractive, avec un bail ferme de 9 ans minimum pris par un gestionnaire. Leur locataire est donc une entreprise spécialisée.
Ces placements peuvent aussi faire l'objet d'une défiscalisation, notamment au travers de la récupération de la TVA qui permet d'acheter le bien neuf 20% moins cher. Il peut s'agir d'une résidence de tourisme, de résidences pour étudiants ou de résidences séniors.

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