21% de réduction d'impôt dans le neuf grâce à la loi Pinel
Le dispositif Pinel permet aux contribuables français de devenir propriétaires d'un logement locatif en réduisant leur impôt sur le revenu. Pour cela, ils doivent investir dans l'immobilier neuf dans l'une des communes éligibles (voir notre encadré).
Cette réduction d'impôts est conditionnée à la mise en location du logement à un loyer plafonné. En louant pendant 6 ans (la durée minimale), le propriétaire bénéficiera d'une réduction de 12% (soit 2% par an). Il pourra prolonger la mise en location pour atteindre 9 ans et profiter d'une réduction totale de 18% du prix du bien, et même jusqu'à 12 ans pour obtenir une réduction de 21%. Point positif, le propriétaire bailleur a la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants.
Attention toutefois au choix du logement lors de l'achat. D'une part, l'emplacement doit être examiné avec soin. Il doit être situé dans une zone où la demande locative existe. D'autre part, les particuliers sont invités à bien vérifier le loyer pratiqué sur le secteur. Même si le plafond Pinel est haut, le loyer effectif ne pourra pas être supérieur à celui du marché.
Instaurée par Sylvia Pinel alors ministre du Logement, la loi Pinel a remplacé la loi Duflot. Ce dispositif de défiscalisation a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2021 par le gouvernement d'Édouard Philippe.
A lire : Le top des villes où investir
Les zones éligibles à la loi Pinel :
Paris, les 29 communes de sa petite couronne et la grande couronne, la Côte d'Azur, Marseille, Lyon, Lille, Montpellier, l'agglomération française proche de Genève, toutes les métropoles de plus 250 000 habitants et certaines villes avec un prix de l'immobilier élevé (La Rochelle, Saint-Malo, Annecy, Bayonne, la Corse...).
Défiscaliser en achetant dans l'ancien avec la loi Denormandie
Depuis le 1er janvier 2019, la loi de défiscalisation Denormandie permet d'investir dans des biens anciens à rénover. Ce dispositif se destine à des particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier en réduisant leurs impôts. Le principe est le même que celui de la loi Pinel.
Pour être éligible, le logement doit être situé dans l'une des villes françaises qui bénéficient du plan d'action appelé « Cœur de Ville ». Celui-ci vise à rénover les communes de taille moyenne. Une large part du coût d'acquisition doit également être destinée aux travaux.
Décupler le potentiel de loyer grâce à la location meublée
Si la localisation s'y prête, < href="https://www.ideal-investisseur.fr/education-financiere/location-meublee-lmnp-lmp-comprendre-pour-mieux-investir-1006.html">louer un logement meublé plutôt que nu peut s'avérer plus rentable. La raison ? En louant à la semaine et/ou en louant meublé, les loyers sont généralement plus élevés. Encore faut-il que la maison ou l'appartement soient situés dans une grande ville, un pôle étudiant, voire une station balnéaire dans certains cas.
Toutes les villes de France peuvent faire l'objet d'une location meublée. Mais toutes ne s'y prêtent pas. La première chose à faire est donc de vérifier que la demande existe pour de la location sur une courte durée.
Certains promoteurs proposent des investissements en appartements meublés clés en main. Dans la plupart des cas il s'agit d'acheter un logement neuf qui sera loué par un exploitant pendant 9 à 12 ans. Il peut s'agir de résidences destinées aux étudiants, aux touristes ou aux personnes âgées. L'avantage est qu'aucune gestion n'est nécessaire. Mais dans l'immense majorité des cas, il n'est pas possible de récupérer le logement pour l'occuper.
Côté fiscalité, le propriétaire peut profiter d'un abattement de 50 % sur ses recettes locatives grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Louer un logement meublé entraîne un surcroît de travail, puisque les mises en location et états des lieux sont plus fréquents. En cas de gestion locative déléguée, le coût est plus élevé que pour une location classique.
Diversifier avec la pierre-papier
Également appelé « la pierre-papier », investir dans une Sociétés Civiles de Placement Immobilier consiste à participer indirectement à l'exploitation un patrimoine immobilier. Les particuliers investissent dans ces SCPI et l'argent est ensuite utilisé pour acheter et mettre en location des immeubles entiers, le plus souvent de bureaux. Les investisseurs perçoivent ensuite régulièrement la fraction des revenus locatifs nets qui correspond à leur quote-part.
Outils de diversification patrimoniale, les SCPI offrent en moyenne un taux de rendement assez élevé (4,4% en 2019) et permettent de bénéficier de revenus complémentaires. Elles mutualisent aussi les risques (non-paiement des loyers, vacance locative...), ceux-ci étant dilués grâce à un nombre important de locataires.
Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui doivent être agréées auprès de l'autorité compétente (AMF).
Se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine
Il n'est pas toujours facile de définir sa stratégie de placement ou d'investissement. C'est pour cette raison qu'il est plus avantageux de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Il s'agit d'un professionnel qui prend en charge la valorisation du patrimoine de son client. Il est polyvalent dans la mesure où il peut intervenir dans plusieurs domaines, comme l'économie, la fiscalité, le juridique, la finance, etc. Avec un CGP, vous trouverez les meilleures solutions pour la structuration de votre patrimoine.
Faire appel à un CGP pour la gestion de ses investissements immobiliers
Pour garantir la réussite de votre investissement dans la pierre, vous devez prendre en compte un certain nombre de points. Il s'agit, par exemple, du choix de l'emplacement, du prix de la pierre et de divers dispositifs fiscaux vous permettant de rentabiliser votre investissement. Le souci est que rares sont les particuliers qui maîtrisent les dispositifs permettant d'optimiser l'impôt, comme la Loi Malraux, la loi Pinel, la loi Girardin, la loi Denormandie, etc.). C'est pour cette raison qu'il est plus avantageux de faire confiance à un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier maîtrise toutes les techniques légales en vue d'optimiser les investissements immobiliers.
Faire appel à un CGP pour la gestion de ses placements financiers
En termes de placements financiers, le service de ce spécialiste est également d'une grande utilité. Avant qu'il intervienne, il dresse votre profil d'investisseur. Il choisit ainsi les placements qui conviennent à votre situation financière et à vos projets de vie. Selon le cas qui se présente, le conseiller gestionnaire de patrimoine peut intervenir à la manière d'un chef d'orchestre. Il organise l'intervention de divers types d'experts, comme un avocat, un juriste fiscaliste, un expert-comptable, un économiste, etc.
Il est à préciser que le gestionnaire de patrimoine peut se voir confier d'autres missions, comme l'anticipation de la transmission du patrimoine ou encore l'optimisation d'impôts.
L'AMF (Autorité des Marchés Financiers) est chargée de réguler les acteurs de la finance. Parmi ses principales missions, l'institution créée les règles à respecter, surveille les acteurs, autorise la mise sur le marché de produits financiers, sanctionne ceux qui ne respectent pas les règles, et informe les épargnants.
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) :
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Elle fait partie des supports d'investissement de la "Pierre Papier".
La SCPI a pour objectif d'acquérir et de louer un patrimoine immobilier. Celui-ci peut être constitué d'immeubles de bureaux, de logements, de commerces, d'entrepôts ou de tout autre actif immobilier.
Pour constituer son patrimoine, elle collecte de l'argent auprès des particuliers, qui deviennent porteur de parts et perçoive une partie des bénéfices.
De nombreuses SCPI existent sur le marché. Ces sociétés sont règlementées et doivent obtenir un agrément de l'Autorité des Marchés Financiers pour être mises sur le marché. Elles sont gérées par des sociétés de gestion, elles aussi agréées.
Société de gestion de portefeuille (SGP) :
La société de gestion de portefeuille est une société financière dont le rôle est de gérer de l'argent pour son compte ou pour le compte d'investisseurs et d'épargnants. Elle peut par exemple créer des produits financiers (SCPI, OPCI, fonds...), vendre leurs parts à des particuliers ou des professionnels, et procéder à des investissements. Cette activité est réglementée par l'Autorité des Marchés Financiers.
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