Avis d'expert par Magniolia.fr
Depuis décembre 2019, la Banque de France recommande aux banques d'être plus strictes dans leurs conditions d'emprunt. Elles ont pour consigne de freiner l'octroi des crédits aux emprunteurs dont le taux d'endettement dépasserait les 33 %.
Temps de lecture : 2 minute(s) - | Mis à jour le
11-03-2020 16:10:00 | Publié le
11-03-2020 09:26 Photo : ©
Des mesures restrictives qui excluent des profils de l'emprunt
Conséquence ? En trimestre glissant (de décembre à février entre 2019 et 2020), le nombre de crédits immobiliers accordés recule de 13 % et le montant de la production de 4 % (*). Les établissements prêteurs demandent en effet plus d'apport aux emprunteurs dont le taux d'endettement serait trop juste. Sans cet apport, les jeunes emprunteurs qui dépassent de justesse les 33% d'endettement peuvent se voir refuser leurs demandes de crédit.
Seulement, il est possible de baisser les mensualités du crédit et ainsi de ne pas dépasser sa capacité d'endettement en rognant sur le coût de l'assurance emprunteur. Pour cela, il faut faire jouer la concurrence comme la loi le permet en choisissant une assurance externe à l'établissement prêteur.
(*) Source : Observatoire du Crédit Logement, Février 2020
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Cas clients 1 : comment accéder à l'emprunt en baissant son taux d'endettement ?
Clémence et Aurélien, couple de 35 ans gagnent à eux deux 4500 euros net/mois. Ils souhaitent acheter un appartement à Rennes et doivent emprunter 350 000 euros, sans apport.
En couvrant leur crédit immobilier avec l'assurance groupe de leur banque, leurs mensualités trop élevées les font passer au-dessus du seuil des 33 %. La banque rechigne.
Finalement, ils choisissent une assurance de prêt externe à celle de la banque et obtiennent un taux 3 fois inférieurs. Leurs mensualités baissent de 190 euros et ils ne seront endettés qu'à hauteur de 31,7 %. Passer sous cette barre leur donne un souffle pour les frais supplémentaires possibles.
Dans ce cas précis, la délégation d'assurance emprunteur permet à ce couple non seulement de baisser leur mensualité mais surtout d'accéder au crédit immobilier.
Cas client 2 : comment ne pas dépasser les 33% d'endettement et pouvoir emprunter plus ?
Leïla et Simon, couple de 40 ans gagnent à eux deux 8 000 euros net/mois. Ils souhaitent acheter un appartement à Bordeaux et doivent emprunter 500 000 euros, sans apport.
En couvrant leur crédit immobilier avec l'assurance groupe de leur banque, leurs mensualités trop élevées les font passer au-dessus du seuil des 33 %.
Finalement, ils choisissent une assurance de prêt externe à celle de la banque et obtiennent un taux 3 fois inférieurs. Leurs mensualités baissent de 175 euros et ils ne seront endettés qu'à hauteur de 31,7 %.
Leur courtier en crédit leur donne une bonne nouvelle : non seulement ils baissent leur mensualité, accèdent au crédit, mais peuvent également emprunter 32 000 euros supplémentaires pour atteindre l'endettement idéal : 33 %. De quoi prévoir les frais de notaire et un budget peinture.
L'assurance emprunteur, le levier pour accéder au crédit immobilier et récupérer du pouvoir d'achat
Faire jouer la concurrence pour couvrir son crédit immobilier c'est s'assurer de retrouver du pouvoir d'achat en baissant le coût de ses mensualités et ainsi de ne pas dépasser son taux d'endettement. Cela permet également, comme Magnolia.fr l'a évoqué en janvier, de ne pas dépasser le taux d'usure.
Malheureusement, les ménages concernés sont encore peu au fait de leurs droits, et les banques n'ont pas d'intérêt à revoir à la baisse leur assurance pour ce profil d'emprunteur, moins intéressant pour les établissements bancaires car moins rentable. Depuis les recommandations de la Banque de France, rares sont les cas où l'établissement prêteur franchira le seuil des 33% : leurs objectifs de production de crédit sont moins importants qu'en 2019 et les conditions d'obtention davantage surveillées par les régulateurs.
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