François de Rugy loue-t-il vraiment un « logement à vocation sociale » ?

Trois conditions principales sont requises pour que le propriétaire puisse procéder à la défiscalisation. D'une part, le loyer et les revenus de son locataire doivent être inférieurs à des plafonds déterminés chaque année par décret. D'autre part, le logement doit être occupé à titre de résidence principale du locataire.

Attention, cette loi offre un avantage fiscal au propriétaire du logement. C'est donc bien à lui ou à son agence immobilière de vérifier que le locataire potentiel remplit bien toutes les conditions pour que sa réduction fiscale ne soit pas remise en cause. Le locataire reste quant à lui étranger au dispositif, et peut même ne pas être informé que son propriétaire y a recours.
Ainsi, si la situation du locataire ne respecte pas les critères imposés, c'est la responsabilité du propriétaire qui peut être engagée.

Pour répondre à cette question de façon objective, il convient de comparer le loyer de marché dans la ville d'Orvault au loyer payé par le ministre.

Selon le site Clameur, spécialiste du marché locatif en France, le loyer moyen constaté sur la ville est de 10,9 € par mètre carré. Pour le logement loué par François de Rugy, le loyer de marché théorique devrait donc être d'environ 492,68 € (hors charge et hors parking). D'après les documents rendus publics, le bail a été signé pour un loyer de 541 € hors charge et parking inclus, ce qui est conforme au marché local.

En clair, le ministre n'a pas bénéficié d'un loyer réduit par rapport au marché.

Pour autant, le loyer n'est pas incohérent avec le plafond imposé par la loi Scellier intermédiaire. En 2016, le bulletin des impôts mentionnait pour Orvault (zone B1) un loyer maximum entre 11,01 € et 12,86 € par m2 selon la date d'acquisition du logement. Comme dans de nombreuses villes, le loyer plafond est donc supérieur au loyer moyen de marché... Ce qui permet au propriétaire de justifier qu'il respecte bien ce critère.

Pour pouvoir bénéficier de la loi Scellier, le propriétaire d'un logement doit également vérifier que les revenus de son locataire sont inférieurs au plafond défini par décret. En 2016, il s'agissait de 34 790 € pour une personne seule et de 74 016 € pour un célibataire avec 2 enfants.

Parmi les documents fournis par le ministre, la fiche de renseignement de l'agence indique qu'il percevait à l'époque un revenu de 5000 € nets par mois, soit environ 60 000 euros par an. Le document précisant qu'il a 2 enfants, l'agence a pu justifier au propriétaire que François de Rugy entrait bien dans les critères du Scellier intermédiaire. Ces informations ont normalement dû être validées par l'agence au moyen de l'avis d'imposition du locataire.

Enfin concernant le critère de résidence principale du locataire, en 2016, François de Rugy était député de la 1ère circonscription de Loire Atlantique. Il n'est donc pas incohérent que sa résidence principale ait été dans sa circonscription à Orvault.

Cette affaire est l'occasion de rappeler aux propriétaires de biens relevant de l'investissement locatif défiscalisant (Scellier, Duflot, Pinel notamment) qu'il est nécessaire de bien vérifier que le locataire respecte tous les critères d'éligibilité, sous peine de voir leur défiscalisation remise en cause...