SCPI ACTIVIMMO :
un rendement stable mais un TOF en net recul à surveiller

ActivImmo, véhicule d'investissement créé et géré par Alderan, se positionne comme une SCPI thématique spécialisée dans l'immobilier logistique et les locaux d'activités. L'analyse porte sur les données disponibles jusqu'au quatrième trimestre 2025, mises en perspective avec les séries historiques couvrant la période 2019-2024. Les indicateurs examinés couvrent le rendement distribué, la valorisation patrimoniale, l'exploitation immobilière, la diversification et la liquidité.

Analyse du rendement et de sa dynamique

Le taux de distribution 2025 ressort à 5,49 %, un niveau très proche de celui observé en 2023 (5,52 %) et en 2022 (5,50 %). La trajectoire montre une stabilisation autour de 5,50 % après un palier plus élevé en 2020 et 2021, respectivement à 6,05 % et 6,03 %. Le prix de souscription étant strictement constant à 610 € sur l'ensemble de la période documentée (2019 à 2025), les variations du taux de distribution reflètent exclusivement les mouvements du dividende versé. Le passage de 36,91 € par part en 2020 à 33,68 € en 2023 explique l'essentiel de la contraction du rendement entre ces deux dates. En 2025, un taux de 5,49 % sur une part à 610 € correspond à un dividende implicite d'environ 33,49 €, ce qui situerait la distribution légèrement en deçà du niveau 2023, sans rupture marquée. Il convient de rappeler que le taux de distribution passé ne constitue en aucun cas une garantie de rendement futur et que ce seul indicateur, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité globale d'une SCPI.

Analyse de la valorisation

Le prix de souscription d'ActivImmo est resté fixé à 610 € depuis 2019, sans aucune revalorisation sur six exercices consécutifs. La valeur de reconstitution, quant à elle, a suivi une trajectoire descendante depuis 2020 : 629 € en 2020, 626,46 € en 2021, 612,24 € en 2022, puis 611,45 € en 2023. En 2023, l'écart entre la valeur de reconstitution (611,45 €) et le prix de souscription (610 €) n'était plus que de 1,45 €, soit environ 0,24 %. Ce quasi-alignement témoigne d'un rétrécissement continu de la marge de reconstitution. La valeur de reconstitution 2024 et 2025 n'étant pas disponible dans les données fournies, il n'est pas possible de constater si cet écart s'est inversé ou maintenu. En l'état des derniers chiffres connus, l'investisseur acquiert les parts à un prix très proche de la valeur estimée du patrimoine net, sans décote ni surcote significative.

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier (TOF) constitue l'un des indicateurs les plus marquants de cette analyse. Il s'établit à 92,8 % au quatrième trimestre 2025, contre 98,3 % lors de la dernière donnée antérieure disponible. Ce recul de 5,5 points représente un mouvement significatif pour une SCPI thématique, plaçant désormais le TOF dans une zone intermédiaire (entre 90 % et 95 %) après avoir longtemps évolué au-dessus du seuil de 95 %. Ce niveau signale une augmentation de la vacance locative sur le patrimoine, dont les causes ne sont pas détaillées dans les données fournies.

Le patrimoine se compose de 179 immeubles pour une surface totale de 1 392 833 m², soit une surface moyenne d'environ 7 782 m² par immeuble, cohérente avec une typologie logistique et de locaux d'activités. Le nombre de locataires s'élève à 372, ce qui produit un ratio d'environ 2,1 locataires par immeuble, indicateur d'une granularité locative relativement fine. La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) est de 3,9 ans, un niveau qui offre une visibilité limitée sur les flux locatifs à moyen terme, sans que cela ne préjuge de la qualité des locataires en place.

Sur le plan de la typologie d'actifs, la concentration thématique est assumée : les entrepôts logistiques représentent 51 % du patrimoine, les locaux d'activités 32 %, la logistique urbaine 9 % et le transport 7 %. La catégorie « Autres » ne pèse que 1 %. L'ensemble du portefeuille est donc orienté à 99 % vers l'univers logistique et activités, ce qui constitue une spécialisation forte.

Géographiquement, la France concentre 78,1 % des actifs, suivie de l'Espagne à 13,9 % et de l'Italie à 4,3 %. Les autres pays — Pays-Bas (1,5 %), Irlande (1,0 %), Portugal (0,9 %) et Allemagne (0,3 %) — représentent des expositions marginales. L'ouverture européenne, bien que réelle, reste limitée, avec plus des trois quarts du patrimoine concentrés sur le territoire français.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation d'ActivImmo atteint 1 403,83 M€, ce qui en fait une SCPI de taille significative sur son segment. La collecte du quatrième trimestre 2025 s'élève à 16,5 M€. Le nombre de parts en attente de retrait est de zéro, un signal de liquidité favorable au sens où il n'existe pas, à la date d'observation, de file d'attente pour les associés souhaitant céder leurs parts. Cette situation est constante par rapport aux données antérieures, qui indiquaient déjà l'absence de parts en attente.

Synthèse des constats

ActivImmo présente un profil de SCPI thématique logistique dont le rendement distribué s'est stabilisé autour de 5,50 % après une phase initiale plus généreuse. Le prix de souscription n'a connu aucune variation depuis la création, et la valeur de reconstitution s'est progressivement rapprochée de ce prix jusqu'à un quasi-alignement en 2023. Le fait le plus notable de cette période est le recul du TOF de 98,3 % à 92,8 %, un mouvement de plus de cinq points qui traduit une évolution tangible de l'exploitation du patrimoine. La diversification géographique reste modérée malgré une présence dans sept pays européens, et la spécialisation sectorielle est très marquée. La WALB de 3,9 ans offre une visibilité limitée sur les revenus locatifs. En contrepartie, la liquidité observée ne montre aucun signe de tension, avec zéro part en attente de retrait. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.