SCPI ACTIVIMMO logistique européenne : lecture factuelle des indicateurs au T2 2026

Cette analyse porte sur une SCPI gérée par ALDERAN, positionnée sur l'immobilier logistique et d'activité, à partir des données du deuxième trimestre 2026 et des séries historiques disponibles depuis 2019. Les indicateurs examinés couvrent la valorisation, la distribution, l'exploitation locative et la structure financière. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les rendements ne sont pas garantis.

Le taux de distribution s'établit à 5,49 % en 2025, après 5,50 % en 2024, 5,52 % en 2023 et 5,50 % en 2022. Cette séquence marque une rupture avec les niveaux observés en 2020 et 2021, respectivement à 6,05 % et 6,03 %. Le dividende par part s'est infléchi de 36,91 € en 2020 à 33,68 € en 2023, soit une baisse d'environ 8,7 %, alors que le prix de souscription est resté stable à 610 € sur l'ensemble de la période 2019-2024. La variation du taux de distribution provient donc exclusivement de l'évolution du dividende, le prix de part n'ayant fait l'objet d'aucun ajustement. Un taux de distribution isolé ne suffit pas à qualifier la performance d'une SCPI.

Le prix de souscription, fixé à 610 € depuis 2019, a été revalorisé à 613,50 € au 1er juillet 2026. La valeur de reconstitution, quant à elle, s'est repliée de 629 € en 2020 à 611,45 € en 2023, avant de s'établir à 614,90 € au 30 juin 2026 (valeur semestrielle, rectifiée par la société de gestion le 10 septembre 2026). L'écart entre prix de part et valeur de reconstitution s'établit ainsi à +0,8 % au profit de la valeur de reconstitution sur la base du prix de 610 € en vigueur au 30 juin, et à +0,2 % sur la base du nouveau prix de 613,50 €, un écart resserré comparé à la décote de 3,1 % observée en 2020. La convergence entre les deux valeurs traduit un ajustement progressif de la valorisation du patrimoine, sans que cet écart puisse être qualifié en soi.

Le taux d'occupation financier atteint 93,3 % au T2 2026, en retrait par rapport au niveau de 98,3 % relevé en 2024. Il se situe dans la zone comprise entre 90 % et 95 %. Le patrimoine comprend 182 immeubles pour une surface totale de 1 407 005 m², loués à 369 locataires. La typologie d'actifs se concentre sur l'entrepôt logistique (54,4 %) et les locaux d'activités (30,2 %), la logistique urbaine (8,1 %) et le transport (6,6 %) complétant la structure. La répartition géographique fait apparaître une prépondérance française à 74,8 %, l'Espagne représentant 12,9 %, l'Italie 3,9 %, l'Allemagne 3,3 %, les Pays-Bas 2,7 %, l'Irlande 1,5 % et le Portugal 0,9 %. La durée résiduelle moyenne des baux ressort à 3,9 ans, indicateur de visibilité sur les loyers sans préjuger de la qualité des signatures.

La capitalisation atteint 1 419,48 M€ et la collecte trimestrielle s'établit à 14,7 M€. Le taux d'endettement ressort à 0,86 %. Le nombre de parts en attente de retrait est nul, indicateur de liquidité observé au moment du reporting.

L'analyse fait apparaître une stabilisation du taux de distribution autour de 5,5 % depuis 2022, portée par un dividende par part inférieur à celui de 2020-2021 et un prix de part inchangé de 2019 à juin 2026, puis revalorisé à 613,50 € au 1er juillet 2026. La valeur de reconstitution s'est rapprochée du prix de souscription, l'écart historique s'étant résorbé. L'occupation financière recule sur la dernière période disponible tandis que la diversification géographique européenne progresse aux côtés d'une concentration sectorielle sur la logistique et les locaux d'activité.