SCPI LOG IN :
une SCPI logistique européenne à la bonne dynamique
Prix d’achat
Décoté
Écart : -4.3 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,13
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 6,21 %
- Taux d’occupation financier : 100,00 %
- Durée moyenne des baux : 9,6 ans
- Capitalisation : 234,2 M€
- Nombre d’immeubles : 19
- Diversification : Très diversifiée
- Position du prix : Décoté
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
au-dessus de la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
décoté
Visibilité locative
excellente
Diversification
très diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | THEOREIM |
| Nom SCPI | LOG IN |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | octobre 2022 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 17/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 6,21% |
| Dividende trimestriel | 4,32 € |
| Dividende annuel | - € |
| Performance brute globale annuelle | 8,00% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 255,00 € |
| Prix de retrait | 229,50 € |
| Valeur de réalisation | 225,03 € |
| Date valeur réalisation | ND |
| Valeur de reconstitution | 266,50 € |
| Date valeur reconstitution | ND |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 17/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 6,21 % | 6,30 % | 6,21 % |
Score de lecture factuel
Rendement : taux de distribution stable autour de 6,2 % sur trois exercices, mais dividende par part en forte baisse entre 2023 et 2024, partiellement compensé en apparence par la hausse du prix de part en 2025. Niveau intermédiaire de stabilité, avec une dynamique sous-jacente du dividende à observer.
Valorisation : valeur de reconstitution supérieure de 4,5 % au prix de souscription en 2025, ce qui situe le prix de part en deçà de la valeur estimée du patrimoine. Léger recul de la valeur de reconstitution par rapport à 2024 constituant une inflexion à relever.
Exploitation : taux d'occupation financier à 100 % et durée résiduelle des baux de 9,6 ans traduisant une visibilité locative élevée. Niveau de lecture très favorable sur cet axe.
Diversification : concentration typologique marquée avec 94 % du patrimoine sur deux segments (activités/production et logistique). Diversification géographique sur six pays mais 80 % concentrés sur trois marchés. Ratio d'un locataire par immeuble signalant une granularité limitée.
Liquidité : aucune part en attente de retrait, collecte annuelle de 68,3 M€ pour une capitalisation de 234,2 M€. Niveau de lecture favorable, caractéristique d'une SCPI en phase de collecte active.
Valorisation : valeur de reconstitution supérieure de 4,5 % au prix de souscription en 2025, ce qui situe le prix de part en deçà de la valeur estimée du patrimoine. Léger recul de la valeur de reconstitution par rapport à 2024 constituant une inflexion à relever.
Exploitation : taux d'occupation financier à 100 % et durée résiduelle des baux de 9,6 ans traduisant une visibilité locative élevée. Niveau de lecture très favorable sur cet axe.
Diversification : concentration typologique marquée avec 94 % du patrimoine sur deux segments (activités/production et logistique). Diversification géographique sur six pays mais 80 % concentrés sur trois marchés. Ratio d'un locataire par immeuble signalant une granularité limitée.
Liquidité : aucune part en attente de retrait, collecte annuelle de 68,3 M€ pour une capitalisation de 234,2 M€. Niveau de lecture favorable, caractéristique d'une SCPI en phase de collecte active.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 19 |
| Nombre de locataires | 21 |
| Surface totale | 232848 m2 |
| Durée des baux | 9.6 ans |
Occupation & dette
| TOF | 100,00 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 234,2 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | 8 |
| Label ISR | Oui |
Analyse
LOG IN est une SCPI gérée par Théoreim, classée article 8 SFDR et labellisée ISR, positionnée sur l'immobilier logistique et d'activités en Europe. L'analyse porte sur les données disponibles de 2022 à fin 2025, couvrant les indicateurs de rendement, de valorisation, d'exploitation et de structure financière.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de LOG IN s'établit à 6,21 % pour 2025, après 6,30 % en 2024 et 6,21 % en 2023. La légère contraction observée entre 2024 et 2025 intervient alors que le prix de souscription a été relevé de 250 € à 255 €, soit une hausse de 2 %. Le dividende par part, qui était de 15,53 € en 2023, a reculé à 12,99 € en 2024, soit une baisse de 16,4 %. Le dividende implicite pour 2025 ressort autour de 15,53 €, ce qui marquerait un rebond par rapport à 2024.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de LOG IN s'établit à 6,21 % pour 2025, après 6,30 % en 2024 et 6,21 % en 2023. La légère contraction observée entre 2024 et 2025 intervient alors que le prix de souscription a été relevé de 250 € à 255 €, soit une hausse de 2 %. Le dividende par part, qui était de 15,53 € en 2023, a reculé à 12,99 € en 2024, soit une baisse de 16,4 %. Le dividende implicite pour 2025 ressort autour de 15,53 €, ce qui marquerait un rebond par rapport à 2024.
Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription est resté à 250 € de 2022 à 2024, avant d'être porté à 255 € en 2025. Parallèlement, la valeur de reconstitution a progressé de manière régulière : 250,62 € en 2022, 254,34 € en 2023, 271,78 € en 2024, puis 266,50 € en 2025. À fin 2025, l'écart entre la valeur de reconstitution (266,50 €) et le prix de souscription (255 €) s'établit à environ +4,5 % en faveur de la valeur de reconstitution. Cela signifie que le prix de souscription se situe en dessous de la valeur estimée du patrimoine, sans toutefois que l'écart dépasse le seuil de 5 %. On note que la valeur de reconstitution a légèrement reculé entre 2024 (271,78 €) et 2025 (266,50 €), soit une baisse de 1,9 %, alors même que la capitalisation a progressé grâce à la collecte. Ce léger recul de la valeur de reconstitution, après deux années de hausse consécutive, constitue un point d'observation à suivre.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 100 %, niveau identique aux données antérieures disponibles. Ce taux maximal, maintenu dans le temps, traduit une pleine utilisation locative du patrimoine. Le parc immobilier se compose de 19 immeubles pour une surface totale de 232 848 m², occupés par 21 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux atteint 9,6 ans, ce qui offre une visibilité locative élevée, sans que cette durée ne renseigne sur la solidité financière des preneurs.
La répartition par type d'actifs montre une concentration très marquée : les locaux d'activités et sites de production représentent 70 % du patrimoine, la logistique 24 % et les actifs life science 6 %. Le positionnement est donc très ciblé sur le segment industriel et logistique.
Géographiquement, le patrimoine est réparti sur six pays européens : Italie (29 %), Espagne (27 %), Royaume-Uni (24 %), Allemagne (13 %), Irlande (4 %) et Pologne (3 %). Aucun pays ne dépasse 30 %, mais trois pays (Italie, Espagne, Royaume-Uni) concentrent à eux seuls 80 % du patrimoine. La France est absente du portefeuille, ce qui est cohérent avec un positionnement européen affiché. Avec 21 locataires pour 19 immeubles, le ratio est proche de un pour un, ce qui induit une dépendance significative à chaque locataire pris individuellement.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation atteint 234,2 M€. La collecte du quatrième trimestre 2025 s'élève à 23,5 M€, portant la collecte annuelle à 68,3 M€, signe d'un flux de souscriptions soutenu. Le nombre de parts en attente de retrait est nul, indicateur d'une liquidité intégralement assurée sur la période observée. La SCPI ne présente aucun endettement.
Cohérence stratégique observée
Le positionnement déclaré sur la logistique et les actifs d'activités en Europe est cohérent avec les données observées : 94 % du patrimoine relève de ces typologies, la totalité des actifs est située hors de France, et la classification article 8 SFDR ainsi que le label ISR s'inscrivent dans une stratégie affichée d'investissement responsable. La collecte dynamique, associée à une capitalisation encore modeste de 234,2 M€, traduit une phase de constitution de patrimoine. Le ratio de 21 locataires pour 19 immeubles et 232 848 m² implique des surfaces moyennes par actif de l'ordre de 12 250 m², caractéristiques de grands ensembles logistiques ou industriels.
Synthèse des constats
LOG IN présente un profil factuel marqué par un taux d'occupation maximal maintenu, une durée résiduelle des baux longue, un prix de souscription en hausse pour la première fois en 2025 et une valeur de reconstitution supérieure au prix de part sans écart excessif. Le taux de distribution reste autour de 6,2 % malgré un dividende 2024 en net recul par rapport à 2023. La liquidité est intégrale et la collecte soutenue. Les points de vigilance portent sur la concentration typologique forte, le nombre limité de locataires et le léger recul de la valeur de reconstitution entre 2024 et 2025. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription est resté à 250 € de 2022 à 2024, avant d'être porté à 255 € en 2025. Parallèlement, la valeur de reconstitution a progressé de manière régulière : 250,62 € en 2022, 254,34 € en 2023, 271,78 € en 2024, puis 266,50 € en 2025. À fin 2025, l'écart entre la valeur de reconstitution (266,50 €) et le prix de souscription (255 €) s'établit à environ +4,5 % en faveur de la valeur de reconstitution. Cela signifie que le prix de souscription se situe en dessous de la valeur estimée du patrimoine, sans toutefois que l'écart dépasse le seuil de 5 %. On note que la valeur de reconstitution a légèrement reculé entre 2024 (271,78 €) et 2025 (266,50 €), soit une baisse de 1,9 %, alors même que la capitalisation a progressé grâce à la collecte. Ce léger recul de la valeur de reconstitution, après deux années de hausse consécutive, constitue un point d'observation à suivre.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 100 %, niveau identique aux données antérieures disponibles. Ce taux maximal, maintenu dans le temps, traduit une pleine utilisation locative du patrimoine. Le parc immobilier se compose de 19 immeubles pour une surface totale de 232 848 m², occupés par 21 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux atteint 9,6 ans, ce qui offre une visibilité locative élevée, sans que cette durée ne renseigne sur la solidité financière des preneurs.
La répartition par type d'actifs montre une concentration très marquée : les locaux d'activités et sites de production représentent 70 % du patrimoine, la logistique 24 % et les actifs life science 6 %. Le positionnement est donc très ciblé sur le segment industriel et logistique.
Géographiquement, le patrimoine est réparti sur six pays européens : Italie (29 %), Espagne (27 %), Royaume-Uni (24 %), Allemagne (13 %), Irlande (4 %) et Pologne (3 %). Aucun pays ne dépasse 30 %, mais trois pays (Italie, Espagne, Royaume-Uni) concentrent à eux seuls 80 % du patrimoine. La France est absente du portefeuille, ce qui est cohérent avec un positionnement européen affiché. Avec 21 locataires pour 19 immeubles, le ratio est proche de un pour un, ce qui induit une dépendance significative à chaque locataire pris individuellement.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation atteint 234,2 M€. La collecte du quatrième trimestre 2025 s'élève à 23,5 M€, portant la collecte annuelle à 68,3 M€, signe d'un flux de souscriptions soutenu. Le nombre de parts en attente de retrait est nul, indicateur d'une liquidité intégralement assurée sur la période observée. La SCPI ne présente aucun endettement.
Cohérence stratégique observée
Le positionnement déclaré sur la logistique et les actifs d'activités en Europe est cohérent avec les données observées : 94 % du patrimoine relève de ces typologies, la totalité des actifs est située hors de France, et la classification article 8 SFDR ainsi que le label ISR s'inscrivent dans une stratégie affichée d'investissement responsable. La collecte dynamique, associée à une capitalisation encore modeste de 234,2 M€, traduit une phase de constitution de patrimoine. Le ratio de 21 locataires pour 19 immeubles et 232 848 m² implique des surfaces moyennes par actif de l'ordre de 12 250 m², caractéristiques de grands ensembles logistiques ou industriels.
Synthèse des constats
LOG IN présente un profil factuel marqué par un taux d'occupation maximal maintenu, une durée résiduelle des baux longue, un prix de souscription en hausse pour la première fois en 2025 et une valeur de reconstitution supérieure au prix de part sans écart excessif. Le taux de distribution reste autour de 6,2 % malgré un dividende 2024 en net recul par rapport à 2023. La liquidité est intégrale et la collecte soutenue. Les points de vigilance portent sur la concentration typologique forte, le nombre limité de locataires et le léger recul de la valeur de reconstitution entre 2024 et 2025. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
