SCPI PIERVAL SANTE :
une SCPI santé européenne confrontée à un ajustement de ses fondamentaux
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 2.4 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,13
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,06 %
- Taux d’occupation financier : 94,04 %
- Durée moyenne des baux : 14,5 ans
- Capitalisation : 3300 M€
- Nombre d’immeubles : 253
- Diversification : Très diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
excellente
Diversification
très diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | EURYALE |
| Nom SCPI | PIERVAL SANTE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Janvier 2014 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 18/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,06% |
| Dividende trimestriel | 2,26 € |
| Dividende annuel | 8,28 € |
| Performance brute globale annuelle | 3,99% |
| TRI 10 ans | 3,99 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 204,00 € |
| Prix de retrait | 182,56 € |
| Valeur de réalisation | - € |
| Date valeur réalisation | 30-06-2025 |
| Valeur de reconstitution | 199,19 € |
| Date valeur reconstitution | 30-06-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 18/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 4,06 % | 4,05 % | 5,10 % | 5,35 % | 5,33 % | 4,95 % | 5,05 % | 5,05 % | 5,05 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion. Le taux de distribution s'est stabilisé autour de 4,05-4,06 % en 2024-2025 après cinq années consécutives au-dessus de 5 %. La contraction du dividende par part (de 10,70 € à 7,40 € entre 2022 et 2024) est le facteur déterminant de cette inflexion, le prix de souscription étant resté stable. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Valorisation : tension observable. Le prix de souscription (204 €) dépasse désormais la valeur de reconstitution (199,19 €) de 2,4 %, alors que cette dernière se situait 5,8 % au-dessus du prix de part en 2020. L'érosion continue de la valeur de reconstitution (−5,9 % entre 2020 et 2025) contraste avec le maintien du prix de souscription.
Exploitation : niveau intermédiaire. Le taux d'occupation financier à 94,04 % a reculé de plus de deux points par rapport au précédent relevé (96,10 %), passant sous le seuil des 95 %. La durée résiduelle des baux de 14,5 ans offre une visibilité contractuelle élevée, caractéristique du secteur de la santé.
Diversification : dispersion géographique réelle, concentration sectorielle marquée. Le patrimoine est réparti sur neuf pays (68,2 % hors de France) et compte 1 006 locataires sur 253 immeubles. En revanche, la thématique santé concentre plus de 91 % des actifs, avec une dominante médico-sociale à 71,4 %. Cette mono-thématique est cohérente avec le positionnement déclaré mais constitue un facteur de concentration sectorielle.
Liquidité : tension marquée. Les parts en attente de retrait ont bondi de 19 382 à 327 503, représentant un montant théorique d'environ 66,8 M€, soit près du double de la collecte annuelle 2025 (35,9 M€). Ce déséquilibre entre demandes de retrait et souscriptions constitue le signal de tension le plus prononcé observé dans les données.
Valorisation : tension observable. Le prix de souscription (204 €) dépasse désormais la valeur de reconstitution (199,19 €) de 2,4 %, alors que cette dernière se situait 5,8 % au-dessus du prix de part en 2020. L'érosion continue de la valeur de reconstitution (−5,9 % entre 2020 et 2025) contraste avec le maintien du prix de souscription.
Exploitation : niveau intermédiaire. Le taux d'occupation financier à 94,04 % a reculé de plus de deux points par rapport au précédent relevé (96,10 %), passant sous le seuil des 95 %. La durée résiduelle des baux de 14,5 ans offre une visibilité contractuelle élevée, caractéristique du secteur de la santé.
Diversification : dispersion géographique réelle, concentration sectorielle marquée. Le patrimoine est réparti sur neuf pays (68,2 % hors de France) et compte 1 006 locataires sur 253 immeubles. En revanche, la thématique santé concentre plus de 91 % des actifs, avec une dominante médico-sociale à 71,4 %. Cette mono-thématique est cohérente avec le positionnement déclaré mais constitue un facteur de concentration sectorielle.
Liquidité : tension marquée. Les parts en attente de retrait ont bondi de 19 382 à 327 503, représentant un montant théorique d'environ 66,8 M€, soit près du double de la collecte annuelle 2025 (35,9 M€). Ce déséquilibre entre demandes de retrait et souscriptions constitue le signal de tension le plus prononcé observé dans les données.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 253 |
| Nombre de locataires | 1 006 |
| Surface totale | 1192775 m2 |
| Durée des baux | 14.5 ans |
Occupation & dette
| TOF | 94,04 % |
| Taux d’endettement | 18,50 % |
| Capitalisation | 3300 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 327503 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Oui |
Analyse
Pierval Santé, véhicule thématique dédié à l'immobilier de santé géré par Euryale, affiche une capitalisation de 3 300 millions d'euros, ce qui en fait l'un des plus importants véhicules du marché français sur ce segment. L'analyse porte sur les données disponibles jusqu'au quatrième trimestre 2025, mises en regard avec les séries historiques remontant à 2017. Le patrimoine couvre 253 immeubles, 1 192 775 m² de surfaces et 1 006 locataires, répartis sur neuf pays. Le label ISR est attribué à cette SCPI.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025, à 4,06 %, se situe dans la continuité directe du niveau observé en 2024 (4,05 %). Ce palier marque toutefois une rupture nette avec la trajectoire antérieure : entre 2017 et 2022, le taux de distribution oscillait dans une fourchette étroite entre 4,95 % et 5,35 %, avant un premier décrochage en 2023 à 5,10 % puis une chute à 4,05 % en 2024. La cause principale de cette inflexion est identifiable dans l'évolution du dividende par part : celui-ci est passé de 10,70 € en 2022 à 9,16 € en 2023, puis à 7,40 € en 2024, soit une baisse de 31 % en deux ans. Le prix de souscription, quant à lui, n'a été ajusté qu'une seule fois, passant de 200 € à 204 € en 2023, et est resté stable depuis.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025, à 4,06 %, se situe dans la continuité directe du niveau observé en 2024 (4,05 %). Ce palier marque toutefois une rupture nette avec la trajectoire antérieure : entre 2017 et 2022, le taux de distribution oscillait dans une fourchette étroite entre 4,95 % et 5,35 %, avant un premier décrochage en 2023 à 5,10 % puis une chute à 4,05 % en 2024. La cause principale de cette inflexion est identifiable dans l'évolution du dividende par part : celui-ci est passé de 10,70 € en 2022 à 9,16 € en 2023, puis à 7,40 € en 2024, soit une baisse de 31 % en deux ans. Le prix de souscription, quant à lui, n'a été ajusté qu'une seule fois, passant de 200 € à 204 € en 2023, et est resté stable depuis.
La contraction du rendement distribué provient intégralement de la baisse du dividende, et non d'une revalorisation du prix de part. Il convient de rappeler que les taux de distribution passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription s'établit à 204 € par part, tandis que la valeur de reconstitution est de 199,19 € fin 2025. L'écart observé place le prix de souscription environ 2,4 % au-dessus de la valeur de reconstitution. Ce différentiel, bien que modéré, signifie que l'acquéreur paie ses parts légèrement au-dessus de la valeur patrimoniale reconstituée. L'évolution historique de cette valeur de reconstitution est significative : elle s'élevait à 211,59 € en 2020, 210,31 € en 2021, 207,70 € en 2022, puis 199,16 € en 2024 et 199,19 € en 2025. La baisse cumulée entre 2020 et 2025 atteint environ 5,9 %. Le prix de souscription, maintenu à 200 € de 2017 à 2022, puis relevé à 204 € en 2023, n'a pas suivi cette trajectoire descendante. En 2020, la valeur de reconstitution dépassait le prix de souscription de 11,59 €, ce qui reflétait alors une sous-valorisation du prix de part par rapport au patrimoine. Cette marge s'est résorbée progressivement pour aboutir à la situation actuelle où le prix dépasse la valeur de reconstitution de 4,81 €.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 94,04 % au dernier trimestre 2025, contre 96,10 % lors de la précédente donnée disponible. Cette baisse de plus de deux points place désormais l'occupation dans une zone intermédiaire, entre 90 % et 95 %, après avoir évolué dans la tranche supérieure à 95 %. Ce recul mérite attention dans un contexte où le patrimoine est constitué d'actifs de santé réputés pour leur stabilité locative.
La répartition par typologie d'actifs révèle une concentration marquée sur le secteur médico-social (EHPAD, Alzheimer, centres d'hébergement, résidences services seniors), qui représente 71,4 % du patrimoine. Le secteur sanitaire et soins de ville (cliniques, cabinets médicaux, dialyse) pèse 19,9 %, tandis que les autres secteurs de la santé (laboratoires, sièges sociaux, bureaux, locaux d'activités) comptent pour 8,7 %. La thématique santé est donc très largement dominante, avec plus de 91 % des actifs directement liés à des activités de soins ou d'hébergement médicalisé.
Géographiquement, le patrimoine est réparti sur neuf pays. La France représente 31,8 % des actifs, suivie par le Royaume-Uni (19,2 %), l'Allemagne (14 %), les Pays-Bas (13,8 %), l'Irlande (8,9 %), l'Italie (7,8 %), le Portugal (2,4 %), l'Espagne (1,4 %) et le Canada (0,7 %). La diversification internationale est réelle, avec 68,2 % du patrimoine situé hors de France. Cette dispersion sur plusieurs juridictions et marchés immobiliers différents constitue un facteur de diversification observable, même si la zone euro et l'Europe de l'Ouest concentrent l'essentiel des expositions.
La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 14,5 ans. Ce niveau, très élevé comparé aux standards habituels des SCPI, offre une visibilité significative sur les flux locatifs contractualisés. Il reflète la nature même des actifs de santé, où les baux sont généralement conclus sur des durées longues. Toutefois, cette durée ne préjuge pas de la qualité financière des locataires ni de leur capacité à honorer leurs engagements sur toute la période.
Avec 253 immeubles et 1 006 locataires, le ratio moyen s'établit à environ quatre locataires par immeuble, ce qui traduit une granularité locative relativement fine au regard de la surface totale.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de 3 300 millions d'euros positionne Pierval Santé parmi les SCPI de très grande taille sur le marché français. Le taux d'endettement à 18,50 % reste à un niveau modéré. La collecte annuelle 2025 s'élève à 35,9 millions d'euros, dont 5,2 millions sur le dernier trimestre. Ces volumes sont faibles au regard de la capitalisation et traduisent un net ralentissement de la dynamique de collecte.
Le nombre de parts en attente de retrait atteint 327 503 parts, contre 19 382 lors de la précédente donnée disponible. Cette multiplication par près de 17 constitue le signal le plus marquant des données analysées. Valorisées au prix de souscription de 204 €, ces parts en attente représentent un montant théorique d'environ 66,8 millions d'euros, soit près du double de la collecte annuelle 2025. Ce décalage entre les demandes de rachat et les souscriptions nouvelles traduit une tension observable sur la liquidité du véhicule. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription s'établit à 204 € par part, tandis que la valeur de reconstitution est de 199,19 € fin 2025. L'écart observé place le prix de souscription environ 2,4 % au-dessus de la valeur de reconstitution. Ce différentiel, bien que modéré, signifie que l'acquéreur paie ses parts légèrement au-dessus de la valeur patrimoniale reconstituée. L'évolution historique de cette valeur de reconstitution est significative : elle s'élevait à 211,59 € en 2020, 210,31 € en 2021, 207,70 € en 2022, puis 199,16 € en 2024 et 199,19 € en 2025. La baisse cumulée entre 2020 et 2025 atteint environ 5,9 %. Le prix de souscription, maintenu à 200 € de 2017 à 2022, puis relevé à 204 € en 2023, n'a pas suivi cette trajectoire descendante. En 2020, la valeur de reconstitution dépassait le prix de souscription de 11,59 €, ce qui reflétait alors une sous-valorisation du prix de part par rapport au patrimoine. Cette marge s'est résorbée progressivement pour aboutir à la situation actuelle où le prix dépasse la valeur de reconstitution de 4,81 €.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 94,04 % au dernier trimestre 2025, contre 96,10 % lors de la précédente donnée disponible. Cette baisse de plus de deux points place désormais l'occupation dans une zone intermédiaire, entre 90 % et 95 %, après avoir évolué dans la tranche supérieure à 95 %. Ce recul mérite attention dans un contexte où le patrimoine est constitué d'actifs de santé réputés pour leur stabilité locative.
La répartition par typologie d'actifs révèle une concentration marquée sur le secteur médico-social (EHPAD, Alzheimer, centres d'hébergement, résidences services seniors), qui représente 71,4 % du patrimoine. Le secteur sanitaire et soins de ville (cliniques, cabinets médicaux, dialyse) pèse 19,9 %, tandis que les autres secteurs de la santé (laboratoires, sièges sociaux, bureaux, locaux d'activités) comptent pour 8,7 %. La thématique santé est donc très largement dominante, avec plus de 91 % des actifs directement liés à des activités de soins ou d'hébergement médicalisé.
Géographiquement, le patrimoine est réparti sur neuf pays. La France représente 31,8 % des actifs, suivie par le Royaume-Uni (19,2 %), l'Allemagne (14 %), les Pays-Bas (13,8 %), l'Irlande (8,9 %), l'Italie (7,8 %), le Portugal (2,4 %), l'Espagne (1,4 %) et le Canada (0,7 %). La diversification internationale est réelle, avec 68,2 % du patrimoine situé hors de France. Cette dispersion sur plusieurs juridictions et marchés immobiliers différents constitue un facteur de diversification observable, même si la zone euro et l'Europe de l'Ouest concentrent l'essentiel des expositions.
La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 14,5 ans. Ce niveau, très élevé comparé aux standards habituels des SCPI, offre une visibilité significative sur les flux locatifs contractualisés. Il reflète la nature même des actifs de santé, où les baux sont généralement conclus sur des durées longues. Toutefois, cette durée ne préjuge pas de la qualité financière des locataires ni de leur capacité à honorer leurs engagements sur toute la période.
Avec 253 immeubles et 1 006 locataires, le ratio moyen s'établit à environ quatre locataires par immeuble, ce qui traduit une granularité locative relativement fine au regard de la surface totale.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de 3 300 millions d'euros positionne Pierval Santé parmi les SCPI de très grande taille sur le marché français. Le taux d'endettement à 18,50 % reste à un niveau modéré. La collecte annuelle 2025 s'élève à 35,9 millions d'euros, dont 5,2 millions sur le dernier trimestre. Ces volumes sont faibles au regard de la capitalisation et traduisent un net ralentissement de la dynamique de collecte.
Le nombre de parts en attente de retrait atteint 327 503 parts, contre 19 382 lors de la précédente donnée disponible. Cette multiplication par près de 17 constitue le signal le plus marquant des données analysées. Valorisées au prix de souscription de 204 €, ces parts en attente représentent un montant théorique d'environ 66,8 millions d'euros, soit près du double de la collecte annuelle 2025. Ce décalage entre les demandes de rachat et les souscriptions nouvelles traduit une tension observable sur la liquidité du véhicule. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
