Icade affiche un cash-flow net courant de 3,57 euros par action en 2025, conforme à ses prévisions

Résultats 2025 conformes aux attentes, malgré un environnement immobilier contraint

Icade a clos l'exercice 2025 avec un cash-flow net courant groupe de 3,57 euros par action, conforme à sa guidance [3,40-3,60] euros. Cette performance traduit une exécution maîtrisée du plan stratégique ReShapE dans un contexte immobilier exigeant. Le groupe affiche des performances opérationnelles robustes, marquées notamment par des succès commerciaux significatifs dans la division Foncière, avec environ 217 000 mètres carrés loués et une hausse du taux d'occupation financier à 86,8%, en amélioration de 2,1 points par rapport à fin 2024. 

Cette dynamique de location reflète l'attractivité des actifs répondant aux nouveaux usages immobiliers. Parallèlement, la division Promotion enregistre des réservations globalement stables, avec une progression volumétrique de 2% compensée par un recul de 3% en valeur, dans le contexte d'un recentrage vers des programmes résidentiels à marges restaurées. Toutefois, les revenus locatifs de la Foncière se contractent de 4,2% à périmètre constant, reflétant les pressions tarifaires du marché. Le résultat net groupe ressort négatif à moins 123 millions d'euros, intégrant une dépréciation de la valeur du patrimoine de 4,5% à périmètre constant.

Programme de cessions avancé et bilan renforcé

Icade a réalisé ou placé sous promesse environ 850 millions d'euros de cessions, participant à la solidification de sa structure financière. Le groupe a finalisé environ 240 millions d'euros de cessions d'actifs matures ou non stratégiques avec une prime moyenne de 5% par rapport à l'actif net réévalué du 31 décembre 2024. Principal élément, la signature en décembre 2025 d'une promesse de vente de l'immeuble Marignan, situé aux Champs-Élysées à Paris, pour 402 millions d'euros, représentant un prix d'environ 33 000 euros par mètre carré et une prime supérieure à 20% par rapport à l'ANR de fin 2024.

 Le closing est attendu au cours du premier semestre 2026. Ces opérations portent à plus de 50% le taux de réalisation du programme de cessions de la Foncière annoncé en 2024, pour un objectif global de 1,3 milliard d'euros sur 2024-2028. S'agissant des activités non stratégiques, Icade a poursuivi la réduction de son exposition aux activités de Santé avec la cession de sa participation dans un portefeuille italien pour 173 millions d'euros et la diminution progressive de sa participation dans Praemia Healthcare. L'exposition résiduelle aux activités de Santé s'élève à 1,0 milliard d'euros au 31 décembre 2025. Le ratio de levier LTV droits inclus s'établit à 39,6%, ramené à 36,6% en pro-forma post cession de Marignan. Les liquidités disponibles s'élèvent à 2,6 milliards d'euros.

Distribution et perspectives 2026 marquées par des défis commerciaux

Icade soumettra à l'approbation de l'assemblée générale des actionnaires une distribution en numéraire de 1,92 euros par action, prélevée sur les primes et versée en une fois en juin 2026. Le groupe entend ainsi limiter la distribution pour préserver ses capacités de déploiement et de financement de sa croissance. Pour 2026, Icade anticipe un cash-flow net courant groupe compris entre 2,90 et 3,10 euros par action. 

Cette fourchette se décompose en 2,25 à 2,45 euros issus des activités stratégiques, attendus au point bas, et environ 0,65 euro provenant des activités non stratégiques. Le groupe prévoit une baisse des revenus de la Foncière intégrant notamment le départ de locataires pour environ 30 millions d'euros, la diminution progressive de l'indexation et la cristallisation de la réversion négative. Un plan de réduction des coûts d'environ 15 millions d'euros en année pleine est prévu, tandis que le coût moyen de la dette est ciblé autour de 2% fin 2026.