LA PREMIERE BRIQUE : avis, rendement, frais de la plateforme
Mise à jour le
28/02/2023
Grâce à son positionnement différent, La Première Brique affiche l'un des taux de rendement moyen les plus élevés du marché, pour une durée d'investissement parmi les plus basses.
L'essentiel
Date de création
2019
Statut ⓘ Il existe plusieurs statuts légaux qui autorisent à exercer en financement participatif immobilier :
- IFP : Intermédiaire en Financement Participatif, autorisé à mettre en relation des porteurs de projet et des investisseurs dans le cadre de prêts avec ou sans intérêts ou de dons
- CIP, Conseiller en Investissement Participatif, proposant des investissements en titres financiers (actions, obligations) - PSI, Prestataire de Services d’Investissement, enregistré auprès de l'ACPR, proposant aux investisseurs tout type de titres financiers
- PSFP, Prestataires de Services de Financement Participatif, nouveau statut qui va remplacer les IFP et CIP à compter du 10 novembre 2023,
- SGP, Société de Gestion de Portefeuilles, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers, pouvant créer des produits financiers et les proposer à des investisseurs.
IFP
Type de projetsCertains contrats sont des contrats de groupe : ils sont signés entre 2 personnes morales (l'assureur et l'entité qui le commercialise comme une banque ou une association). Les termes peuvent être modifés entre ces 2 entités sans consulter l'épargnant. D'autres sont des contrats individuels conclus directement entre l'assureur et l'épargnant. Toute modification nécessite alors un avenant signé par l'épargnant.
Marchand de biens
Nb projets par anCertains contrats d'assurance-vie sont souscrits en direct par l'épargnant et d'autres via une tiers tel qu'une association d'épargnants. Si elle est indépendante, elle a vocation à défendre les intérêts de ses adéhrents.
114
Taux moyen annuel*
11.24 %
Durée moyenne d'investissement
11.2 mois
Souscription minimum
1 €
Taux de retard ⓘ Taux de projets financés dont la livraison et/ou le remboursement des fonds est effectué en retard par rapport à l'horizon d'investissement initial.
2%
% des projets déjà remboursés
41%
*Avant prélèvements sociaux et nets de frais de gestion.
Attention : les performances passées ne préfigurent pas des performances des années à venir. De même, l'investissement représente un risque de perte totale ou partielle du capital, pensez-y avant tout investissement.
Points forts
- Des projets de marchand de bien qui promettent un retour sur investissement rapide - Une plateforme axée sur le prêt
Points faibles
- Un taux de remboursement qui a ralenti en 2022
- Des opérateurs locaux, qui peuvent devenir plus fragiles si le marché immobilier se durcit
- Un manque de certains documents juridiques et financiers pour évaluer les projets
La Première Brique : prêter de l'argent aux opérateurs immobiliers
La Première Brique est à ce jour l'une des plateformes les plus récentes de l'univers du crowdfunding immobilier. Lancée en 2019, elle a obtenu le statut d'Intermédiaire en Financement Participatif (IFP). Autrement dit, contrairement à la plupart de ses concurrents, elle est spécialisée dans la mise en relation de porteurs de projets et d'investisseurs dans l'optique de prêts et non d'acquisition de titres financiers comme des actions ou des obligations.
Le prêt est une particularité qui offre un avantage. En tant que créancier, la plateforme peut demander des garanties aux porteurs de projets. Il peut s'agir :
- d'une hypothèque, qui permet aux investisseurs de devenir propriétaire du bien en cas de défaut de paiement,
- d'une caution personnelle (le porteur engage alors ses propres biens en cas de défaut de remboursement),
- d'une garantie à première demande (une société se porte en quelque sorte caution),
- d'un nantissement de titres, auquel cas ce sont des parts de sociétés qui sont mises en garantie.
Si ces options sont rassurantes, il faut garder à l'esprit qu'elles ne sont pas forcément mises en place pour chaque projet. De plus, dans les faits, la saisie et revente des biens ou titres mis en garantie peut être complexe et prendre du temps.
Nous attirons donc votre attention sur le fait que comme pour toutes les autres plateformes de crowdfunding immobilier, l'investissement reste risqué et engendre un risque de perte du capital investi.
Une plateforme qui promet un retour sur investissement rapide
Autre particularité de La 1ère Brique : le type de projets financés. La plateforme se concentre surtout sur des projets d'achat-revente et de marchand de biens, même si l'on trouve également des projets de promotion immobilière. Les montants collectés pour chacun sont réduits, de quelques dizaines de milliers d'euros à - plus rarement - 1 million. Cette sélectivité engendre plusieurs conséquences.
D'abord, les opérations de marchand de biens durent en principe moins longtemps que les opérations de promotion immobilière. L'investissement est donc en théorie moins long que sur beaucoup de plateformes. Cela se vérifie d'ailleurs sur la durée moyenne affichée par la plateforme (autour de 16 mois en 2022 contre 21 mois sur le marché). Ensuite, ce type de projet conserve en principe une rentabilité équivalente à celles des projets plus grands.
Il est toutefois à rappeler qu'en matière financière, un rendement accru va également avec un risque accru. Les petites opérations peuvent parfois être portées par des opérateurs de petite envergure et qui peuvent donc être plus fragiles. La plateforme doit donc se montrer d'autant plus vigilante pour éviter les écueils. Jusqu'à début 2023, moment où nous écrivons ces lignes, elle semble avoir bien rempli son rôle : La Première Brique n'affiche aucun projet non abouti, et un taux de retard parmi les plus bas.
Toutefois, ces informations sont à mettre en balance avec le taux des opérations déjà remboursées, légèrement inférieur à celle de la moyenne du marché. De même, les montants déjà remboursés sont à suivre de près. Ils ont été divisés par 2 entre 2021 et 2022 malgré le doublement du montant collecté.
Ainsi l'année dernière, seuls 4,9 millions d'euros ont été remboursés aux investisseurs. En théorie, 15% de la collecte 2021 n'a donc pas encore été remboursée aux investisseurs, ce qui implique une durée des projets plus longue que prévu (10 mois en 2021 selon la plateforme). C'est peut-être l'une des raisons qui ont fait grimper la durée moyenne d'investissement à 16 mois en 2022.
Comme pour tout investissement en crowdfunding immobilier, les investisseurs doivent être attentif lors du choix de leurs projets. Le risque de perte reste bien réel sur ce type de placements.
Beaucoup de projets proposés
Les investisseurs peuvent prêter de l'argent aux porteurs de projets à partir de 1€, sans frais. Sur les projets que nous avons pu consulter, les intérêts doivent commencer à être versés chaque mois à partir du démarrage de l'opération. C'est une différence avec beaucoup d'autres acteurs du crowdfunding immobilier, dont les porteurs de projets émettent des actions ou obligations et proposent un paiement semestriel voire in fine du capital et des intérêts.
Depuis sa création, le site a collecté 56 millions d'euros pour environ 250 projets. Les opérations financées ont généré un rendement moyen annuel de 11,2% par an selon la plateforme, pour une durée d'investissement relativement courte même si elle tend à augmenter avec les années et le nombre d'opérations (11 mois en moyenne depuis l'origine et 16 mois en 2022). Comme indiqué plus haut, ces caractéristiques sont typiques des opérations de marchand de bien.
Le nombre de projets présentés va crescendo depuis l'origine. Il a plus que doublé entre 2021 et 2022. Le rythme est donc parmi les plus soutenus. Les investisseurs peuvent généralement trouver plusieurs nouveaux projets chaque semaine. Mais attention : alors que la conjoncture immobilière se tend, la multiplication des projets pourrait cacher un manque de sélectivité et un risque accru pour les investisseurs. L année 2023 sera donc décisive.
Le site est ergonomique et assez simple d'utilisation. La présentation des projets semble cependant un peu trop succincte, et certains éléments manqueront probablement à quelques investisseurs. L'on regrette l'absence de documents juridiques et financiers des sociétés-mères (statuts, bilans et comptes des années précédentes, track records, business plan détaillé de l'opération...). Des éléments qui seraient rassurants pour se faire sa propre idée de la santé financière de l'entreprise.
Côté réputation, les avis sur La Première Brique sont pour le moment très positifs. Certains investisseurs regrettent toutefois le manque de temps pour investir (la plateforme semble victime de son succès).
Vérifier la santé financière d'une plateforme ou d'un porteur de projet
Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques des plateformes et du crowdfunding immobilier comme investissement. Cette fiche n'a qu'une valeur d'information pour aider l'Internaute à se faire sa propre idée. Pour plus d'informations, reportez-vous aux Documents relatifs à chacun des projets étudiés.
