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WISEED IMMOBILIER : avis, rendement, frais de la plateforme


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Présentation



Wiseed est l'une des plateformes de financement participatif les plus anciennes. Elle se revendiquant comme créatrice de “l'equity crowdfunding”, concept qui permet aux particuliers de financer des projets d'entreprises à leur démarrage. Elle est immatriculée comme Prestataire de Services d'Investissement (PSI), ce qui lui permet aussi de proposer des projets et des produits financiers de type OPC. Elle dispose depuis peu du statut de “société à mission”, notant un engagement sociétal et environnemental.

Généraliste créée en 2009 autour des start-up, Wiseed s'est lancée dans les investissements en crowdfunding immobilier en 2011 avec le financement du promoteur Lymo, qui ouvrira à son tour plateforme. Le secteur est devenu le principal objet de ses levées de fonds dès 2015, aux côtés de PME issues des secteurs des énergies renouvelables, de la santé ou du numérique.

La sélectivité des projets en question

Depuis son origine, Wiseed a financé environ 773 opérations immobilières pour un montant total de 338,7 millions d'euros. La plateforme explique ce volume "par l'historique de première plateforme de crowdfunding et par le fait que le marché du crowdfunding immobilier s'est intensifié vers 2015". Les types de projets présentés sont assez variés, du petit dossier de marchand de biens à l'opération de promotion immobilière de plus grande envergure. Le rythme de proposition des nouveaux dossiers est assez élevé.

Depuis 2 ans, la plateforme a financé plus de 100 projets chaque année. Ce volume très élevé pose la question de la sélectivité des dossiers.

Un nombre important d'opérations peut être intéressant lorsque la conjoncture est positive. Mais quand le marché immobilier se tend, comme c'est le cas depuis quelques mois, cela peut devenir plus délicat. Le risque de retard et de défaillance des opérations financées est accru, notamment lorsqu'il s'agit d'opérateurs de taille restreinte. La prudence est donc de mise pour l'investisseur.

Une présentation détaillée des projets, mais qui manque parfois de nuance

L'interface a été modernisée il y a quelques années. Elle reste assez simple d'utilisation. Un bémol peut être apporté sur le mode de recherche des projets : la sélection par type est assez contre-intuitive à cause du jeu de couleurs. Il est difficile de savoir de prime abord ce qui est sélectionné ou non.

Wiseed met à disposition beaucoup d'informations sur chacun des dossiers, ce qui permet aux investisseurs potentiels de bien les étudier avant de prendre leur décision. Les données sont faciles à trouver : rendement objectif, frais, versement des intérêts (mensuels, trimestriels, in fine, horizon de sortie...) sont accessibles en un clin d'œil. De même, les membres de la plateforme disposent d'un simulateur d'investissement et d'un espace de discussion pour poser leurs questions, dont les réponses sont visibles de la communauté.

La plateforme a aussi mis en place un score pour les projets immobiliers proposés sur la plateforme. Celui-ci est censé fournir une indication sur le risque, au moyen d'une note globale pouvant aller de A à E. Elle est donnée en fonction de critères relatifs à la société mère (taille, capitaux propres, endettement…) et au projet (taux de commercialisation, sécurité technique…).

Si le score a le mérite de mettre en avant les points forts et faiblesses d'un dossier, le système reste assez limité car sa signification reste difficile à cerner. Selon la plateforme de crowdfunding, le score “A” correspond à une évaluation “excellente”. À l'opposé, le “E” est censé refléter un projet “assez bon”, ce qui est là encore contre-intuitif (une note "E" étant considérée comme médiocre dans beaucoup de domaines). De plus, si le score traduit un risque supplémentaire, il ne semble pas répercuté sur le taux proposé aux investisseurs.

L'échelle est donc assez déroutante : un projet noté C ne donne pas forcément envie d'investir alors que pour Wiseed il est considéré comme “bon” selon son échelle. Le message sur la qualité des projets est donc assez flou.

Scoring sur Wiseed
Copie d'écran d'un scoring de projet immobilier sur Wiseed

Fait intéressant, Wiseed propose également les projets sous le prisme de l'investissement durable au travers d'une note “ESG”. Les critères d'évaluation sont ici extra-financiers, et basés sur des données environnementales, sociales et de gouvernance. Les détails de la méthode de notation sont mieux expliqués que le score du projet, ce dernier étant fixé sur la base de 40 critères objectifs.
Scoring ESG sur Wiseed
Copie d'écran d'un scoring ESG de projet immobilier sur Wiseed

Un investissement en obligations à partir de 100 €

Les particuliers peuvent commencer à investir sur Wiseed Immobilier à partir de 100 €, avec la particularité de devoir payer des frais de 0,90% du montant investi en guise de frais d'entrée en cas d'investissement de moins de 1000 € (rien n'est à payer au-delà). La pratique reste assez rare sur les autres plateformes.

L'investissement est réalisé sous forme d'obligations, autrement dit les investisseurs prêtent de l'argent au porteur de projet. En échange, ils se voient remettre un titre financier représentant la créance.

Depuis son lancement, les projets ont généré un rendement annuel dans la moyenne du marché : un peu plus de 9% sur 21,2 mois, selon les indicateurs de performances fournis par Wissed suivant la norme du syndicat professionnel Financement Participatif France. Ce taux reste conséquent dans la myriade des placements. Mais comme pour tout placement en crowdfunding immobilier, les fonds misés par l'investisseur ne sont pas garantis : il s'agit d'investir dans un projet entrepreneurial. Le risque de perte en capital existe donc bel et bien.

En 2022, seuls 400.000 euros ont été remboursés aux investisseurs, soit l'équivalent d'un projet moyen alors que 82 projets ont été financés 2 ans avant (33,7 millions d'euros). Pourtant, la plateforme n'indique pas de retard ou de défaut pour cette année et la durée moyenne des projets n'a pas changé. Les années qui viennent doivent ainsi voir arriver une vague importante de remboursements, qui démontrera la bonne fin des projets financés entre 2021 et 2022.

Toujours selon les données de la plateforme, Wiseed présente un taux moyen de retard de 13% depuis son lancement, un chiffre supérieur à la moyenne du marché. Le site a également dû constater 3 échecs de projets de crowdfunding immobilier en 2015, 2016 et 2019, ce qui induit un taux de défaut positif. Ces écueils rappellent le risque de l'investissement. Ils semblent aussi statistiquement presque inévitables dans le secteur, notamment lorsque le nombre de projets financés est important.

Sur Internet, la réputation de Wiseed est mitigée. Certains investisseurs pointent les retards des projets et un manque de communication du service clients. D'autres déplorent également les frais imposés aux investisseurs dès la souscription, ce qui n'est effectivement pas la norme sur le marché.

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L'essentiel sur WISEED IMMOBILIER

Date de création  2011
Type de projets Promotion immobilière
Marchand de biens
Autres projets
Nb projets financés en 2023
112
TRI annuel* 9.80 %
Durée moyenne d'investissement 21.2 mois
Souscription minimum  100 €
Taux de retardTaux de projets financés dont la livraison et/ou le remboursement des fonds est effectué en retard par rapport à l'horizon d'investissement initial.
13%
% des projets déjà remboursés 61%
*Avant prélèvements sociaux et nets de frais de gestion.

Attention : les performances passées ne préfigurent pas des performances des années à venir. De même, l'investissement représente un risque de perte totale ou partielle du capital, pensez-y avant tout investissement.





Points forts

- Plateforme pionnière avec un long historique

- Un scoring “ESG”, pour les personnes intéressées dans le développement durable

Points faibles

- Un nombre élevé de projets financés, ce qui pose la question de la sélectivité

- Un montant des remboursements en baisse depuis 2020


Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.







WISEED IMMOBILIER : rendement moyen par an, historique





Attention, les performances passées ne sont pas des garanties sur les performances futures.

WISEED IMMOBILIER : nombre de projets financés par an



WISEED IMMOBILIER : Durée moyenne d'investissement





WISEED IMMOBILIER : montants empruntés vs montants remboursés



Source des données : indicateurs clés de performances publiés par la plateforme, février 2023.
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