Le commerce de proximité reprend des couleurs

La revanche du magasin physique

On l’avait presque enterré. Mais le commerce de proximité n’a pas dit son dernier mot. Face à la poussée du e-commerce, renforcée par les confinements successifs du Covid, beaucoup pariaient sur un déclin inexorable des boutiques de quartier. Or, les chiffres récents démentent ce pronostic. La Fevad (Fédération du e-commerce) a révélé un recul des ventes en ligne de produits physiques de 7 % en 2022 et 1,8 % en 2023. Il a fallu attendre 2024 pour que le niveau de 2021 soit à nouveau atteint. Pendant ce temps, les Français sont restés fidèles à leurs commerçants : 97 % fréquentent toujours leurs magasins de proximité, selon OpinionWay.

La réalité est plus nuancée qu’une opposition frontale entre digital et physique. Ce que les enseignes développent aujourd’hui, c’est une logique omnicanale. Les clients peuvent acheter en ligne après avoir vu un produit en magasin (showrooming), ou l’inverse (webrooming). Des marques comme Zara réalisent déjà 30?% de leur chiffre d’affaires sur internet, sans renoncer à leur ancrage physique. Le magasin devient alors un lieu d’expérience, de lien local, d’ancrage de marque.

Des signaux favorables pour les investisseurs

Le regain d’intérêt pour le commerce de proximité s’observe aussi dans les chiffres d’investissement. En 2024, près de 1,3 milliard d’euros ont été investis dans l’immobilier commercial, contre seulement 500 millions un an plus tôt. Les distributeurs ont annoncé 190 plans d’ouvertures en France, et 91 enseignes étrangères ont fait leur entrée sur le marché, selon SELECTIRENTE. Les profils sont variés?: confiserie italienne (ODS), cosmétique néerlandaise (Pink Gellac), ou encore prêt-à-porter.

Les enseignes cherchent avant tout de petits formats?: 75 % des demandes concernent des locaux de moins de 600?m². L’ère des méga-stores s’efface devant une logique d’agilité, de proximité et de coûts maîtrisés. Les villes s’adaptent?: la montée des mobilités douces et le concept de ville du quart d’heure rendent les commerces accessibles sans voiture. Même IKEA a adapté son modèle, en s’installant au centre commercial Italie 2 ou Rue de Rivoli à Paris.

Enfin, la métropolisation croissante – concentration urbaine, densification, verticalisation – fait grimper mécaniquement la demande de commerce en rez-de-chaussée, dans un contexte où l’offre est limitée.

Diversité, résilience et perspective

L’image d’un secteur en crise reste tenace, notamment en raison des défaillances d’enseignes de mode depuis 2020 (plus de 3 000 magasins fermés). Pourtant, derrière ces annonces spectaculaires, le secteur se restructure en profondeur. La demande se déplace vers des segments plus porteurs : restauration, santé, bien-être, cosmétiques, sportswear, tous peu substituables par le digital.

Les investisseurs sont sensibles à cette résilience locative. Les commerçants ont un intérêt direct à maintenir leur bail, car la valeur de leur fonds de commerce en dépend. L’analyse fine des portefeuilles, comme celui de SELECTIRENTE (près de 400 actifs, aucun secteur ne dépassant 15 %, avec une majorité de surfaces autour de 150 m²), montre l’intérêt de la diversification pour gérer le risque.

À Paris, moteur du marché (2/3 du portefeuille de SELECTIRENTE), les perspectives sont d’autant plus favorables avec l’effet post-JO et le retour massif du tourisme. Mais les grandes métropoles régionales comme Lyon, Bordeaux ou Toulouse tirent aussi leur épingle du jeu, grâce à une dynamique démographique robuste.

Moins spectaculaire que les bureaux ou les entrepôts logistiques, le commerce de proximité trace discrètement sa revanche, sur des bases durables.