Marché locatif : une accalmie timide qui ne résout rien

Une offre qui se redresse mais un marché toujours verrouillé

La remontée de l’offre disponible est l’une des rares bonnes nouvelles de l’automne. Après plusieurs semestres de baisse continue, le nombre d’annonces de biens à louer progresse de +1,1 % sur un an. Ce frémissement met fin à un cycle de contraction lié à la hausse des normes, à la défiance des bailleurs envers un marché jugé trop complexe et au maintien élevé du coût du crédit, qui retient de nombreux ménages dans leur statut de locataire. Pour autant, cette faible reprise reste sans commune mesure avec la demande, qui ne cessent de s’intensifier.

Dans de nombreuses villes universitaires, la rentrée 2025 a encore une fois pris la forme d’un parcours du combattant. Étudiants et jeunes actifs se retrouvent en concurrence pour des biens rares, souvent chers, parfois en mauvais état. Le résultat est sans surprise : les loyers poursuivent leur ascension, en hausse moyenne de +2,5 % sur un an, pour atteindre 806 euros. L’inflation immobilière n’est plus seulement parisienne ou azuréenne : elle gagne des villes moyennes comme Dunkerque, Roubaix ou Béziers, où les loyers progressent entre +6,6 % et +8 % malgré une hausse du nombre de biens disponibles.

Cette dynamique entretient un cercle vicieux. Des ménages qui n’obtiennent pas de crédit restent locataires plus longtemps, bloquant la chaîne de mobilité résidentielle. Simultanément, certains bailleurs, confrontés au coût des travaux de rénovation énergétique ou à la perspective de nouvelles obligations, préfèrent retirer leurs logements du parc locatif classique. D’autres choisissent la location saisonnière, plus rentable et moins contraignante. Dans un tel contexte, les signaux de reprise de l’offre sont largement absorbés par des forces contraires plus puissantes.

Un marché fracturé : géographies gagnantes, zones sous haute pression

Les disparités territoriales se creusent encore. Certaines régions montrent une amélioration nette de leur offre locative. En Bretagne, elle progresse de +8,6 %, tandis que les Pays de la Loire affichent +7 %, deux évolutions qui s’accompagnent d’une modération relative des loyers. Le niveau reste attractif, oscillant entre 12,4 et 12,8 €/m², ce qui renforce l’attrait de ces territoires déjà plébiscités pour leur qualité de vie.

À l’inverse, l’Île-de-France reste une région à part, où les loyers — déjà très élevés à 26 €/m² en moyenne — n’augmentent que modestement mais continuent néanmoins de progresser (+1,6 %). En Nouvelle-Aquitaine, l’offre repart légèrement (+2,4 %), mais l’équilibre reste fragile. La situation est plus tendue encore en PACA et en Auvergne-Rhône-Alpes, où les loyers dépassent +4 % de hausse dans un contexte de raréfaction de l’offre.

Dans les métropoles, le constat est brutal : Paris, Marseille, Toulouse ou Nice voient leur stock locatif se réduire de –2,1 % à –7,9 %, tout en enregistrant des hausses de loyers entre +2,2 % et +6,4 %. Dans les zones touristiques, le mouvement s’amplifie encore. À Antibes, les loyers bondissent de +5,5 %, à Cannes de +4,2 %, alors même que l’offre se contracte. La situation la plus spectaculaire concerne Biarritz, où l’offre s’effondre de –30,2 % en un an. Le retrait massif de logements énergivores et la conversion en locations de courte durée expliquent en grande partie cette chute vertigineuse.

Ces contrastes régionaux dressent un tableau clair : le marché français n’est pas seulement tendu, il est désormais segmenté entre territoires capables de reconstituer leur offre et zones durablement saturées. Dans ces dernières, les hausses de loyers deviennent structurelles et les difficultés d’accès au logement se renforcent année après année.