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Caution bancaire : comment l'obtenir, combien ça coûte ?



Une caution bancaire peut être demandée pour l'obtention d'un crédit ou dans le cadre d'une location immobilière. Une banque se porte alors garante d'un engagement financier pris par son client, souvent un crédit. Tout cela a un coût.

Temps de lecture : 5 minute(s) - | Mis à jour le 29-03-2022 15:11 | Publié le 06-01-2022 18:01
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Qu'est-ce qu'une caution bancaire ?

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La caution bancaire vient garantir une dette présente ou future. Elle est très courante en cas de crédit immobilier, pour rassurer l'organisme prêteur sur le fait que l'emprunt lui sera bien remboursé. Autrefois, les établissements bancaires lui préféraient l'hypothèque*, mais cette période est révolue.

Ce type de garantie peut être demandé dans de nombreuses autres situations pour les particuliers comme pour les professionnels : prise à bail, crédit d'entreprise...

On peut distinguer 2 principaux types de cautions bancaires : la caution simple, qui n'intervient qu'une fois les recours contre le débiteur épuisés, ou la caution solidaire, qui permet au créancier de se retourner tout de suite contre l'organisme garant. Quel que soit le type, elle met en relation trois parties :

- le débiteur, qui porte une dette ou peut se retrouver à en avoir une,
- le créancier, à qui il va devoir de l'argent,
- et la caution, qui payera à sa place s'il ne peut plus.

La caution, qui peut être une banque ou organisme de cautionnement, prend un engagement à la demande du débiteur à travers un contrat de garantie. Pour le créancier, c'est une assurance qu'il sera remboursé même en cas de défaut. Le garant a en effet l'obligation de se substituer au débiteur quand celui-ci n'arrive pas à respecter ses engagements.

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L'article 2288 du Code civil précise que « celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même ». Autrement dit, si celui qui a une dette ne la rembourse pas, c'est celui qui a donné la caution bancaire qui doit le faire à sa place.



Comment obtenir une caution bancaire ?

La caution bancaire doit être recherchée en même temps que le prêt et avant que l'emprunteur ne s'engage. Son montage se fait en même temps que celui du crédit ou du dossier de location. Pour la mettre en place, elle doit s'établir sous la forme d'un contrat écrit.

Dans le cas d'un crédit immobilier, la banque sollicitée pour un prêt envoie souvent elle-même le dossier à l'organisme Crédit Logement, qui fournit une caution pour l'ensemble du crédit. Si une caution bancaire est demandée pour un autre motif, l'emprunteur doit effectuer les démarches lui-même en sollicitant des établissements spécialisés.

Pour mettre en oeuvre la garantie, il n'est pas nécessaire de faire rédiger l'acte de cautionnement par un notaire. Mais le contrat de cautionnement doit mentionner si le type de caution est simple ou solidaire et reprendre le montant garantie en chiffres et en lettres. L'article 1326 du Code civil fixe les mentions qui doivent être inscrites sur un acte de cautionnement.

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La caution Crédit logement

Crédit Logement est l'un des principaux organismes qui délivre des cautions en France pour les crédits immobiliers. La banque se charge de lui adresser le dossier de l'emprunteur qui est minutieusement analysé.

Lorsqu'une réponse favorable est donnée, la mise en place de la caution Crédit Logement est soumise au paiement d'une commission et à la contribution par l'emprunteur à une caisse commune : le Fonds Mutuel de Garantie (FMG). C'est ce fonds qui va permettre de garantir le prêt. L'emprunteur prend également l'engagement de ne pas céder ou hypothéquer le bien financé, ou encore poser des actes qui pourraient diminuer sa valeur.

Quand l'emprunteur fait face à des difficultés financières l'empêchant d'honorer ses échéances, Crédit Logement puise dans le FMG pour régler les mensualités dues à la banque. L'entreprise se tournera ensuite vers l'emprunteur pour récupérer le montant engagé en privilégiant les solutions amiables avant la saisie ou la vente du bien. Si le remboursement du prêt immobilier se déroule sans incident, une partie du FMG (le plus souvent entre 70 et 75 %) est restituée à l'emprunteur.

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La caution bancaire n'est pas une caution personnelle

La caution bancaire ne doit pas être confondue avec la caution personnelle. Cette dernière est un engagement pris par un tiers ou un dirigeant de société à titre personnel, dans le but de garantir les engagements pris par une personne ou une entreprise.
La banque (ou l'établissement prêteur) ayant financé les projets de développement de la société peut vouloir se couvrir au-delà du patrimoine de la personne qui emprunte. La caution personnelle engage alors le garant sur ses biens propres, et il devra personnellement assumer le paiement des échéances non respectées. Ce cas de figure se retrouve souvent dans le cas des crédits d'entreprises.



Demander une caution bancaire pour une location immobilière

La caution bancaire locative est souvent nécessaire lorsque les bailleurs privilégient les locataires offrant un maximum de garanties. Elle peut aussi convaincre un propriétaire de sélectionner un dossier lorsque la concurrence entre candidats à la location est rude.

La banque se porte garante du locataire et prend l'engagement de payer les éventuels loyers impayés directement au propriétaire. Pour l'obtenir, le futur locataire doit néanmoins déposer une certaine somme sur un compte bloqué, qui servira, le cas échéant, à rembourser la banque qui se porte caution.

On parle de caution simple lorsque le bailleur a l'obligation de contacter le locataire avant de se référer à la banque en cas de défaut de paiement. Quand il peut directement se retourner contre la banque à partir du premier mois impayé, c'est une caution solidaire.



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Caution bancaire : comment ça marche ?

L'engagement de la caution se fait en fonction de la durée de l'engagement du débiteur. Pendant tout ce temps, la caution bancaire fonctionne comme une assurance emprunteur. En dehors du cas d'un crédit immobilier couvert par Crédit Logement, le débiteur doit payer tous les mois une cotisation à l'établissement qui se porte garant. Cette somme est versée dans un fonds mutuel qui se chargera de rembourser le créancier en cas de défaillance, avant de se retourner contre le débiteur.

L'établissement de caution doit être informé chaque année par le créancier de la situation du prêteur initial, avec notamment :

- Le reste à payer ;
- L'échéance du prêt ;
- Le montant des intérêts ;
- Les différents frais ;
- Les éventuels incidents de paiement.

Lorsque cette obligation n'est pas respectée, le créancier ne sera pas en mesure d'exiger un remboursement auprès de la caution.

Les principaux organismes de caution bancaire

Parmi les organismes de cautionnement, on trouve notamment :
- Crédit Logement,
- le CNP...

Certains d'établissements bancaires ont leur propre organisme de cautionnement, comme :
- la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions pour le groupe BPCE,
- la CAMCA pour le crédit Agricole,
- la SOCAMI pour la Banque Populaire,
- le CMH du Crédit Mutuel...

Certaines administrations mettent également des garanties à disposition de leurs employés, comme :
- la CASDEN pour l'Education Nationale,
- l'AGPM pour les militaires.


Les entreprises aussi peuvent demander une caution bancaire

Les entrepreneurs sont parfois confrontés aux difficultés de trouver un crédit pour le développement de leur entreprise, notamment en phase d'amorçage ou de développement. Certains organismes peuvent fournir une caution bancaire qui peut alors les aider dans leurs démarches.

La BPI peut fournir sa garantie pour des prêts allant jusqu'à 200.000 euros, et s'associe à des banques pour les montants supérieurs. France-Active peut venir réduire les cautions personnelles demandées aux dirigeants et entrepreneurs. Ceux-ci peuvent aussi se tourner vers divers fonds de garantie (régionaux, départementaux, sectoriels...), ou vers les sociétés de caution mutuelle.

Combien coûte une caution bancaire ?

Dans le cadre d'un crédit immobilier, la caution bancaire a l'avantage d'être le plus souvent bien moins coûteuse et contraignante qu'une hypothèque. Au total, son tarif peut représenter jusqu'à 1,5% du montant emprunté. Mais il faut également voir que ce coût peut être inclus dans le montant emprunté.

En ce qui concerne Crédit Logement, le coût est composé d'une commission non-restituable et d'une prime versée au fonds mutuel de garantie ("FMG"). Une grande partie de cette somme est restituée à l'issue du crédit ou en cas de remboursement anticipé.

Par exemple, pour un montant de 200.000 euros garantie, le coût sera de 620 euros de commission non-récupérable, et 2010 euros de participation au fonds de garantie. Près de 72% de cette somme pourra être restituée à la fin du crédit. Il est possible de simuler le coût directement sur le site de l'organisme.

Pour une caution bancaire dans le cadre d'une location, le locataire doit séquestrer une certaine somme à la banque. Des frais de gestion peuvent aussi lui être facturés, ceux-ci correspondant à environ 2% du montant du loyer garanti.

Pour les autres cautions, les tarifs peuvent être variables et dépendent du risque de défaillance de l'emprunteur. Ils sont à étudier et à négocier avec les organismes, le mieux étant d'en mettre plusieurs en concurrence.

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Mieux comprendre l’article
Les mots marqués d'un * ou soulignés dans l'article sont brièvement définis ici.

Hypothèque :
L'hypothèque est une garantie prise sur un bien afin d'assurer le remboursement d'une dette. En immobilier, le crédit hypothécaire est un emprunt garanti par un bien immobilier du patrimoine de l'emprunteur.
L'hypothèque est donc une "sûreté". Elle est inscrite au bureau des hypothèques par un notaire et doit faire l'objet d'une mainlevée lorsque la dette n'existe plus ou lorsque le bien est vendu.

Les droits du créancier
D’après le Code civil, l’hypothèque constitue un « droit réel sur un immeuble affecté à l’acquittement d’une obligation ». Ainsi lorsqu’un organisme prêteur consent à financer le remboursement d’une dette via une hypothèque, cette hypothèque donne au créancier, certains privilèges et droits fondamentaux : soit le droit de préférence, qui fait de lui le créancier prioritaire sur d’autres créanciers, et le droit de suite qui lui permet d’exercer son droit sur le bien immobilier malgré que ce bien ait changé de propriétaire.

Le coût d’une hypothèque
Le coût global d’une hypothèque sur bien immobilier se calcule sur la base de certains éléments, dont les émoluments du notaire, lesquels sont calculés d’après une grille tarifaire fixée par décret et d’éventuels frais annexes. Il y aussi la contribution de sécurité immobilière qui s’élève à 0.05 % de l’emprunt, majoré de 20 %. Ensuite, les droits d’enregistrement qui correspondent à la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % sur les sommes garanties.



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