Viager occupé, viager libre : toujours intéressant en 2023 ?
Longtemps rare, le viager devient un placement pour les acheteurs et un moyen de répondre aux besoins financiers de vendeurs souvent âgés.
Comment fonctionne le viager ?
Pour comprendre le principe du viager, il faut savoir que la propriété d'un bien immobilier se compose de 3 droits :
- le droit de l'utiliser,
- le droit de le louer et d'en percevoir le loyer,
- le droit d'en disposer (le vendre, le transmettre...).
Nommés respectivement usus, fructus et abusus, ces droits sont généralement réunis entre les mains du même propriétaire. Mais il peuvent aussi être répartis entre plusieurs personnes dans le cas d'un « démembrement de propriété ».
L'achat en viager se situe dans ce cadre. L'acheteur acquiert le droit de disposer du bien (la nue-propriété), tandis que le vendeur conserve le droit de l'utiliser et de le louer (l'usufruit).
Dans le cadre d'un viager, ce système dure pour toute la vie du vendeur. A son décès, l'acquéreur devient pleinement propriétaire du bien. Les 3 droits sont réunis et il peut alors l'occuper, le louer ou en disposer comme il veut.
Le viager engendre des conséquences juridiques, fiscales et financières pour chacune des parties. Elles sont légèrement différentes en fonction du type de viager : libre ou occupé.
Le principe du démembrement de propriété existe depuis le premier Code Civil de 1804.
Achat ou vente en viager : un paiement en 2 temps
Lors d'une transaction en viager, l'intégralité du prix n'est pas payé tout de suite. L'acheteur, aussi appelé le débirentier, commence souvent par payer une fraction du prix de vente nommée le « bouquet ». Il verse ensuite une rente mensuelle au vendeur (le crédirentier) durant toute la vie de ce dernier, d'où le terme de « viager ». Dans le jargon juridique, on dit que le vendeur devient usufruitier et l'acheteur nu-propriétaire.
En viager occupé, le vendeur peut continuer à profiter de son bien jusqu'à la fin de ses jours tout en percevant cette rente. Le débirentier ne devient pleinement propriétaire qu'au décès du crédirentier.
A l'inverse, le viager libre permet à l'acquéreur d'utiliser le bien tout de suite, que ce soit pour en faire sa résidence principale ou pour le louer. Ce type d'acquisition est avantageux pour un vendeur qui a un bien qu'il n'occupe pas. Il lui permet de toucher une partie du prix de vente immédiatement tout en recevant par la suite une rente régulière.
Comment se fixe le prix de vente en viager et de celui de la rente ?
En principe, la rente et le prix payé le jour de la vente sont fixés en fonction de la valeur de marché du bien et de l'espérance de vie moyenne officielle pour l'âge du vendeur. Acheter un bien en viager, c'est comme payer le prix d'un bien de façon étalée dans le temps. Plus l'espérance de vie du vendeur est longue, plus la rente sera faible et plus le bouquet sera important.
Si l'on se base sur le barème fiscal en vigueur, la valeur de la pleine propriété en fonction de l'âge est ventilée comme suit :
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit (%) | Valeur de la nue-propriété (%) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| Moins de 31 ans | 80% | 20% |
| Moins de 41 ans | 70% | 30% |
| Moins de 51 ans | 60% | 40% |
| Moins de 61 ans | 50% | 50% |
| Moins de 71 ans | 40% | 60% |
| Moins de 81 ans | 30% | 70% |
| Moins de 91 ans | 20% | 80% |
| 91 ans et + | 10% | 90% |
Ce barème fiscal peut être utilisé, mais doit généralement faire l'objet d'ajustements pour déterminer la valeur de l'usufruit « économique ». Comme pour toute vente immobilière, des négociations sont possibles en fonction de multiples critères. Le bouquet peut être plus ou moins élevé en fonction de l'accord entre l'acheteur et le vendeur, tout comme la rente. Celle-ci peut par exemple être réactualisée chaque année en fonction de nouveaux paramètres.
Attention toutefois aux règles fiscales pour éviter un éventuel redressement. Pour cet aspect, le notaire est de bon conseil.
L'option du prêt viager hypothécaire comme alternative à la vente en viager
Le prêt viager hypothécaire est une alternative bien différente d'une vente en viager classique ou d'une hypothèque immobilière. Il s'agit d'un emprunt permettant d'obtenir des fonds en contrepartie d'une hypothèque sur un logement (résidence principale, résidence secondaire, résidence locative.), à condition d'avoir plus de 65 ans et de gagner plus de 1300€ par mois.
Le prêt viager hypothécaire peut également prendre une forme « rechargeable » et autoriser un individu ayant déjà remboursé une partie de son crédit immobilier de recharger son hypothèque.
Ainsi, une maison ou un appartement peut devenir une garantie pour obtenir de nouveau fonds.
C'est en cela que le fait de souscrire à un prêt viager hypothécaire vous permet de dégager de la trésorerie pour mener à bien un projet ou répondre à des besoins en matière de consommation.
Cette solution diffère d'un prêt, car aucune mensualité n'est nécessaire et ne nécessite donc pas une assurance emprunteur. C'est un sacré avantage lorsque l'on souhaite éviter de partager une responsabilité avec ses héritiers ou de passer un test médical.
À noter que vous ces fonds ne sont pas imposables bien que vous gardiez malgré tout la taxe foncière à votre charge.
En viager, personne ne connaît le prix final qui sera payé pour le bien
Puisqu'un viager dure jusqu'au décès du crédirentier, ce type de transaction se base sur le principe d'aléa. Au moment de la signature de l'acte de vente, ni l'acheteur ni le vendeur ne savent quel sera le montant final payé pour le bien. Il pourra être très en-dessous du marché si le vendeur décède vite, et très supérieur s'il devient centenaire.
Pour ce type de vente, une décote peut toutefois être appliquée sur la valeur foncière du bien dans l'optique de compenser la privation du droit d'habitation et d'usage que subit l'acquéreur. Dans le cas d'un bien vendu en viager libre, l'acheteur peut occuper le logement ou la mettre en location tout de suite après la signature de l'acte de vente. Le prix d'achat du bien revient donc plus élevé que dans un cas de viager occupé.
