Immobilier : les 10 villes où investir en 2022
La crise sanitaire a rebattu les cartes du marché immobilier. Certaines grandes villes voient leur attractivité décuplée et en conservent des prix abordables.
1. Le Mans : 1530 euros / m2, plus de 8 % brut pour certains emplacements
La préfecture de la Sarthe se hisse cette année en tête de notre classement des meilleures villes pour un investissement immobilier. Elle avait fait son apparition à la 7ème place de notre classement 2021. Depuis, elle a renforcé son attractivité.
Le prix au mètre carré pour y acheter un appartement est encore bon marché à 1530 euros. Il a toutefois progressé d'environ 10% en 1 an, alors qu'il avait précédemment fait preuve d'une grande stabilité pendant des années. En conséquence, le potentiel de rentabilité s'est un peu érodé. Mais il frôle tout de même les sommets ! Avec 8% bruts, c'est l'un des meilleurs taux que l'on puisse trouver actuellement sur le marché de l'investissement locatif en France dans une grande ville.
Il faut dire que Le Mans dispose d'un emplacement stratégique : à environ 2h15 de route Nantes, de Rouen et de Paris, la ville est aussi desservie par le TGV et se place à seulement 1 heure de la gare Montparnasse. Nul doute qu'elle tire un nouveau potentiel des citadins rompus au télétravail. Mais la ville de 140.000 habitants offre aussi un dynamisme local important et une vie estudiantine grâce à la présence de l'Université, d'écoles de commerce et d'ingénieurs.
2. Le Havre, 2012 euros / m2, 6,7% de rentabilité potentielle
Déjà classée dans notre top des villes les plus rentables de la rentrée 2021, Le Havre est l'une des villes qui voient les prix de l'immobilier s'envoler depuis quelques années. En cinq ans, ils ont progressé de 26 %. Aujourd'hui, il faut compter 7% de plus qu'il y a un an pour acheter un bien.
Cette progression fulgurante n'entame en rien son intérêt pour un placement locatif. Un investisseur qui choisit un emplacement judicieux peut espérer dépasser 6,5 % de rentabilité brute potentielle. En net, selon les charges liées au logement acquis, les particuliers peuvent raisonnablement attendre un rendement de 4 à 4,5% par an.
Attention toutefois, car tous les quartiers ne se valent pas. Beaucoup sont actuellement en cours de rénovation, d'autres sont moins attrayants. Ici comme ailleurs, vérifiez bien la demande locative sur place avant d'acheter.
3. Amiens, 2300 euros / m2, 6,5% de rentabilité
Amiens fait son entrée dans notre classement, propulsée par son taux de rentabilité potentielle élevé, ses prix bas et sa proximité avec la capitale. Située à seulement 1h15 de Paris et de Lille par le rail, certaines personnes en télétravail y ont volontiers élu domicile pour bénéficier des atouts de la vie en ville sans avoir les contraintes de l'Ile-de-France. Le tout en cumulant parfois moins de temps de transport pour rejoindre leur bureau que lorsqu'ils habitent en banlieue parisienne près d'un RER, d'un Transilien ou du futur Grand Paris Express.
Amiens se distingue par son cadre de vie agréable et dynamique, portée par la présence de nombreux étudiants et entreprises notamment dans les secteurs automobiles et logistique. Attention toutefois : la ville fait aussi partie de celles où il peut devenir rapidement plus intéressant d'acheter son logement que de le louer. Pour un investissement immobilier, mieux vaut donc préférer les petites surfaces.
4. Rouen, 2440 euros / m2, 6,2% de rentabilité potentielle
Avec ses prix de l'immobilier abordables et sa haute rentabilité locative potentielle, rien d'étonnant à ce que Rouen fasse son apparition dans notre classement des villes les plus intéressantes pour investir en 2022. Les prix ont progressé de 3,5 % en un an, ce qui est conséquent mais reste presque modeste face à la percée de nombreuses autres villes.
Sixième aire urbaine de France avec près de 660 000 habitants, l'agglomération a de quoi séduire à seulement 135 km de la capitale. Là encore, on trouve une ville dynamique, avec une qualité de vie agréable et une relative proximité avec la mer (80 km). Parmi les emplacements de choix, le centre ville est très demandé, surtout aux abords de la cathédrale.
Pour un investissement locatif, la rentabilité moyenne brute d'un logement peut, selon son quartier et ses caractéristiques, dépasser les 6 % par an. En net, viser 5% semble raisonnable.
