Droit de préemption : principes, délais (locataire, mairie)

Le droit de préemption, de quoi s'agit-il ?

Le droit de préemption est un droit contractuel ou légal. Il offre à une personne, une entreprise ou une collectivité territoriale la possibilité d'acquérir en priorité un bien mis en vente. Ce droit peut être accordé à la mairie ou à un locataire dans le cas des locaux à usage d'habitation.

Le droit de préemption de la mairie et des collectivités

Le Droit de Préemption Urbain (DPU) permet de contraindre un propriétaire à céder son bien à la commune où il est situé. Il peut concerner tous les types de propriétés : maisons, appartement, terrain, immeubles entiers, locaux d'activité... Il peut être utilisé par la commune concernée ou un établissement public de coopération intercommunale.

Pour être mis en œuvre, il doit impérativement être prévu par une délibération du Conseil municipal. Il est octroyé aux mairies dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols (article L211-1 du code de l'Urbanisme).

Si le secteur est concerné par un DPU, tout bien immobilier mis en vente doit être portée à la connaissance de la collectivité avant la signature définitive. Cette formalité est en principe effectuée par les notaires au moment de la signature de la promesse de vente. Il s'agit de l'envoi d'une DIA (déclaration d'intention d'aliéner) en mairie. En général, le contrat fait alors mention d'une condition suspensive de purge du droit de préemption.

Le titulaire du droit de préemption pourra se porter acquéreur s'il le souhaite. Si aucune réponse n'est obtenue dans les 2 mois qui suivent la réception de la DIA, la commune renonce tacitement à la préemption. Elle peut aussi répondre plus rapidement, indiquant qu'elle renonce à ce droit ou au contraire qu'elle se porte acquéreur.

La mairie et d'autres collectivités publiques peuvent exercer leur droit de préemption :

- Si l'objectif est de réaliser une opération d'intérêt général comme le fait de réaliser des équipements collectifs,
- Ou dans le cas d'opérations d'aménagement (ZAD).
Par exemple, il est courant qu'elles préemptent des immeubles de logements afin de créer des logements sociaux.

Ces entités publiques peuvent se porter acquéreur d'un logement ou d'un immeuble. La mesure peut aussi concerner les commerces (baux et fonds) et les fonds artisanaux pour développer l'accueil des activités économiques. Ce cas est possible uniquement si un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité est défini.

Les collectivités publiques dont les départements peuvent préempter des espaces naturels sensibles dans un souci de protection ou de préservation de la nature.

Enfin, les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) sont aussi titulaires d'un droit de préemption sur les terrains agricoles. Dans ce cas, leur objectif est de revendre le bien à un agriculteur.

Droit de préemption du locataire d'un logement

Les locataires détiennent un droit de préemption sur le logement qu'ils occupent, mais seulement dans certaines conditions. C'est la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui en définit les contours pour les biens à usage d'habitation. Il faut que le propriétaire cède le logement libre de toute occupation et que la vente réponde à l'un de ces 4 critères :

- Le logement est non-meublé et est occupé à titre de résidence principale,
- La vente fait suite à une division ou subdivision d'un immeuble,
- Il s'agit de la vente en bloc d'un immeuble de plus de 5 logements,
- La vente porte sur plus de dix logements avec accord collectif de tous les propriétaires personnes morales.

Dans ces cas, le propriétaire doit délivrer un congé pour vente au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail. Cette notification doit mentionner le prix et les conditions de la cession car elle équivaut à une offre de vente.

Le locataire a ici la possibilité d'acheter le bien aux mêmes conditions ou de refuser. À échéance, le bail n'est pas reconduit. Le locataire doit avoir acheté ou quitté les lieux.

Le propriétaire d'un bien en location peut aussi vendre le logement en cours de bail. Il s'agit alors d'une vente de logement « occupé ». Le locataire n'a pas de droit de préemption, mais il peut rester dans les mêmes conditions que celles établies dans son bail.

Si le locataire refuse d'acheter le bien, le loyer ne peut pas être augmenté et la rupture du bail pour cause de vente est interdite. Le bail est transmis au nouveau propriétaire, qui aura la charge de lui restituer le dépôt de garantie lors de son départ.

Droit de préemption du locataire d'un commerce

Le locataire d'un local commercial dispose aussi d'un droit de préemption. Le propriétaire doit l'informer de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), avec un certain formalisme. Le courrier, qui n'est rien d'autre qu'une offre de vente, doit préciser le prix de vente et ses conditions et recopier les 4 premiers paragraphes de l'article L145-46-1 du Code de commerce. Le locataire doit faire part de sa décision dans le mois qui suit la réception de la lettre.

Ces dispositions ne s'appliquent pas notamment s'il s'agit :

- De la vente unique de plusieurs commerces ou locaux (centre commercial, immeuble en bloc comprenant un ou plusieurs commerces),
- De la vente à un membre de la famille proche du propriétaire ou à la copropriété.

Droit de préemption, les démarches et le délai

En fonction du bénéficiaire, l'exercice du droit de préemption connaît quelques subtilités.

La mairie

Lorsque le bien à vendre se trouve dans une zone de préemption, il faut adresser à la commune une déclaration d'intention d'aliéner ou DIA. Doivent également figurer le prix, les conditions de vente et éventuellement les coordonnées de l'acquéreur. C'est le notaire qui enregistre la promesse de vente qui se charge de cette étape.

Les communes dotées d'un DPU disposent de deux mois pour exercer leur droit de préemption. Tout silence dans ce délai équivaut à une renonciation à la préemption. Elles peuvent également décider d'acquérir le bien dans les conditions exigées par le propriétaire ou alors chercher à négocier. Dans le premier cas, la signature de l'acte authentique peut se faire immédiatement.

En cas de négociation, la commune est libre de proposer un prix revu à la baisse. Le vendeur peut alors décider de renoncer à la vente ou de maintenir sa première proposition. En aucun cas il ne peut vendre à un autre acquéreur en ignorant l'offre de la mairie.

Ce principe pousse parfois certains propriétaires à renoncer à la vente de leur bien, l'offre de la mairie étant trop faible. En cas de contentieux, il est possible de saisir le tribunal administratif pour trancher.

Le locataire

Lorsqu'un propriétaire bailleur souhaite vendre son logement mis en location, il doit donner congé à son locataire dans les six mois qui précèdent la fin du bail (3 mois en cas de location meublée). Cela se fait impérativement par une lettre recommandée avec accusé de réception ou via un huissier de justice. Dès que le locataire reçoit ce congé, il dispose d'un délai de deux mois pour se prononcer. Toute absence de réponse vaut refus d'exercer son droit de préemption.

Si le locataire accepte la proposition, il peut obtenir un délai de deux mois supplémentaires pour trouver un financement à crédit.

Le locataire peut également bénéficier d'un second droit de préemption. Cela arrive lorsque le bailleur décide de vendre à des conditions plus avantageuses que celles proposées lors du premier droit de préemption. Le cas échéant, un préavis d'un mois doit être accordé.

Peut-on éviter le droit de préemption ?

Qu'il s'agisse de la mairie ou d'un locataire, il est possible d'éviter le droit de préemption, mais seulement à certaines conditions.

Dans le cas de la mairie, le propriétaire peut étudier à la loupe le motif d'intérêt général énoncé pour justifier le recours à la préemption. S'il le juge contestable, il peut tenter d'obtenir gain de cause en saisissant le tribunal administratif. La jurisprudence est riche de cas où la notion d'intérêt général est discutée, sur la base de l'article L210-1 du Code de l'urbanisme.

Le droit de préemption des locataires comporte également quelques limites. Ce droit ne s'applique pas dans les cas ci-après :

- La vente d'un immeuble vétuste ou insalubre,
- La vente d'un logement entre personnes de la même famille (parents ou alliés jusqu'au troisième degré),
- La vente en cours de bail (simple reprise du logement par le nouvel acquéreur avec le locataire déjà en place),
- La location meublée ou de courte durée.

À noter : les copropriétés de plus de 10 ans et les immeubles de moins de 4 ans ne sont pas concernés par le DPU.