Droit de préemption : principes, délais (locataire, mairie)

Le droit de préemption de la mairie et des collectivités

Le Droit de Préemption Urbain (DPU) permet de contraindre un propriétaire à céder son bien à la commune où il est situé. Il peut concerner tous les types de propriétés : maisons, appartement, terrain, immeubles entiers, locaux d'activité... Il peut être utilisé par la commune concernée ou un établissement public de coopération intercommunale.

Pour être mis en œuvre, il doit impérativement être prévu par une délibération du Conseil municipal. Il est octroyé aux mairies dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols (article L211-1 du code de l'Urbanisme).

Si le secteur est concerné par un DPU, tout bien immobilier mis en vente doit être portée à la connaissance de la collectivité avant la signature définitive. Cette formalité est en principe effectuée par les notaires au moment de la signature de la promesse de vente. Il s'agit de l'envoi d'une DIA (déclaration d'intention d'aliéner) en mairie. En général, le contrat fait alors mention d'une condition suspensive de purge du droit de préemption.

Le titulaire du droit de préemption pourra se porter acquéreur s'il le souhaite. Si aucune réponse n'est obtenue dans les 2 mois qui suivent la réception de la DIA, la commune renonce tacitement à la préemption. Elle peut aussi répondre plus rapidement, indiquant qu'elle renonce à ce droit ou au contraire qu'elle se porte acquéreur.

La mairie et d'autres collectivités publiques peuvent exercer leur droit de préemption :

- Si l'objectif est de réaliser une opération d'intérêt général comme le fait de réaliser des équipements collectifs,
- Ou dans le cas d'opérations d'aménagement (ZAD).
Par exemple, il est courant qu'elles préemptent des immeubles de logements afin de créer des logements sociaux.

Ces entités publiques peuvent se porter acquéreur d'un logement ou d'un immeuble. La mesure peut aussi concerner les commerces (baux et fonds) et les fonds artisanaux pour développer l'accueil des activités économiques. Ce cas est possible uniquement si un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité est défini.

Les collectivités publiques dont les départements peuvent préempter des espaces naturels sensibles dans un souci de protection ou de préservation de la nature.

Enfin, les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) sont aussi titulaires d'un droit de préemption sur les terrains agricoles. Dans ce cas, leur objectif est de revendre le bien à un agriculteur.

Droit de préemption du locataire d'un logement

Les locataires détiennent un droit de préemption sur le logement qu'ils occupent, mais seulement dans certaines conditions. C'est la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui en définit les contours pour les biens à usage d'habitation. Il faut que le propriétaire cède le logement libre de toute occupation et que la vente réponde à l'un de ces 4 critères :

- Le logement est non-meublé et est occupé à titre de résidence principale,
- La vente fait suite à une division ou subdivision d'un immeuble,
- Il s'agit de la vente en bloc d'un immeuble de plus de 5 logements,
- La vente porte sur plus de dix logements avec accord collectif de tous les propriétaires personnes morales.

Dans ces cas, le propriétaire doit délivrer un congé pour vente au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail. Cette notification doit mentionner le prix et les conditions de la cession car elle équivaut à une offre de vente.

Le locataire a ici la possibilité d'acheter le bien aux mêmes conditions ou de refuser. À échéance, le bail n'est pas reconduit. Le locataire doit avoir acheté ou quitté les lieux.

Le propriétaire d'un bien en location peut aussi vendre le logement en cours de bail. Il s'agit alors d'une vente de logement "occupé". Le locataire n'a pas de droit de préemption, mais il peut rester dans les mêmes conditions que celles établies dans son bail.

Si le locataire refuse d'acheter le bien, le loyer ne peut pas être augmenté et la rupture du bail pour cause de vente est interdite. Le bail est transmis au nouveau propriétaire, qui aura la charge de lui restituer le dépôt de garantie lors de son départ.

Droit de préemption du locataire d'un commerce

Le locataire d'un local commercial dispose aussi d'un droit de préemption. Le propriétaire doit l'informer de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), avec un certain formalisme. Le courrier, qui n'est rien d'autre qu'une offre de vente, doit préciser le prix de vente et ses conditions et recopier les 4 premiers paragraphes de l'article L145-46-1 du Code de commerce. Le locataire doit faire part de sa décision dans le mois qui suit la réception de la lettre.

Ces dispositions ne s'appliquent pas notamment s'il s'agit :

- De la vente unique de plusieurs commerces ou locaux (centre commercial, immeuble en bloc comprenant un ou plusieurs commerces),
- De la vente à un membre de la famille proche du propriétaire ou à la copropriété.