Ideal-investisseur.fr. - Pouvez-vous nous présenter l'activité d'Agarim en quelques mots ?
Géraldine Chaigne. - Nous achetons des immeubles existants en cœur de villes comme Paris, l'Ile de France, Nantes ou Bordeaux. Après une phase d'ingénierie, nous revendons l'usufruit des immeubles à un bailleur institutionnel et la nue-propriété des appartements à des épargnants. Nous sommes extrêmement vigilants sur la qualité de l'emplacement et recherchons des immeubles patrimoniaux implantés dans des environnements connus et rassurants.
Nous travaillons par exemple actuellement sur un immeuble Haussmannien que nous avons acheté en pleine propriété. Nous vendons les murs des appartements à des investisseurs privés et des institutionnels, qui sont séduits par la qualité d'adresse et le prix d'acquisition : au lieu de payer 12 500 €/m², ils payent 8 600 €/m² en plein XVIème arrondissement, avec des vues Tour Eiffel à partir du 3ème étage. L'usufruit a été vendu à la Caisse des Dépôts, qui y loge des fonctionnaires, entretient le bien (parties communes et privatives). Au bout de 15 ans, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire de manière gratuite et automatique. C'est un produit assez rare et recherché sur le marché.
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Quels sont les avantages de vos produits pour des personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier ?
L'investisseur a accès à de l'immobilier très patrimonial à moindre coût : le prix qu'il paie ne correspond qu'à 60 ou 70 % du prix d'acquisition en pleine propriété. Nous calculons cette décote en faisant une valorisation économique de l'usufruit : c'est-à-dire que nous calculons la somme de flux de loyers que l'investisseur aurait touchée s'il avait acheté l'appartement en pleine propriété et qu'il l'avait mis en location pendant 15 ans. L'investisseur comprend qu'avec ce montage, dès l'acquisition, il perçoit de manière immédiate 15 ans de loyers libres non fiscalisés, sous la forme d'une réduction du prix d'acquisition.
L'investisseur a aussi un confort de gestion absolue : il n'a pas à gérer de locataire, n'a aucun lien avec lui pendant 15 ans. Agarim a fait le choix de ne travailler qu'avec des bailleurs institutionnels à vocation sociale qui sont des professionnels de la gestion locative et qui ont des équipes dédiées pour réaliser les travaux (petits et gros) et pour, au terme de l'usufruit, reloger le locataire si le nu-propriétaire décide de récupérer l'appartement pour le vendre ou pour l'occuper.
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15 ans pour un démembrement, c'est relativement court ?
Oui, surtout qu'il y a un marché secondaire : on peut tout à fait revendre sa nue-propriété à tout moment. Il n'y a aucune durée minimum de détention. Mais dans les faits, il y a très peu de reventes de nue-propriété. En effet, il n'y aucun aléa locatif et pas de travaux à réaliser. Dès le début, vous savez tout ce que vous allez payer pendant 15 ans.
Le propriétaire peut décider de laisser le locataire en place à la fin des 15 ans ?
Oui, il a le choix. On peut donc voir qu'il y a une sécurité du montage : sécurité d'acquisition avec l'équivalent des 15 ans de loyers perçus dès le début ; pendant les 15 ans d'usufruit un confort de gestion absolue, et à l'issue, une souplesse de sortie où le propriétaire peut revendre le bien, le garder ou le mettre en location. Cela fait renouer les investisseurs avec l'immobilier résidentiel, sans en subir les contraintes habituelles.
Ce montage était intéressant pour ceux qui payaient l'ISF. Depuis que l'ISF s'est transformé en IFI, est-ce que vous avez encore des clients qui investissent pour les avantages fiscaux de la nue-propriété ?
La nue-propriété reste à ma connaissance le seul produit immobilier tangible qui reste en dehors de l'Impôt sur la Fortune Immobilière. L'investisseur n'alourdit donc pas son assiette taxable en achetant la nue-propriété d'un appartement.
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Quels sont les différents profils d'investisseurs qui achètent ce type de biens ?
Nous nous rendons compte que nous drainons plusieurs types d'investisseurs :
Les épargnants de 45-50 ans qui préparent leur retraite, en finançant leur achat soit par un emprunt via des taux très bas, soit en payant comptant pour des tickets à partir de 100 000 euros. Par exemple, si la nue-propriété est acquise à 60% du prix de la pleine propriété et qu'ils récupérèrent à terme le bien sans qu'il ne se soit revalorisé, c'est comme s'ils avaient placé leur épargne à 3,5% par an, net de fiscalité.
Le deuxième profil est celui des investisseurs de 50-55 ans, qui ont déjà construit leur patrimoine et qui sont séduits par le fait que la nue-propriété n'alourdit pas l'assiette taxable de l'IFI. Ce sont plutôt des professions libérales, qui ont fait d'autres placements et qui veulent se diversifier.
Le dernier profil d'épargnants est constitué des plus de 65 ans. Ils investissent pour transmettre le bien à leurs enfants en bénéficiant des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sur la valeur de la nue-propriété. L'objectif est soit de faire une donation de l'appartement à leurs enfants pendant la période des 15 ans, soit de le transmettre par succession. Dans ce cas, la valeur taxable de la nue-propriété sera moins importante que celle de la pleine propriété. Certains achètent deux lots grâce au prix réduit. S'ils ont deux enfants, cela permet d'éviter l'indivision et d'avoir deux biens identiques.
Vous parlez de financement. Est-ce que les banques financent facilement ce type de produit immobilier ?
Oui, les banques connaissent de mieux en mieux la nue-propriété. Le Crédit-logement se porte caution, donc cela évite aussi d'avoir une hypothèque. Il y a aussi une belle synergie puisque les banques qui financent nos projets en amont sont aussi celles qui distribuent nos produits.
Votre marque de fabrique par rapport à PERL est de commercialiser des biens immobiliers en nue-propriété dans l'ancien en région parisienne, là où PERL intervient plutôt dans le neuf et sur la France entière ?
En effet, Agarim acquiert essentiellement des immeubles dans l'ancien en pleine propriété avant de les démembrer et de proposer la nue-propriété à des épargnants. Les investisseurs sont très intéressés par ce montage qui est rare, il y a donc de la place pour les différents acteurs en présence. L'enjeu des différents acteurs sur le marché est de s'assurer que les montages sont pérennes pour les investisseurs et de s'associer à chaque fois à un usufruitier qui a le parc immobilier suffisant pour reloger les locataires au terme de l'usufruit et qui entretiendra l'immeuble de manière satisfaisante.
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Le Crédit Logement est une société spécialisée dans le cautionnement des crédits immobiliers octroyés par les banques aux particuliers. Cet organisme donne une garantie de remboursement à la banque de l'emprunteur. Les banques demandant toujours une garantie pour prêter de l'argent, et la garantie Crédit Logement est une alternative à l'hypothèque ou à la caution.
Le fonctionnement de la garantie Crédit Logement est assuré par le système de mutualisation : chaque emprunteur verse une somme au fonds de garantie mutuel du Crédit Logement, calculée en pourcentage du montant de l'emprunt. La mutualisation de ces sommes permet de rembourser les créanciers lorsqu'un des adhérents est défaillant.
Démembrement :
Le démembrement de propriété est un procédé juridique qui permet de partager un bien immobilier, en divisant la pleine propriété en nue-propriété (schématiquement les murs du biens) et usufruit (le droit d'occuper le bien et d'en percevoir les loyers). Ces deux droits distincts sont possédés par des personnes différentes (un parent et des enfants, un nue-propriétaire et un bailleur social...). Il est notamment mis en place lors des successions, mais peut être aussi être utilisé comme moyen d'investir dans l'immobilier.
Hypothèque :
L'hypothèque est une garantie prise sur un bien afin d'assurer le remboursement d'une dette. En immobilier, le crédit hypothécaire est un emprunt garanti par un bien immobilier du patrimoine de l'emprunteur.
L'hypothèque est donc une "sûreté". Elle est inscrite au bureau des hypothèques par un notaire et doit faire l'objet d'une mainlevée lorsque la dette n'existe plus ou lorsque le bien est vendu.
Les droits du créancier
D’après le Code civil, l’hypothèque constitue un « droit réel sur un immeuble affecté à l’acquittement d’une obligation ». Ainsi lorsqu’un organisme prêteur consent à financer le remboursement d’une dette via une hypothèque, cette hypothèque donne au créancier, certains privilèges et droits fondamentaux : soit le droit de préférence, qui fait de lui le créancier prioritaire sur d’autres créanciers, et le droit de suite qui lui permet d’exercer son droit sur le bien immobilier malgré que ce bien ait changé de propriétaire.
Le coût d’une hypothèque
Le coût global d’une hypothèque sur bien immobilier se calcule sur la base de certains éléments, dont les émoluments du notaire, lesquels sont calculés d’après une grille tarifaire fixée par décret et d’éventuels frais annexes. Il y aussi la contribution de sécurité immobilière qui s’élève à 0.05 % de l’emprunt, majoré de 20 %. Ensuite, les droits d’enregistrement qui correspondent à la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % sur les sommes garanties.
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