Profitez des logements vendus avec travaux à prévoir
Vous avez repéré un logement investisseur dont l'emplacement semble opportun (c'est le critère principal qui doit vous décider). Vous ne pouvez cependant pas le mettre en location immédiatement puisque les travaux à réaliser sont importants. Ceci peut tourner à votre avantage.
D'une part, si le bien est à rénover, le vendeur du logement a probablement conscience qu'il ne pourra pas obtenir un prix de marché pour son bien. Vous avez donc un formidable levier de décote, votre pouvoir de négociation est augmenté.
Dans un second temps, dans le cadre d'un investissement locatif, la réalisation de travaux peut vous permettre de réduire votre revenu imposable, et donc les impôts que vous allez payer. Un double avantage donc.
En effet, les revenus de l'immobilier locatif nu, fiscalement considérés comme des revenus fonciers, pourront être diminués d'un certain nombre de charges si vous optez pour le régime réel d'imposition. Ce sont par exemple les charges d'assurances, les frais de gestion locative, ou encore les travaux de réparation et/ou d'amélioration qui apportent au logement un équipement ou un élément de confort mieux adapté aux conditions de vie moderne qui pourront venir réduire le montant des loyers perçus.
Parmi les travaux déductibles, on trouve notamment l'installation d'un chauffage central, d'une salle de bain, d'une cuisine aménagée et équipée, la pose de volets roulants, la remise en état des toitures ou encore le ravalement, la remise aux normes de l'installation électrique, ou encore les travaux permettant aux personnes à mobilité réduite de mieux vivre dans le logement.
Les avantages de ce type d'investissement immobilier sont nombreux :
• Vous obtenez une décote sur le prix d'achat, et les frais de notaire sont eux aussi réduits d'autant
• Votre crédit est identique et couvre pour une partie le prix d'acquisition et pour l'autre les travaux
• Les intérêts d'emprunt liés aux travaux sont déductibles
• Les travaux, comme les autres charges déductibles, seront déductibles du revenu foncier de l'année, et pourront créer un déficit qui réduira vos impôts.
Concrètement, lorsque le solde de vos revenus fonciers moins les charges déductibles est négatif, vous voyez donc un déficit se créer au niveau du poste "revenus fonciers". Ce déficit est donc imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L'impôt à payer seront donc calculé sur une base taxable moins importante.
Si votre déficit est supérieur au 10 700 euros, le reliquat n'est pas perdu pour autant. En effet, vous pourrez reporter un nouveau déficit sur les revenus fonciers des dix années suivantes, toujours dans la limite d'un déficit de 10 700 € maximum. Il est même possible de créer encore du déficit si vous effectuez à nouveau des dépenses prises en compte par le dispositif.
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