Immobilier mondial : PIMCO prône une stratégie chirurgicale

Fragmentation, incertitude et réajustement

2025 marque un changement de paradigme dans l’immobilier international. Les grandes zones économiques ne réagissent plus à l’unisson. Aux États-Unis, un mur de dettes immobilières de 1 900 milliards de dollars doit être refinancé d’ici fin 2026, dans un contexte d’incertitude politique et d’inflation persistante. En Europe, la croissance reste molle, mais certains segments infrastructures, logement locatif offrent des poches de résilience. En Asie, les capitaux se redéploient vers les marchés stables : Japon, Singapour, Australie, tandis que la Chine reste sous pression.

PIMCO constate que les moteurs traditionnels de valorisation hausse des loyers ou compression des taux de capitalisation sont en panne. Le temps des effets de levier massifs est révolu. Ce sont désormais l’exécution locale, la discipline opérationnelle et la capacité à générer des revenus résilients qui comptent. En clair : place à une gestion active et granulaire, fondée sur des décisions microéconomiques bien plus que sur des tendances macro.

Cette nouvelle lecture du marché implique un recentrage stratégique. Fini les allocations massives sur des zones entières. Les investisseurs doivent viser les bons actifs dans les bons segments, au bon moment, tout en restant attentifs aux effets de la réglementation, aux cycles locaux et à la demande réelle.

Secteurs porteurs et opportunités sur la dette

PIMCO identifie plusieurs segments d’avenir, résilients ou porteurs de transformation :
- Infrastructure numérique : avec l’essor de l’intelligence artificielle et du cloud, la demande en data centers explose. Francfort, Virginie du Nord ou Madrid font face à des tensions sur l’énergie et le foncier.
- Habitat locatif institutionnel : logements étudiants, multifamily, Build-to-Rent. Ce segment répond à une demande sociale forte, malgré les risques de régulation (encadrement des loyers).
- Logistique urbaine : dopée par l’e-commerce et le « reshoring ». Attention néanmoins à la surconstruction dans certaines zones comme Tokyo ou Séoul.
- Retail de première nécessité : alimentation, pharmacie, services. Ces commerces de proximité résistent bien là où les centres commerciaux secondaires déclinent.
- Bureaux : secteur le plus fragile. Seuls les actifs prime, bien localisés et ESG-compatible tirent leur épingle du jeu. Ailleurs, la vacance s’envole.

Mais la vraie opportunité de 2025, selon PIMCO, pourrait bien venir de la dette immobilière. La vague de refinancements à venir ouvre un terrain fertile pour les investisseurs capables de fournir de la liquidité :
- Prêts seniors défensifs
- Dette mezzanine opportuniste
- Financements hybrides ou de « sauvetage"

Dans un cycle devenu sélectif, les grandes tendances macro importent moins que la capacité à générer de l’alpha via une lecture fine des marchés locaux et des actifs sous-jacents. Pour PIMCO, c’est la fin de l’immobilier globalisé tel qu’on le connaissait, et le retour à une gestion quasi artisanale de la performance.