Paris : vers un retournement du marché immobilier en 2020 ?

Les prix parisiens commenceraient à caler

2019 restera probablement l'année de tous les records de ventes dans l'immobilier ancien, avec plus d'un million de transactions et des prix ayant franchi le seuil des 10 000 euros par m² en moyenne à Paris.

Mais si la plupart des analystes prédisent la poursuite de l'envolée des prix, une étude parue en décembre estime que ceux-ci pourraient marquer le pas, voire même commencer à baisser. Ces conclusions sont portées par Proprioo, une agence immobilière pratiquant des honoraires plafonnées, et PriceHubble, une startup spécialisée dans le big data immobilier.

Selon l'analyse des deux sociétés, 2020 pourrait ainsi marquer « un tournant dans l'évolution du marché immobilier francilien ». Dans Paris, les prix médians de certains arrondissements auraient déjà commencé à fléchir au dernier trimestre, comme le 6ème (-0,10%), le 7ème (- 1,46 %), le 10ème (- 0,76 %), le 12ème (- 1.63 %) et le 20ème (- 1,06 %). Dans d'autres arrondissements les prix se tasseraient, comme dans le 5ème (+0,74%), le 8ème (+0,81%) et le 16ème.

Les capacités financières des ménages ne suivent plus

Pour l'heure, les deux entreprises penchent vers un « rééquilibrage du marché », qui aurait pour effet de remettre en phase le pouvoir d'achat des ménages et les prix de la capitale. Si l'étude ne parie pas sur un retournement brutal du marché, ses conclusions font toutefois écho au risque de bulle immobilière soulevé d'un côté par UBS et de l'autre par le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF).

Certains paramètres tendraient à confirmer que la demande des ménages ralentit. D'une part, l'étude souligne que la capitale perd 12 000 foyers par an. Paris est devenue trop chère, notamment pour les familles qui s'agrandissent et qui sont obligées de s'éloigner en banlieue pour trouver plus grand. D'autres part, certains ménages « anticipent une baisse des prix et décident de reporter leur achat ».

Mais c'est surtout la capacité d'emprunt des particuliers qui serait sur le point de caler. Avec des taux d'emprunt qui peuvent difficilement descendre plus bas, les ménages ne sont plus en capacité de faire face à de nouvelles hausses de prix. D'autant qu'il est vraisemblable que les conditions de crédit se durcissent dès 2020, après que le HCSF ait exigé des banques qu'elles deviennent plus strictes dans leurs critères d'octroi.

Un ralentissement pourrait ainsi se diffuser à l'ensemble de la capitale puis de la région Ile-de-France. Si cela s'avérait, il s'agirait du premier tassement des prix parisiens depuis 2014, voire de la première baisse après une hausse continuelle sur 10 ans (+57%).

D'autres experts misent sur la poursuite de la hausse

Pour arriver à ces conclusions, Proprioo et Pricehubble ont analysé 75 000 annonces immobilières publiées en 2019. Un biais que l'on pourrait reprocher, puisque les tarifs étudiés ne sont pas les prix finaux négociés et signés chez les notaires.

D'autant que ces résultats vont à contre-courant d'autres analyses précédemment publiées. Certains experts tablent sur une hausse continue des prix à Paris intra-muros, alimentée par la raréfaction de l'offre. Une tendance qui pourrait être confirmée par le niveau des ventes : dans leur dernier baromètre, les notaires du Grand Paris dénombraient moins de 40 000 transactions sur 12 mois, alors que la demande reste très forte. Une situation en faveur des vendeurs et de la hausse des prix.

Enfin, les récents problèmes de grève des transports soulignent à quel point il peut être intéressant de pouvoir se rendre au travail à pied. Ainsi, tant que la capitale concentrera un nombre important d'emplois et que le télétravail ne sera pas généralisé, certains seront prêts à payer très cher le fait de pouvoir se loger dans Paris.

Il reste toutefois difficile d'imaginer que les prix parisiens ne finissent pas par atteindre un certain plafond. Ne serait-ce que parce que les salaires n'augmentent pas sur le même rythme et que le marché parisien reste avant tout un marché de particuliers.