Vendre un appartement occupé : mode d'emploi

Non, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter le logement

Le locataire n'est pas prioritaire pour acheter le logement qu'il loue, contrairement à une idée répandue. Ce cas de figure n'est valable que lors des premières mises en copropriété. Dans tous les autres cas vous pouvez mettre en vente votre logement sans être dans l'obligation de le proposer au locataire en premier lieu.

Les acheteurs potentiels souhaiteront visiter le logement avant de l'acheter. Vous devrez donc quoi qu'il en soit prévenir votre locataire de votre intention de vendre, et fixer avec lui des créneaux horaires durant lesquels vous pourrez faire visiter le logement. Légalement, votre locataire doit vous autoriser à entrer dans le logement au moins deux heures par jour durant les jours ouvrables. Vous pouvez éventuellement négocier avec lui qu'il vous confie un jeu de clés pour que vous puissiez entrer en son absence. Néanmoins méfiez-vous, car en cas de problème dans le logement, un conflit pourrait surgir. Préférez visiter en sa présence.

Seule conséquence de votre vente sur votre locataire : si celui-ci reste dans les lieux après la vente, il aura un nouveau propriétaire-bailleur.

Le droit de préemption du locataire dans le cas d’une première mise en copropriété

Le droit de préemption du locataire concerne uniquement la première vente du logement après division de l'immeuble en copropriété. Ainsi, si vous êtes propriétaire d'un immeuble loué et que vous le divisez en logements, vous devrez nécessairement proposer la vente du logement en priorité au locataire.

Dans ce cas, en tant que vendeur vous devez notifier au locataire votre intention de vendre le logement. Vous devez lui adresser l'offre de vente par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier. Cette lettre doit mentionner le prix et les conditions de la vente, ainsi que la surface du logement. Elle doit également reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 10 I de la loi de 1975.

Le locataire a ensuite deux mois pour vous faire connaître son intention. Plusieurs situations peuvent se présenter :
• Le locataire souhaite acheter le logement : Son droit de préemption ne s'applique que s'il achète au prix fixé. S'il souhaite négocier, il n'est plus prioritaire pour la vente. S'il achète, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois, ou quatre mois en cas de recours à un prêt.
• Le locataire ne veut pas acheter le logement ou ne répond pas dans les deux mois : Le propriétaire peut mettre son logement en vente. Néanmoins, la commune a également un droit de préemption sur le logement. En général, les notaires envoient rapidement une DIA (Déclaration d'Intention d'Aliéner), à laquelle la commune a deux mois pour répondre et faire éventuellement part de son intention de préempter le bien.

Si vous trouvez un acquéreur à un prix moins élevé, vous devrez à nouveau notifier la vente au locataire qui bénéficiera d'un deuxième droit de préemption.