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Le top des villes où investir à proximité de Paris

| Publié le 30-03-2020 15:20 | Mise à jour le 02-04-2020 11:15
Le top des villes où investir à proximité de Paris
Crédit(s) photo(s) : © Shutterstock  

Certaines villes de la petite couronne parisienne ont encore un potentiel de valorisation tout en restant abordables. Voici 5 communes où investir dans l'immobilier pour moins de 5 000 euros par m².

Aubervilliers : 3 550 € / m²

C'est l'une des communes d'Ile-de-France qui vit un développement fulgurant. Située en lisière de Paris, la ville d'Aubervilliers bénéficie déjà de la présence des lignes 7 et 12 du métro et est desservie par le RER B et le tramway. Une nouvelle gare du Grand Paris Express devrait ouvrir ses portes d'ici 2030.

De nombreuses grandes entreprises ont déjà franchi le périphérique pour s'y installer. Aubervilliers est ainsi devenue l'un des principaux pôles d'activité du nord de Paris. Son attrait est aussi boosté par la présence du nouveau campus « Condorcet » dédié à l'enseignement de pointe en sciences sociales, et du nouveau centre de recherche de Saint-Gobain.

Avec un loyer moyen de 17,2 euros / m², les investisseurs peuvent envisager un rendement de 5,5 % par an.

Pour aller plus loin : Vers une baisse des prix de l'immobilier ?


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Bagneux : 4 510 euros / m²

La cote de popularité de cette ville du sud de Paris est en progression. Les prix de l'immobilier y restent encore abordables, beaucoup moins élevés que dans les villes voisines Cachan (5 150 euros / m²) et Montrouge (7 110 euros / m²). Mais cela pourrait bientôt changer : l'arrivée du métro Grand Paris Express en 2022 pourrait considérablement réévaluer l'immobilier. Les investisseurs pourront privilégier la zone limitrophe avec Montrouge, celles autour du futur métro et de son éco-quartier, ainsi que les alentours du secteur Dampierre.

Avec un loyer moyen de 17,2 euros / m² selon Clameur.fr, il est possible d'atteindre une rentabilité brute annuelle de 4,5 %.



Ivry-sur-Seine : 4 600 euros / m²

En lisière du 13ème arrondissement, Ivry est en plein dynamisme urbain. Certains projets ont déjà repensé les quais de Seine, comme Ivry Confluence qui fait sortir de terre plus d'un million de mètres carrés de logements et d'activités. Le projet « Nouvel R » va quant à lui bientôt complètement transformer la frontière qui sépare la ville de Paris.

Ivry-sur-Seine est déjà reliée au centre de la capitale grâce à 2 stations de la ligne 8 du métro et le RER C. Pourtant, les prix de l'immobilier sont encore compétitifs : 4 600 euros par mètre carré en moyenne pour un appartement.

Avec 18,3 euros / m² / mois pour un loyer moyen, les investisseurs peuvent espérer un rendement brut supérieur à 4,5 %.

Villejuif : 4 620 euros / m²

Encore une ville abordable qui présente de forts atouts. Villejuif est déjà desservie par 3 stations de la ligne de métro 7. Dès 2024, le prolongement de la ligne 14 et l'arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express offriront de nouvelles facilités de déplacements.

La ville dispose encore d'une belle marge de valorisation avec le développement d'un grand pôle de santé.

Avec 17,8 euros par m² en moyenne à la location, les investisseurs peuvent espérer atteindre 4,5 % de rentabilité brute.

Nanterre : 5 100 euros / m²

La ville de Nanterre figure sur le podium des villes du Grand Paris à étudier de près. Proche du centre d'affaires de la Défense, son urbanisme avait été délaissé. Malgré un emplacement géographique pertinent, la commune souffre jusqu'à maintenant d'un certain enclavement. Les prix de l'immobilier y restent donc beaucoup moins élevés que ses voisines Puteaux (7 100 euros / m²), Courbevoie (6 950 euros / m²) et la Garenne-Colombes (6 400 euros / m²). Mais les nouveaux projets immobiliers pourraient rapidement changer la donne.

L'arrivée de la ligne 15 du métro du Grand Paris en 2030 et le prolongement du RER E vont contribuer à développer le potentiel de quartiers entiers, à l'instar de la Folie et des Groues. La création d'un nouveau pôle économique devrait éalement drainer une nouvelle population.

Un appartement s'y achète aujourd'hui environ 5 100 euros / m² en moyenne. Avec un loyer de 19 € environ / m², un investisseur peut espérer un rendement de plus de 4 % par an. Une exception pour l'ouest de la petite couronne.

C'est trop tard pour investir à...

Certaines communes ne sont plus adaptées à un objectif de valorisation dans le temps. C'est évidemment le cas de Paris, qui avec des prix déraisonnables ne permet plus d'envisager une rentabilité acceptable. La limitation de la location meublée et le plafonnement des loyers n'incitent plus à l'investissement. Néanmoins l'immobilier dans la capitale reste une valeur refuge.

A l'Est de Paris, Bagnolet et Montreuil sont en train d'achever leur mue. Les prix de l'immobilier y ont progressé de manière fulgurante ces dernières années, affichant + 25 % en 10 ans selon le site Meilleursagents.com. Certains logements s'y échangent aux alentours de 7 000 euros par m².

A l'Ouest, Clichy a enregistré une progression de... + 36 % en 10 ans. La ville a elle aussi presque terminée son évolution. Le prix moyen y dépasse désormais les 6 600 euros / m².

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