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Les REIT, des fonds d'investissement immobiliers à haut potentiel de rentabilité



Les REIT (Real Estate Investment Trusts) sont des fonds d'investissement qui permettent d'investir sur le marché immobilier américain de manière indirecte. Ces entités, qui existent aux États-Unis depuis plus de six décennies, suscitent actuellement un intérêt croissant de par leur diversification et leur haut potentiel de rendement. Alors, de quoi s'agit-il ? Quels sont les avantages des REIT et comment investir dans ces fonds ? Explications.

Temps de lecture : 7 minute(s) - Par | Mis à jour le 09-06-2023 09:32:00 | Publié le 08-06-2023 15:22  Photo : Shutterstock  
Les REIT, des fonds d'investissement immobiliers à haut potentiel de rentabilité

Qu'est-ce qu'un REIT ?

Un REIT est une société qui investit principalement dans l'immobilier tertiaire et dont les actions sont négociées en bourse. Ces véhicules peuvent investir dans différents types de biens tels que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des appartements, des hôtels ou encore des entrepôts.

Relevant pour la plupart du droit américain, ce véhicule d'investissement fait partie de la "pierre papier". Il s'apparente aux foncières cotées françaises ou SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées), et ont également leur équivalent dans d'autres pays : en Allemagne, en Belgique ou au Japon par exemple, avec des règles de fonctionnement différentes, ainsi qu'au Québec avec les Fiducies de Placement Immobilier (FPI). Elles restent cependant assez peu nombreuses.

Si l'on considère les sociétés américaines - qui géraient plus de 4500 milliards de dollars d'actifs en 2022 - un fonds doit respecter certaines exigences réglementaires spécifiques pour bénéficier du statut de REIT. Par exemple, il doit avoir au moins 100 actionnaires à son capital, détenir principalement des actifs immobiliers (au moins 75%), générer la majorité de ses revenus à partir de ces actifs et distribuer 90% de ses revenus sous forme de dividendes aux actionnaires.
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Quelles sont les différences entre les REIT et les SCPI ou OPCI ?

Si, sur le papier, toutes ses REITs relèvent de l'investissement immobilier indirect, ces fonds se différencient des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) sur plusieurs aspects.

- Des lois américaines : la distinction est d'abord géographique. Les SCPI et les OPCI sont présents sur le marché français. Les REIT, en revanche, opèrent aux États-Unis (tout en étant ouverts aux investisseurs étrangers). Par conséquent, les SCPI et les OPCI sont soumis à la réglementation française, tandis que les REIT sont régis par les lois américaines.

- Des fonds basés sur le dollar : l'autre différence majeure est que ces fonds sont, en toute logique, libellés en dollars. Pour les épargnants français, cela veut dire que pour acquérir des parts, il faut d'abord acheter des devises. Le coût du change s'ajoute à celui des parts, et l'opération fait peser un risque supplémentaire sur le rendement en cas d'évolution défavorable de la parité euro/dollar.

- Des sociétés cotées en Bourse : contrairement aux SCPI (mais comme les OPCI), les REIT sont des sociétés cotées en bourse. Cela signifie, du moins en théorie, qu'ils disposent d'une meilleure liquidité lorsque les détenteurs d'actions souhaitent revendre leurs titres. Cependant leur valeur subit également les fluctuations de l'offre et de la demande et peut donc s'écarter plus facilement de la valeur du patrimoine détenu.

- L'achat d'immeuble prépondérant : la part des investissements immobiliers est plus importante pour les REIT (75% minimum) que pour les OPCI (60% minimum). Les SCPI doivent quant à elle se contenter du placement de leur trésorerie.

- Enfin, les SCPI émettent des parts, les OPCI des parts ou des actions selon leur forme, et les REITs des actions.


Dans quoi investissent les REIT ? Attention à la différence entre REIT et mREIT


Les actifs dans lesquels investissent les REITs peuvent varier en fonction de la stratégie de chaque fonds. Certains REIT se spécialisent dans un type particulier, comme les bureaux ou les centres commerciaux, tandis que d'autres peuvent avoir une approche plus diversifiée. Une telle diversification des investissements permet d'ailleurs aux investisseurs de bénéficier de l'exposition à différents secteurs de l'immobilier, sans avoir à gérer directement les biens. Cela démultiplie le potentiel de rentabilité tout en minimisant les contraintes, sans toutefois s'affranchir du risque.

Ainsi, les REIT peuvent investir directement dans des biens immobiliers, mais, contrairement à leur nom, ils peuvent aussi investir dans des prêts hypothécaires garantis par l'immobilier. Dans ce cas, il s'agit de "mREIT", ou "mortgage REIT".

Les fonds de mREIT sont des produits financiers particuliers : le simple fait qu'ils soient basés sur des prêts hypothécaires garantis par l'immobilier pourrait faire ressurgir des sueurs froides parmi les personnes qui se souviennent de la crise des subprimes de 2008. Complexes dans leur construction, ils sont pourtant très simples à acquérir puisque la procédure est la même que pour n'importe quelle action. Mais les risques d'investissement sont parmi les plus élevés : ces fonds rachètent des prêts hypothécaires aux prêteurs (dont de l'immobilier acquis par des REIT), souvent à crédit. Ils tirent leurs rendements de l'écart entre les deux taux, qui sont variables au cours du temps. En cas de défaut (crise économique, retournement du marché immobilier...), la chute peut être terrible. Pour le grand public, mieux vaut s'en tenir éloigné.

Certains fonds d'investissement se sont spécialisés dans les REIT. Ces "fonds de fonds", peuvent aussi être cotés en bourse. On les retrouve notamment sous la forme d'ETF (ou trackers, également appelés fonds indiciels). Attention dans ce cas à bien se renseigner sur la constitution de l'ETF : le problème est que l'investisseur final s'éloigne de plus en plus du vrai actif sur lequel toute la chaîne d'investissement est construite. Mieux vaut éviter, par exemple, d'investir indirectement dans des mREIT alors que le contexte économique américain est dans une période défavorable.



Quel est le rendement des REIT ?

Commençons par préciser qu'il s'agit de produits d'investissement par nature risqués. L'évolution du rendement dépend de nombreux facteurs : l'évolution du marché immobilier américain qui est en général beaucoup plus volatil que le marché français, la fluctuation des marchés financiers et des taux, la performance des choix des gestionnaires des fonds ainsi que, pour les investisseurs européens, l'évolution de la parité euro/dollar. Le risque de perte en capital existe donc bel et bien, même si le sous-jacent immobilier peut paraître rassurant.

Pour le reste, les REIT sont réputés être des investissements à "haut rendement". L'une des raisons principale est que leur distribution est basée sur les loyers qu'elles encaissent (hors mREIT), eux-mêmes moins sujets à fluctuation que les bénéfices des entreprises. Mais qui dit haut potentiel dit aussi risque élevé. L'année 2022 a parfaitement illustré cela : les REIT ont enregistré des performances négatives, affichant en moyenne -25,1% sur un an. Une contreperformance par rapport au marché actions, le S&P 500 n'ayant baissé "que" de 19,4%.

Sur une plus longue période (40 ans de 1972 à 2022), la performance moyenne ressort à environ 11,26% par an, assortie de multiples fluctuations à la hausse comme à la baisse selon les données de la Nareit, l'association des professionnels des REITs basée à Washington. Si l'on considère les années 2012 à 2022, les écarts d'une année a l'autre ont été importants, mais le rendement moyen s'élève à 9,48%. De fait, il est inférieur à celui du S&P 500 de 2,25 pts (voire tableau ci-dessous).
Il s'agit ici de moyennes de long terme sur l'ensemble des fonds. Cela ne garantit pas que les performances futures seront équivalentes, ni pour la globalité du marché des REIT, ni pour certains fonds en particulier.

AnnéeFTSE Nareit All REITs annual return (source Nareit)S&P 500 annual returnÉcart (REIT - actions S&P500)
201220,14%13,41%+6,73 pts
20133,21%29,6%-26,39 pts
201427,15%29,6%+15,76 pts
20152,29%-0,73%+3,02 pts
20169,28%9,54%-0,26 pt
20179,27%19,42%-10,15 pts
2018-4,10%-6,24%2,14 pts
201928,07%28,88%-0,81 pt
2020-5,86%16,26%-22,12 pts
202139,88%26,89%+12,99 pts
2022-25,10%-19,44%-5,66 pts
Moyenne 2012-20229,48%11,72%-2,25 pts

Les REIT sont-ils plus performants que les actions ?
C'est une question sur laquelle les analystes se déchirent depuis longtemps. Tout dépend de la période et du marché par rapport auquel les fonds sont étudiés : en fonction du prisme d'étude, vous pourrez lire tout et son contraire. Ce qui est plus officiel, c'est que les REIT sont des actifs dotés d'un potentiel de rendement élevé et d'un risque tout aussi élevé. Selon la Nareit, ces fonds ont toutefois fait preuve de moins de volatilité que les actions américaines sur le long terme.

La fiscalité avantageuse des REIT

L'un des avantages clés des REIT est leur exonération d'impôt sur les sociétés, à condition qu'ils distribuent au moins 90 % de leurs bénéfices sous forme de dividendes aux actionnaires. Cette disposition fiscale explique en partie le rendement potentiellement élevé de ces fonds. Mais c'est aussi un avantage pour les investisseurs Français : il n'y a pas de double imposition, et comme ils perçoivent des dividendes issus d'actions, ils sont imposés dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers et non des revenus fonciers. Un principe qui leur permet de bénéficier d'un abattement de 40%.

Pourquoi choisir d'investir dans des REIT depuis la France ?

Il faut d'abord comprendre que les REIT sont des placements de diversification. Ils permettent d'élargir le spectre de ses placements en investissant dans le marché immobilier américain. D'autant que les REIT ont historiquement affiché de bonnes performances, tirées par la croissance économique et par la demande continue d'espaces commerciaux. Une tendance dont il est cependant difficile de prédire l'avenir, notamment sous le coup des risques que fait peser la dette américaine. Comme tout investissement, il est important de bien cerner les risques avant de miser de l'argent.
De même, les actions des REIT étant cotées en bourse, les particuliers disposent en théorie d'une liquidité plus importante que sur le non coté.

Investissement dans des REIT : quels sont les risques ?

Investir dans des REIT comporte des risques. Les fluctuations boursières peuvent entraîner une perte en capital pour les investisseurs, et les performances passées ne garantissent pas les performances futures. Évidemment, l'idéal serait d'acquérir des actions au point bas et de profiter de potentielles embellies dans les années qui suivent. Mais la réalité est toute autre.

Les REIT sont aussi très sensibles aux évolutions du marché immobilier américain, et une baisse de la demande, une augmentation du chômage ou une crise économique peut à tout moment avoir un impact négatif sur leurs performances. Enfin, pour les investisseurs français, il existe aussi un risque de change, car ces fonds d'investissement sont libellés en dollars américains. Une fluctuation de la parité des monnaies peut être défavorable.

Comment investir dans les REIT ?

Pour investir dans des REIT depuis la France, il existe plusieurs options. Les investisseurs peuvent acheter des actions de REIT individuelles via un compte titre ordinaire (CTO) ou utiliser des trackers (ETF) qui répliquent les performances d'un panier de REIT. Les REIT étant des produits financiers américains, ils ne sont pas directement éligibles au PEA. Mais certains ETF peuvent l'être.

Enfin,
certains de ces fonds d'investissement sont également disponibles via une assurance-vie ou un plan d'épargne retraite, ce qui peut faire bénéficier des coups de pouce fiscaux liés à cette enveloppe. Renseignez-vous sur les supports disponibles auprès des fournisseurs de contrats.

Exemples de fonds basés sur des REIT (ces fonds sont pris à titre d'illustration, ces informations ne sont en aucun cas des conseils d'achat ou d'investissement) :
Deux exemples d'ETF basés sur les REITs :
Les deux fonds d'investissement suivants sont destinés à reproduire l'indice FTSE EPRA/NAREIT Developed, devant refléter lui-même les tendances des actions immobilières à travers le monde (activités de détention, de transaction et de production de biens immobiliers générateurs de revenus). Ils ont toutefois 2 stratégies différentes qui engendre un affichage de performances différent :
- HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF est un tracker de distribution. En cas de bénéfice, il distribue des dividendes à ses investisseurs chaque trimestre. Il a affiché une performance brute moyenne de 1,74% par an sur les 5 dernières années et un recul de 25,08% en 2022.
- Amundi IS FTSE EPRA NAREIT Global ETF DR est un tracker de capitalisation. Les bénéfices éventuellement enregistrés sont systématiquement réinvestis. Pour les investisseurs, la valorisation se crée sur l'évolution de la valeur des parts, dopée par les réinvestissements (ce qui n'exclue pas du tout le risque de perte en capital qui existe comme pour le premier fonds cité). Le fonds en lui-même a enregistré une performance brute moyenne de 4,33% par an sur les 5 dernières années et un recul de 20,34% en 2022.



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