La décote à la revente source de moins-value pour les particuliers
Investir en loi Pinel est-il judicieux ? Oui, mais seulement dans un cas sur deux. C'est en tout cas la conclusion d'un rapport de l'Inspection Générale des Finances (IGF) et du Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable (CGEDD) remis au gouvernement le 15 novembre 2019.
Ce n'est pas la première fois que les investissements immobiliers défiscalisants sont pointés du doigt par une institution. Cette fois, c'est le fort écart entre les prix de l'immobilier neuf et de l'immobilier ancien qui est mis en cause.
Pour le particulier, « l'attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l'immobilier. Ce rendement s'explique notamment par une décote de 30 % des prix de l'ancien par rapport au neuf », indique le rapport. Un écart que la mission a évalué en comparant « le prix des appartements déclarés en Pinel » aux « prix moyens et médian des transactions portant sur des appartements anciens de la section cadastrale et de la commune de l'appartement ».
Ainsi, dans un contexte de prix immobiliers stables, un investissement Pinel moyen revendu après la période de défiscalisation (en générale 9 ans) engendrerait une moins-value de 16 000 euros pour les particuliers. Mais cette perte serait effacée à condition de voir les prix de l'immobilier ancien progresser de 11 % sur neuf ans, soit 1,2 % par an.
Pour effectuer ce calcul, l'IGF et la CGEDD se sont appuyés sur le prix d'achat d'un logement Pinel « type » (3700 euros / m²) par rapport à celui d'un investissement immobilier dans l'ancien avec décote de 30% (2590 € / m²). « La rentabilité de l'investissement Pinel (rendement sur neuf ans) est annulée ou négative si le prix de vente est inférieur à 2 886 € / m². Par rapport au prix de l'ancien au moment de l'achat (2 590 € / m²), l'investissement Pinel a un rendement global positif, si les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 11 % en neuf ans, soit une croissance annuelle de 1,2 %. », peut-on lire dans le rapport.
Ce n'est pas la première fois que les investissements immobiliers défiscalisants sont pointés du doigt par une institution. Cette fois, c'est le fort écart entre les prix de l'immobilier neuf et de l'immobilier ancien qui est mis en cause.
Pour le particulier, « l'attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l'immobilier. Ce rendement s'explique notamment par une décote de 30 % des prix de l'ancien par rapport au neuf », indique le rapport. Un écart que la mission a évalué en comparant « le prix des appartements déclarés en Pinel » aux « prix moyens et médian des transactions portant sur des appartements anciens de la section cadastrale et de la commune de l'appartement ».
Ainsi, dans un contexte de prix immobiliers stables, un investissement Pinel moyen revendu après la période de défiscalisation (en générale 9 ans) engendrerait une moins-value de 16 000 euros pour les particuliers. Mais cette perte serait effacée à condition de voir les prix de l'immobilier ancien progresser de 11 % sur neuf ans, soit 1,2 % par an.
Pour effectuer ce calcul, l'IGF et la CGEDD se sont appuyés sur le prix d'achat d'un logement Pinel « type » (3700 euros / m²) par rapport à celui d'un investissement immobilier dans l'ancien avec décote de 30% (2590 € / m²). « La rentabilité de l'investissement Pinel (rendement sur neuf ans) est annulée ou négative si le prix de vente est inférieur à 2 886 € / m². Par rapport au prix de l'ancien au moment de l'achat (2 590 € / m²), l'investissement Pinel a un rendement global positif, si les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 11 % en neuf ans, soit une croissance annuelle de 1,2 %. », peut-on lire dans le rapport.
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