SCPI ALLIANZ PIERRE :
une SCPI de bureaux franciliens sous tension entre décote, vacance et pression au retrait
Prix d’achat
Légèrement surévalué
Écart : 6.9 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,67
Tensions modérées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,00 %
- Taux d’occupation financier : 81,55 %
- Durée moyenne des baux : - ans
- Capitalisation : 1631,46 M€
- Nombre d’immeubles : 107
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Légèrement surévalué
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
légèrement surévalué
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | IMMOVALOR GESTION |
| Nom SCPI | ALLIANZ PIERRE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Janvier 1984 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 18/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,00% |
| Dividende trimestriel | 3,74 € |
| Dividende annuel | 12,69 € |
| Performance brute globale annuelle | 4,00% |
| TRI 10 ans | 3,50 % |
| TRI 15 ans | 5,07 % |
| TRI 20 ans | 7,20 % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 320,00 € |
| Prix de retrait | 288,00 € |
| Valeur de réalisation | 252,91 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 299,41 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 18/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 4,00 % | 4,01 % | 4,01 % | 4,01 % | 4,04 % | 4,04 % | 4,20 % | 4,25 % | 4,22 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en érosion lente — le taux de distribution passe de 4,22 % en 2017 à 4 % en 2025, porté par un dividende en recul et un prix de part abaissé. La stabilité apparente du taux masque une double dégradation du numérateur et du dénominateur.
Valorisation : tension observable — la valeur de reconstitution a chuté de 372,86 € (2019) à 299,41 € (2025), soit -19,7 %. Le prix de souscription à 320 € affiche une surcote de 6,87 % sur la valeur patrimoniale, un retournement notable par rapport à la décote qui prévalait jusqu'en 2022.
Exploitation : trajectoire en inflexion négative — le taux d'occupation financier recule de 87,91 % à 81,55 %, bien en dessous du seuil de 90 %, signalant une vacance locative significative sur un patrimoine de 107 immeubles et 281 546 m².
Diversification : concentration marquée — 91,25 % de bureaux et 81,66 % du patrimoine en Île-de-France. L'absence de diversification sectorielle et géographique significative lie la performance à un seul segment de marché. Les 268 locataires répartis sur 107 immeubles traduisent une granulométrie moyenne.
Liquidité : tension observable — les parts en attente de retrait passent de 23 252 à 24 281 unités, en hausse de 4,4 %, face à une collecte trimestrielle de seulement 999 104 €, révélant un déséquilibre persistant entre offre et demande sur le marché secondaire.
Valorisation : tension observable — la valeur de reconstitution a chuté de 372,86 € (2019) à 299,41 € (2025), soit -19,7 %. Le prix de souscription à 320 € affiche une surcote de 6,87 % sur la valeur patrimoniale, un retournement notable par rapport à la décote qui prévalait jusqu'en 2022.
Exploitation : trajectoire en inflexion négative — le taux d'occupation financier recule de 87,91 % à 81,55 %, bien en dessous du seuil de 90 %, signalant une vacance locative significative sur un patrimoine de 107 immeubles et 281 546 m².
Diversification : concentration marquée — 91,25 % de bureaux et 81,66 % du patrimoine en Île-de-France. L'absence de diversification sectorielle et géographique significative lie la performance à un seul segment de marché. Les 268 locataires répartis sur 107 immeubles traduisent une granulométrie moyenne.
Liquidité : tension observable — les parts en attente de retrait passent de 23 252 à 24 281 unités, en hausse de 4,4 %, face à une collecte trimestrielle de seulement 999 104 €, révélant un déséquilibre persistant entre offre et demande sur le marché secondaire.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 107 |
| Nombre de locataires | 268 |
| Surface totale | 281546 m² |
| Durée des baux | ND |
Occupation & dette
| TOF | 81,55 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 1631,46 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 24281 |
ESG
| Classification SFDR | Article 6 |
| Label ISR | Non |
Analyse
Allianz Pierre est une SCPI à capital variable gérée par Immovalor Gestion, dont la capitalisation s'établit à 1 631,46 millions d'euros. L'analyse porte sur les données disponibles jusqu'au quatrième trimestre 2025, en s'appuyant sur les séries historiques de rendement, de prix de part, de valorisation patrimoniale et d'indicateurs d'exploitation couvrant la période 2017-2025. Les éléments présentés ici reposent exclusivement sur les chiffres fournis, sans recours à des données externes. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Allianz Pierre affiche une stabilité remarquable sur longue période : 4,22 % en 2017, 4,25 % en 2018, puis une décrue progressive vers 4,04 % en 2020-2021, avant de se stabiliser à 4,01 % de 2022 à 2024. Le taux annoncé pour 2025 est de 4 %, soit un nouveau léger recul. Cette apparente constance masque toutefois des dynamiques sous-jacentes distinctes.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Allianz Pierre affiche une stabilité remarquable sur longue période : 4,22 % en 2017, 4,25 % en 2018, puis une décrue progressive vers 4,04 % en 2020-2021, avant de se stabiliser à 4,01 % de 2022 à 2024. Le taux annoncé pour 2025 est de 4 %, soit un nouveau léger recul. Cette apparente constance masque toutefois des dynamiques sous-jacentes distinctes.
Entre 2017 et 2023, le dividende distribué a reculé de 13,92 € à 13,38 €, soit une baisse de 3,9 %, tandis que le prix de souscription est passé de 330 € à 340 € en 2018, où il est resté jusqu'en 2024. La stabilité du taux de distribution entre 2022 et 2024 s'explique donc par un double mouvement : érosion du dividende compensée par le maintien du prix de part à 340 €.
En 2025, le prix de souscription a été abaissé à 320 €, soit une baisse de 5,88 % par rapport au niveau précédent. À taux de distribution de 4 %, cela correspond à un dividende théorique de l'ordre de 12,80 € par part, en recul marqué par rapport aux 13,38 € de 2023 (dernière donnée de dividende disponible).
En 2025, le prix de souscription a été abaissé à 320 €, soit une baisse de 5,88 % par rapport au niveau précédent. À taux de distribution de 4 %, cela correspond à un dividende théorique de l'ordre de 12,80 € par part, en recul marqué par rapport aux 13,38 € de 2023 (dernière donnée de dividende disponible).
La trajectoire du rendement nominal reste donc très contenue sur huit ans, mais repose désormais sur un prix de part révisé à la baisse et un dividende en diminution tendancielle. Un taux de distribution pris isolément ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI : il doit être lu en regard de la valorisation patrimoniale et de l'exploitation.
Analyse de la valorisation
L'évolution de la valeur de reconstitution constitue un signal majeur. Celle-ci s'élevait à 372,86 € en 2019, a reculé à 365,36 € en 2020, 363,43 € en 2021, puis 361,29 € en 2022. La donnée la plus récente disponible, pour 2025, s'établit à 299,41 €. Cela représente une chute de 17,1 % entre 2022 et 2025, et de 19,7 % par rapport à 2019. Cette dégradation reflète une perte de valeur du patrimoine immobilier sous-jacent sur la période.
Le rapport entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution mérite une attention particulière. En 2019, le prix de part (340 €) était inférieur à la valeur de reconstitution (372,86 €), ce qui signifiait que l'investisseur acquérait des parts en dessous de la valeur estimée du patrimoine.
Analyse de la valorisation
L'évolution de la valeur de reconstitution constitue un signal majeur. Celle-ci s'élevait à 372,86 € en 2019, a reculé à 365,36 € en 2020, 363,43 € en 2021, puis 361,29 € en 2022. La donnée la plus récente disponible, pour 2025, s'établit à 299,41 €. Cela représente une chute de 17,1 % entre 2022 et 2025, et de 19,7 % par rapport à 2019. Cette dégradation reflète une perte de valeur du patrimoine immobilier sous-jacent sur la période.
Le rapport entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution mérite une attention particulière. En 2019, le prix de part (340 €) était inférieur à la valeur de reconstitution (372,86 €), ce qui signifiait que l'investisseur acquérait des parts en dessous de la valeur estimée du patrimoine.
En 2025, la situation s'est inversée : le prix de souscription (320 €) dépasse la valeur de reconstitution (299,41 €) de 6,87 %. Cet écart signifie que les parts sont acquises au-dessus de la valeur estimée du patrimoine net, ce qui constitue une prime payée par le souscripteur. Le retournement de ce rapport, passé d'une décote à une surcote supérieure à 5 %, est un fait structurel notable. La baisse du prix de part de 340 € à 320 € n'a donc pas suffi à ramener le prix au niveau de la valeur de reconstitution, celle-ci ayant reculé plus rapidement.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) constitue un point de vigilance central. Il s'établit à 81,55 % sur la dernière période, contre 87,91 % lors de la précédente mesure disponible. Ce recul de plus de 6 points place le TOF nettement en dessous du seuil de 90 %, dans une zone traduisant une vacance locative élevée. Pour un patrimoine de 107 immeubles totalisant 281 546 m² et 268 locataires, un TOF à ce niveau indique qu'une part significative des surfaces ne génère pas de revenus locatifs.
La répartition géographique révèle une forte concentration francilienne : Paris représente 39,72 % du patrimoine, Boulogne/Neuilly/Levallois 15,81 %, et le reste de l'Île-de-France 26,13 %, soit un total de 81,66 % en Île-de-France. Les régions ne pèsent que 18,34 %. Cette concentration expose directement le portefeuille aux dynamiques du marché de bureaux francilien.
La répartition par typologie d'actifs accentue cette concentration : les bureaux représentent 91,25 % du patrimoine, le commerce 6,21 %, les activités et entrepôts 1,67 % et le divers 0,87 %. L'absence quasi totale de diversification sectorielle — ni résidentiel, ni santé, ni logistique significative — lie étroitement la performance de la SCPI au cycle des bureaux franciliens. Le nombre de locataires (268) rapporté au nombre d'immeubles (107) traduit une granulométrie moyenne, avec environ 2,5 locataires par immeuble, ce qui peut induire un risque de concentration locative à l'échelle de certains actifs.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation d'Allianz Pierre s'élève à 1 631,46 millions d'euros, ce qui en fait une SCPI de taille importante sur le marché français. La collecte sur la dernière période trimestrielle s'établit à 999 104 €, un montant très faible rapporté à la capitalisation, ce qui traduit un niveau de souscription marginale.
Du côté de la liquidité, le nombre de parts en attente de retrait atteint 24 281, contre 23 252 lors de la précédente mesure. Cette progression de 4,4 % du stock de parts en attente témoigne d'une pression vendeuse qui ne se résorbe pas et qui, au contraire, s'intensifie légèrement. Le décalage entre une collecte trimestrielle inférieure à un million d'euros et un stock de parts en attente en augmentation constitue un indicateur de tension sur la liquidité du marché secondaire.
Synthèse des constats factuels
L'ensemble des données dessine un tableau cohérent mais tendu. La valeur de reconstitution a reculé de près de 20 % en six ans, entraînant un ajustement du prix de part qui reste néanmoins insuffisant pour combler l'écart, le prix de souscription affichant désormais une surcote de 6,87 % sur la valeur patrimoniale estimée.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) constitue un point de vigilance central. Il s'établit à 81,55 % sur la dernière période, contre 87,91 % lors de la précédente mesure disponible. Ce recul de plus de 6 points place le TOF nettement en dessous du seuil de 90 %, dans une zone traduisant une vacance locative élevée. Pour un patrimoine de 107 immeubles totalisant 281 546 m² et 268 locataires, un TOF à ce niveau indique qu'une part significative des surfaces ne génère pas de revenus locatifs.
La répartition géographique révèle une forte concentration francilienne : Paris représente 39,72 % du patrimoine, Boulogne/Neuilly/Levallois 15,81 %, et le reste de l'Île-de-France 26,13 %, soit un total de 81,66 % en Île-de-France. Les régions ne pèsent que 18,34 %. Cette concentration expose directement le portefeuille aux dynamiques du marché de bureaux francilien.
La répartition par typologie d'actifs accentue cette concentration : les bureaux représentent 91,25 % du patrimoine, le commerce 6,21 %, les activités et entrepôts 1,67 % et le divers 0,87 %. L'absence quasi totale de diversification sectorielle — ni résidentiel, ni santé, ni logistique significative — lie étroitement la performance de la SCPI au cycle des bureaux franciliens. Le nombre de locataires (268) rapporté au nombre d'immeubles (107) traduit une granulométrie moyenne, avec environ 2,5 locataires par immeuble, ce qui peut induire un risque de concentration locative à l'échelle de certains actifs.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation d'Allianz Pierre s'élève à 1 631,46 millions d'euros, ce qui en fait une SCPI de taille importante sur le marché français. La collecte sur la dernière période trimestrielle s'établit à 999 104 €, un montant très faible rapporté à la capitalisation, ce qui traduit un niveau de souscription marginale.
Du côté de la liquidité, le nombre de parts en attente de retrait atteint 24 281, contre 23 252 lors de la précédente mesure. Cette progression de 4,4 % du stock de parts en attente témoigne d'une pression vendeuse qui ne se résorbe pas et qui, au contraire, s'intensifie légèrement. Le décalage entre une collecte trimestrielle inférieure à un million d'euros et un stock de parts en attente en augmentation constitue un indicateur de tension sur la liquidité du marché secondaire.
Synthèse des constats factuels
L'ensemble des données dessine un tableau cohérent mais tendu. La valeur de reconstitution a reculé de près de 20 % en six ans, entraînant un ajustement du prix de part qui reste néanmoins insuffisant pour combler l'écart, le prix de souscription affichant désormais une surcote de 6,87 % sur la valeur patrimoniale estimée.
Le taux d'occupation financier, en recul marqué à 81,55 %, pèse directement sur la capacité distributive, dont la tendance baissière est observable depuis 2017 tant en dividende qu'en taux de distribution. La quasi-mono-exposition aux bureaux franciliens (91 % de bureaux, 82 % en Île-de-France) fait de la trajectoire du marché locatif tertiaire parisien le facteur déterminant de l'évolution des indicateurs.
Enfin, la hausse des parts en attente de retrait, combinée à une collecte quasi inexistante, signale un déséquilibre persistant sur le marché secondaire. Les rendements passés ne constituent en aucun cas une garantie de rendements futurs.
