SCPI ATLANTIQUE MUR REGIONS :
une SCPI de murs régionaux confrontée à un ajustement de prix et un rendement en hausse mécanique
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 1.4 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,13
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 5,25 %
- Taux d’occupation financier : 91,54 %
- Durée moyenne des baux : 6,6 ans
- Capitalisation : 989,67 M€
- Nombre d’immeubles : 104
- Diversification : Très concentrée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
très concentrée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | OTOKTONE 3I |
| Nom SCPI | ATLANTIQUE MUR REGIONS |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | |
| Période | T2 2025 |
| Début / fin période | 01/07/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 19/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 5,25% |
| Dividende trimestriel | 11,88 € |
| Dividende annuel | 47,52 € |
| Performance brute globale annuelle | 5,00% |
| TRI 10 ans | 4,15 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 905,00 € |
| Prix de retrait | 814,50 € |
| Valeur de réalisation | 727,09 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 892,68 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en hausse apparente, portée principalement par l'effet de la baisse du prix de part plutôt que par une croissance marquée des revenus distribués. Le passage de 4,55 % en 2022 à 5,25 % en 2025 doit être lu en intégrant la correction de 11,3 % du prix de souscription.
Valorisation : tension observable entre un prix de part ajusté à la baisse et une valeur de reconstitution en érosion continue. La surcote de 1,4 % reste modérée mais la dynamique descendante des deux indicateurs constitue un signal à suivre.
Exploitation : niveau intermédiaire avec un taux d'occupation financier de 91,54 %, traduisant une vacance résiduelle significative. La durée résiduelle des baux de 6,6 ans offre une visibilité partielle sur les revenus locatifs sans présumer de leur pérennité.
Diversification : granularité observable avec 104 immeubles et 309 locataires, mais l'absence de données de répartition géographique et typologique empêche d'évaluer les éventuelles concentrations sectorielles ou territoriales.
Liquidité : Pas de part en attente de retrait, pas de frein apparent sur la la liquidité.
Valorisation : tension observable entre un prix de part ajusté à la baisse et une valeur de reconstitution en érosion continue. La surcote de 1,4 % reste modérée mais la dynamique descendante des deux indicateurs constitue un signal à suivre.
Exploitation : niveau intermédiaire avec un taux d'occupation financier de 91,54 %, traduisant une vacance résiduelle significative. La durée résiduelle des baux de 6,6 ans offre une visibilité partielle sur les revenus locatifs sans présumer de leur pérennité.
Diversification : granularité observable avec 104 immeubles et 309 locataires, mais l'absence de données de répartition géographique et typologique empêche d'évaluer les éventuelles concentrations sectorielles ou territoriales.
Liquidité : Pas de part en attente de retrait, pas de frein apparent sur la la liquidité.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 104 |
| Nombre de locataires | 309 |
| Surface totale | 350 375 m² |
| Durée des baux | 6.6 ans |
Occupation & dette
| TOF | 91,54 % |
| Taux d’endettement | 9,93 % |
| Capitalisation | 989,67 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Oui |
Analyse
Atlantique Mur Régions est une SCPI gérée par Otoktone 3i, dotée du label ISR, spécialisée dans les murs commerciaux en régions françaises. L'analyse qui suit s'appuie exclusivement sur les données patrimoniales et financières disponibles pour la période allant de 2022 à fin 2025, sans recours à des sources extérieures. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Atlantique Mur Régions suit une trajectoire ascendante régulière depuis 2022 : 4,55 % en 2022, 4,59 % en 2023, 4,62 % en 2024, puis 5,25 % en 2025. Cette progression apparente mérite cependant d'être décomposée. Entre 2022 et 2024, le dividende par part est passé de 45,71 € à 47,16 €, soit une hausse de 3,2 % sur deux ans, un mouvement modéré. En parallèle, le prix de souscription est resté à 1 020 € en 2023 avant d'être abaissé à 905 € en 2024, soit une correction de 11,3 %.
Le bond du taux de distribution entre 2024 (4,62 %) et 2025 (5,25 %) représente une hausse de 63 points de base. Si le dividende distribué en 2025 avait été calculé sur la base de l'ancien prix de 1 020 €, le taux de distribution aurait été nettement inférieur. La progression du rendement affiché est donc en grande partie un effet mécanique de la baisse du prix de part, et non le reflet d'une croissance proportionnelle des revenus locatifs. Le dividende réel devra être confirmé à la clôture de l'exercice 2025 pour mesurer la part attribuable à une éventuelle progression opérationnelle. Il convient de rappeler qu'un taux de distribution pris isolément ne permet pas d'évaluer la solidité d'une SCPI.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a subi un ajustement marqué, passant de 1 020 € en 2023 à 905 € en 2024, niveau maintenu en 2025. La valeur de reconstitution a elle aussi reculé, de 898 € en 2024 à 892,68 € en 2025, soit une baisse supplémentaire de 0,6 %.
L'écart entre le prix de souscription (905 €) et la valeur de reconstitution (892,68 €) s'établit à +1,38 %. Le prix de part reste donc légèrement supérieur à la valeur de reconstitution, ce qui signifie que l'investisseur acquiert les parts à un niveau marginalement supérieur à la valeur estimée du patrimoine net, frais inclus. Cet écart, inférieur à 5 %, reste dans une zone de tension modérée. À noter toutefois que la valeur de reconstitution poursuit son érosion, ce qui peut refléter un ajustement des expertises immobilières sous-jacentes. La baisse cumulée du prix de part depuis 2023 atteint 11,3 %, un mouvement significatif pour les porteurs historiques.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 91,54 % au second semestre 2025. Ce niveau se situe dans la fourchette intermédiaire comprise entre 90 % et 95 %, signalant un patrimoine globalement loué mais comportant une poche de vacance non négligeable, représentant environ 8,5 % des loyers potentiels. En l'absence de données historiques comparables sur le TOF, il n'est pas possible de qualifier une tendance.
Le patrimoine se compose de 104 immeubles pour une surface totale de 350 375 m², soit une surface moyenne par immeuble d'environ 3 369 m². Ce gabarit moyen suggère un parc de taille intermédiaire, cohérent avec un positionnement sur les murs commerciaux régionaux. Le nombre de locataires atteint 309, soit un ratio d'environ 3 locataires par immeuble en moyenne, ce qui indique une certaine granularité locative.
La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 6,6 ans. Ce niveau offre une visibilité sur les flux locatifs à moyen terme, tout en rappelant que la durée résiduelle ne préjuge ni de la qualité des preneurs, ni de leur capacité à honorer leurs engagements sur toute la période. Les données de répartition géographique et de typologie d'actifs ne sont pas renseignées dans les sources fournies et ne peuvent donc pas être analysées.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation d'Atlantique Mur Régions s'établit à 989,67 millions d'euros, un niveau qui place cette SCPI parmi les véhicules de taille significative sur le marché français. Cette masse critique implique un patrimoine réparti, ce que confirment les 104 immeubles et 309 locataires.
Le taux d'endettement est de 9,93 %, un niveau contenu qui laisse une marge de manœuvre théorique en termes de levier financier. Ce ratio modéré signifie que la quasi-totalité du patrimoine est financé par les capitaux des associés.
Synthèse
Atlantique Mur Régions présente un profil où plusieurs indicateurs évoluent en sens contraire. Le taux de distribution progresse, mais cette hausse est largement portée par la baisse du prix de souscription de 11,3 % intervenue entre 2023 et 2024, et non par une croissance équivalente des dividendes, ceux-ci n'ayant progressé que de 3,2 % entre 2022 et 2024. La valeur de reconstitution continue de s'éroder, passant de 898 € à 892,68 €, et reste inférieure au prix de part de 905 €, maintenant une surcote de 1,4 %. Le taux d'occupation financier de 91,54 % traduit une vacance résiduelle supérieure à 8 %, un élément à mettre en regard de la durée résiduelle des baux de 6,6 ans.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Atlantique Mur Régions suit une trajectoire ascendante régulière depuis 2022 : 4,55 % en 2022, 4,59 % en 2023, 4,62 % en 2024, puis 5,25 % en 2025. Cette progression apparente mérite cependant d'être décomposée. Entre 2022 et 2024, le dividende par part est passé de 45,71 € à 47,16 €, soit une hausse de 3,2 % sur deux ans, un mouvement modéré. En parallèle, le prix de souscription est resté à 1 020 € en 2023 avant d'être abaissé à 905 € en 2024, soit une correction de 11,3 %.
Le bond du taux de distribution entre 2024 (4,62 %) et 2025 (5,25 %) représente une hausse de 63 points de base. Si le dividende distribué en 2025 avait été calculé sur la base de l'ancien prix de 1 020 €, le taux de distribution aurait été nettement inférieur. La progression du rendement affiché est donc en grande partie un effet mécanique de la baisse du prix de part, et non le reflet d'une croissance proportionnelle des revenus locatifs. Le dividende réel devra être confirmé à la clôture de l'exercice 2025 pour mesurer la part attribuable à une éventuelle progression opérationnelle. Il convient de rappeler qu'un taux de distribution pris isolément ne permet pas d'évaluer la solidité d'une SCPI.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a subi un ajustement marqué, passant de 1 020 € en 2023 à 905 € en 2024, niveau maintenu en 2025. La valeur de reconstitution a elle aussi reculé, de 898 € en 2024 à 892,68 € en 2025, soit une baisse supplémentaire de 0,6 %.
L'écart entre le prix de souscription (905 €) et la valeur de reconstitution (892,68 €) s'établit à +1,38 %. Le prix de part reste donc légèrement supérieur à la valeur de reconstitution, ce qui signifie que l'investisseur acquiert les parts à un niveau marginalement supérieur à la valeur estimée du patrimoine net, frais inclus. Cet écart, inférieur à 5 %, reste dans une zone de tension modérée. À noter toutefois que la valeur de reconstitution poursuit son érosion, ce qui peut refléter un ajustement des expertises immobilières sous-jacentes. La baisse cumulée du prix de part depuis 2023 atteint 11,3 %, un mouvement significatif pour les porteurs historiques.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 91,54 % au second semestre 2025. Ce niveau se situe dans la fourchette intermédiaire comprise entre 90 % et 95 %, signalant un patrimoine globalement loué mais comportant une poche de vacance non négligeable, représentant environ 8,5 % des loyers potentiels. En l'absence de données historiques comparables sur le TOF, il n'est pas possible de qualifier une tendance.
Le patrimoine se compose de 104 immeubles pour une surface totale de 350 375 m², soit une surface moyenne par immeuble d'environ 3 369 m². Ce gabarit moyen suggère un parc de taille intermédiaire, cohérent avec un positionnement sur les murs commerciaux régionaux. Le nombre de locataires atteint 309, soit un ratio d'environ 3 locataires par immeuble en moyenne, ce qui indique une certaine granularité locative.
La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 6,6 ans. Ce niveau offre une visibilité sur les flux locatifs à moyen terme, tout en rappelant que la durée résiduelle ne préjuge ni de la qualité des preneurs, ni de leur capacité à honorer leurs engagements sur toute la période. Les données de répartition géographique et de typologie d'actifs ne sont pas renseignées dans les sources fournies et ne peuvent donc pas être analysées.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation d'Atlantique Mur Régions s'établit à 989,67 millions d'euros, un niveau qui place cette SCPI parmi les véhicules de taille significative sur le marché français. Cette masse critique implique un patrimoine réparti, ce que confirment les 104 immeubles et 309 locataires.
Le taux d'endettement est de 9,93 %, un niveau contenu qui laisse une marge de manœuvre théorique en termes de levier financier. Ce ratio modéré signifie que la quasi-totalité du patrimoine est financé par les capitaux des associés.
Synthèse
Atlantique Mur Régions présente un profil où plusieurs indicateurs évoluent en sens contraire. Le taux de distribution progresse, mais cette hausse est largement portée par la baisse du prix de souscription de 11,3 % intervenue entre 2023 et 2024, et non par une croissance équivalente des dividendes, ceux-ci n'ayant progressé que de 3,2 % entre 2022 et 2024. La valeur de reconstitution continue de s'éroder, passant de 898 € à 892,68 €, et reste inférieure au prix de part de 905 €, maintenant une surcote de 1,4 %. Le taux d'occupation financier de 91,54 % traduit une vacance résiduelle supérieure à 8 %, un élément à mettre en regard de la durée résiduelle des baux de 6,6 ans.
La structure financière reste prudente avec un endettement inférieur à 10 % et une capitalisation proche du milliard d'euros. L'absence de données sur la collecte et la répartition géographique ou typologique limite la profondeur de l'analyse. Les rendements passés ne constituent en aucun cas une garantie des rendements futurs.
