SCPI EPSICAP EXPLORE un patrimoine concentré sur 3 actifs entre Royaume-Uni et Pologne

Cette SCPI, lancée en fin d'année 2025, est analysée sur la base des indicateurs disponibles au quatrième trimestre 2025. Les données couvrent la période du 1er octobre au 31 décembre 2025, sans historique antérieur exploitable : aucune série de taux de distribution, de prix de souscription, de dividendes ou de valeur de reconstitution sur les années précédentes n'a été transmise. L'analyse repose donc exclusivement sur une photographie à date, ce qui limite les possibilités de mise en perspective dynamique.

Rendement : une lecture impossible à ce stade

La SCPI est trop récente pour afficher un taux de distribution affiché pour 2025. 

Valorisation : un écart positif entre valeur de reconstitution et prix de souscription

Le prix de souscription s'établit à 250 € par part, tandis que la valeur de reconstitution atteint 257,78 €. L'écart ressort à environ +3,1 % en faveur de la valeur de reconstitution, ce qui signifie que le prix auquel les parts sont souscrites se situe en deçà de la valeur estimée du patrimoine, tous frais inclus. En l'absence de données historiques sur le prix de part et la valeur de reconstitution, il n'est pas possible de déterminer si cet écart s'est creusé, réduit ou stabilisé dans le temps.

Exploitation immobilière : un taux d'occupation élevé mais un patrimoine très concentré

Le taux d'occupation financier s'établit à 98,36 %, un niveau qui se situe nettement au-dessus du seuil de 95 % et qui traduit, à date, une exploitation dense du patrimoine détenu. Cependant, ce chiffre doit être mis en regard de la taille du portefeuille : la SCPI ne détient pour son démarrage que 3 immeubles, pour une surface totale de 18 580 m². 

La répartition par typologie d'actifs révèle une dominante logistique et locaux d'activités à hauteur de 59 %, complétée par les hôtels, tourisme et loisirs pour 38 %, et une part résiduelle de bureaux à 3 %. Ce positionnement, orienté vers des actifs opérationnels, distingue cette SCPI des véhicules à dominante tertiaire classique.

Géographiquement, le patrimoine se répartit exclusivement hors de France : 53 % au Royaume-Uni et 47 % en Pologne. Cette allocation bipolaire, intégralement européenne hors zone euro pour la partie britannique, constitue un trait distinctif mais renforce la concentration géographique sur deux marchés seulement.

La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) est de 5,8 ans, un niveau qui offre une visibilité intermédiaire sur les flux locatifs à venir, sans que cette durée ne préjuge de la solidité financière des locataires en place. Le nombre de locataires n'étant pas communiqué, l'analyse de la granularité locative reste incomplète.

Structure financière et liquidité

La capitalisation de la SCPI s'élève à 30,2 millions d'euros, ce qui la place pour le moment dans la catégorie des véhicules de petite taille sur le marché français. La collecte sur le trimestre analysé atteint 13,4 millions d'euros, un montant significatif rapporté à la capitalisation existante, représentant environ 44 % de celle-ci. Ce ratio témoigne d'une phase de montée en charge ou de développement actif du véhicule.

Le taux d'endettement s'établit à 8,60 %, un niveau faible qui laisse une marge de levier potentielle importante au regard des pratiques observées sur le marché des SCPI. Le nombre de parts en attente de retrait n'est pas renseigné, ce qui ne permet pas d'évaluer la liquidité secondaire du véhicule.

Synthèse des constats

Les données disponibles dessinent le profil d'une SCPI en phase de constitution ou de développement précoce : capitalisation modeste, collecte trimestrielle proportionnellement élevée, patrimoine limité à trois actifs et absence de rendement distribué à ce stade. Le taux d'occupation est élevé mais mécaniquement moins significatif sur un portefeuille de cette taille.