SCPI ATTRAIT PIERRES :
une jeune SCPI commerces et logistique en régions affichant un taux de distribution de 7 %

Attrait Pierres est une SCPI créée en mai 2024 par la société de gestion Groupama Gan REIM. La période analysée couvre les données disponibles jusqu'au quatrième trimestre 2025, soit environ dix-huit mois d'existence. Les indicateurs mobilisés proviennent exclusivement des reportings publiés : prix de souscription, valeur de reconstitution, taux d'occupation, répartition du patrimoine, collecte, capitalisation, durée résiduelle des baux et taux de distribution annoncé pour 2025. L'historique est nécessairement limité compte tenu de la jeunesse du véhicule. La SCPI bénéficie du label ISR.

Analyse du rendement et de sa dynamique

Le taux de distribution affiché pour 2025 s'établit à 7 %. Aucune donnée antérieure de taux de distribution n'est disponible, la SCPI n'ayant pas encore achevé un exercice complet avant 2025. Ce niveau se situe dans la tranche haute du marché français des SCPI, mais il convient de rappeler que le taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité globale d'une SCPI. Il reflète le rapport entre le dividende brut distribué et le prix de souscription de 240 euros, resté inchangé depuis l'origine. Aucune série de dividendes annuels n'est disponible pour mesurer une trajectoire. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.

Analyse de la valorisation

Le prix de souscription est fixé à 240 euros depuis la création. La valeur de reconstitution a progressé de 241,27 euros fin 2024 à 249,09 euros sur la dernière période observée, soit une hausse d'environ 3,2 %. L'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution s'élève donc à environ +3,8 % en faveur de la valeur de reconstitution. Autrement dit, le prix payé par le souscripteur est inférieur à la valeur reconstituée du patrimoine, ce qui traduit une décote patrimoniale pour l'investisseur entrant. À la création, cet écart n'était que de 0,5 % (241,27 euros contre 240 euros) ; il s'est sensiblement élargi en dix-huit mois, signe que la valorisation du patrimoine acquis a évolué plus rapidement que le prix de part, demeuré stable.

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier s'établit à 98,6 %, un niveau supérieur à 95 % qui traduit une exploitation dense du patrimoine existant. Aucune donnée antérieure de TOF n'est disponible pour mesurer une évolution, mais ce seuil élevé est cohérent avec un portefeuille jeune, constitué récemment avec des actifs présumés occupés dès l'acquisition.

La répartition typologique révèle une dominante commerce à 58 %, complétée par la logistique à 30 % et les bureaux à 12 %. Ce profil est nettement orienté vers l'immobilier de distribution et la chaîne logistique, les bureaux ne constituant qu'une composante marginale. La durée résiduelle moyenne des baux atteint 6,9 ans, un niveau qui confère une visibilité significative sur les flux locatifs à moyen terme, sans toutefois préjuger de la solvabilité des preneurs.

Sur le plan géographique, le patrimoine est concentré à 88 % en régions françaises, contre 12 % en Île-de-France. Cette orientation régionale marque un positionnement délibéré hors des marchés franciliens, avec les caractéristiques que cela implique en termes de profondeur de marché locatif et de dynamique de valorisation.

Les données relatives au nombre d'immeubles, à la surface totale et au nombre de locataires ne sont pas disponibles, ce qui empêche d'évaluer le niveau de granularité du portefeuille et la concentration locative.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation s'établit à 37,45 millions d'euros, un montant modeste qui reflète la jeunesse du véhicule. La collecte sur la dernière période observée atteint 13,33 millions d'euros, ce qui représente environ 35,6 % de la capitalisation totale — un rythme de croissance notable pour un véhicule de cette taille. Aucun chiffre de collecte annuelle cumulée n'est fourni.

Aucune part en attente de retrait n'est renseignée, ce qui ne permet pas d'analyser la liquidité secondaire du véhicule. Ce constat est toutefois attendu pour une SCPI de moins de deux ans d'existence.

Synthèse

Attrait Pierres présente un profil cohérent entre son positionnement déclaré et les données observées : un patrimoine à dominante commerces et logistique, implanté très majoritairement en régions, avec un taux d'occupation élevé et une durée résiduelle de baux de près de sept ans. Le taux de distribution de 7 % accompagne une décote patrimoniale croissante de 3,8 % entre prix de souscription et valeur de reconstitution, ce qui constitue un signal de valorisation du patrimoine acquis supérieure au prix d'entrée. La capitalisation reste modeste à 37,45 millions d'euros, et l'absence de données sur le nombre d'actifs et de locataires limite l'évaluation de la diversification effective. L'ensemble des indicateurs disponibles dessine un véhicule en phase de constitution, dont les premiers paramètres d'exploitation sont favorablement orientés, sans que cette observation puisse être projetée dans le temps. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.