SCPI EDEN :
un lancement à 8 % de rendement affiché, un patrimoine encore très concentré
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 1.3 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,00
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 8,00 %
- Taux d’occupation financier : 100,00 %
- Durée moyenne des baux : 9,7 ans
- Capitalisation : 42,17 M€
- Nombre d’immeubles : 6
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
excellente
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | Advenis REIM |
| Nom SCPI | EDEN |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Novembre 2024 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 15/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 8,00% |
| Dividende trimestriel | 0,78 € |
| Dividende annuel | 1,00 € |
| Performance brute globale annuelle | -% |
| TRI 10 ans | 7,44 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 50,00 € |
| Prix de retrait | 50,00 € |
| Valeur de réalisation | 43,42 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 49,38 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : taux de distribution de 8 % sur un premier exercice, sans antériorité permettant d'évaluer sa récurrence. Niveau observable élevé mais non extrapolable.
Valorisation : écart de +1,26 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, un niveau contenu qui ne signale ni décote significative ni surcote marquée.
Exploitation : taux d'occupation financier maximal à 100 % et WALB de 9,7 ans. Indicateurs solides en apparence, mais portés par un nombre très réduit de baux. Sensibilité élevée à tout événement locatif unitaire.
Diversification : concentration marquée sur trois axes — 6 immeubles, 6 locataires, 3 pays. La dominante logistique (47,35 %) et l'absence d'exposition française constituent un positionnement thématique et géographique affirmé, avec une dispersion encore limitée.
Liquidité : aucune donnée disponible sur les parts en attente de retrait. Capitalisation de 42,17 millions d'euros, caractéristique d'une phase de lancement. Analyse de la liquidité non réalisable en l'état.
Valorisation : écart de +1,26 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, un niveau contenu qui ne signale ni décote significative ni surcote marquée.
Exploitation : taux d'occupation financier maximal à 100 % et WALB de 9,7 ans. Indicateurs solides en apparence, mais portés par un nombre très réduit de baux. Sensibilité élevée à tout événement locatif unitaire.
Diversification : concentration marquée sur trois axes — 6 immeubles, 6 locataires, 3 pays. La dominante logistique (47,35 %) et l'absence d'exposition française constituent un positionnement thématique et géographique affirmé, avec une dispersion encore limitée.
Liquidité : aucune donnée disponible sur les parts en attente de retrait. Capitalisation de 42,17 millions d'euros, caractéristique d'une phase de lancement. Analyse de la liquidité non réalisable en l'état.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 6 |
| Nombre de locataires | 6 |
| Surface totale | 16 332 m2 |
| Durée des baux | 9.7 ans |
Occupation & dette
| TOF | 100,00 % |
| Taux d’endettement | 8,72 % |
| Capitalisation | 42,17 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait |
ESG
| Classification SFDR | article 8 |
| Label ISR | Non |
Analyse
La SCPI EDEN, gérée par Advenis REIM, a été créée en novembre 2024. Les données analysées couvrent le quatrième trimestre 2025, soit à peine un an d'existence effective. L'ensemble des constats repose exclusivement sur les indicateurs patrimoniaux et financiers fournis pour cette période. En l'absence de données historiques antérieures, l'analyse porte sur une photographie à un instant donné, sans possibilité de mesurer des trajectoires ou des inflexions dans le temps. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution annualisé affiché pour 2025 s'établit à 8 %, sur la base d'un prix de souscription de 50 euros. Ce niveau, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité intrinsèque de la SCPI. Il convient de rappeler qu'il s'agit du premier exercice de distribution, sans antériorité disponible. L'absence de séries historiques de dividendes et de prix de souscription rend impossible toute analyse de la dynamique de rendement, qu'il s'agisse de la stabilité du dividende ou de l'effet d'une éventuelle évolution du prix de part. Ce taux de distribution doit être lu comme un indicateur de démarrage, dont la pérennité n'est en rien garantie.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription est fixé à 50 euros, tandis que la valeur de reconstitution s'établit à 49,38 euros. L'écart entre ces deux grandeurs est de +1,26 % en faveur du prix de souscription, ce qui signifie que le souscripteur acquiert la part à un niveau légèrement supérieur à la valeur reconstituée du patrimoine. Cet écart reste toutefois contenu, bien en deçà du seuil de 5 % au-delà duquel les parts pourraient être considérées comme chères. En l'absence de données antérieures sur la valeur de reconstitution, il n'est pas possible de mesurer une évolution de cet indicateur.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier affiché est de 100 %, un niveau maximal qui traduit une exploitation sans vacance locative au moment de l'observation. Ce chiffre est à mettre en perspective avec la taille très réduite du patrimoine : 6 immeubles pour 16 332 m² de surface totale et 6 locataires. Cette correspondance stricte entre le nombre d'immeubles et le nombre de locataires indique un actif par locataire, ce qui constitue une concentration locative élevée. La sortie d'un seul locataire aurait un effet proportionnellement significatif sur le taux d'occupation.
La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) s'élève à 9,7 ans, ce qui procure une visibilité locative notable sur les flux de loyers contractuels. Ce niveau élevé doit toutefois être relativisé par le faible nombre de baux en portefeuille : la moyenne est mécaniquement sensible à la durée de chaque bail individuel. La durée ne préjuge par ailleurs pas de la solidité financière des locataires en place.
La répartition par typologie d'actifs fait apparaître trois segments : la logistique représente 47,35 % du patrimoine, les bureaux 28,81 % et les actifs de formation 23,84 %. La dominante logistique est marquée et confère au portefeuille un profil thématique affirmé. Sur le plan géographique, le patrimoine est intégralement situé hors de France : les Pays-Bas représentent 40,12 %, le Royaume-Uni 38,83 % et l'Irlande 21,05 %. Cette répartition sur trois pays européens, sans aucune exposition française, constitue un positionnement distinctif. La concentration sur trois marchés seulement reste cependant notable pour une capitalisation de cette taille.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 42,17 millions d'euros, un niveau caractéristique d'une SCPI en phase de lancement. La collecte du quatrième trimestre 2025 atteint 7,9 millions d'euros, pour un cumul annuel de 33,9 millions d'euros. Ces flux de collecte constituent le principal moteur de croissance du patrimoine à ce stade.
Le taux d'endettement est de 8,72 %, un niveau faible qui traduit un recours limité au levier bancaire. Ce positionnement laisse une marge d'endettement potentielle, sans qu'il soit possible de préjuger de la stratégie future de la société de gestion à cet égard.
La été communiquée, ce qui ne permet pas d'analyser la liquidité du marché secondaire. La classification SFDR article 8 atteste d'un engagement déclaré sur les critères environnementaux et sociaux, sans que les données fournies permettent d'en mesurer les effets concrets sur le patrimoine.
Synthèse des constats
La SCPI EDEN présente le profil typique d'un véhicule en phase d'amorçage : un patrimoine encore réduit à 6 actifs et 6 locataires, une capitalisation modeste de 42,17 millions d'euros, et un premier exercice de distribution affiché à 8 %. Le taux d'occupation de 100 % et la WALB de 9,7 ans témoignent d'une exploitation sans accroc à ce stade, mais ces indicateurs sont à lire au regard de la taille très concentrée du portefeuille. L'allocation exclusivement européenne hors France, à dominante logistique, marque un positionnement assumé. L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution reste contenu à 1,26 %. En l'absence de tout historique, ces données forment un point de départ et non une trajectoire. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution annualisé affiché pour 2025 s'établit à 8 %, sur la base d'un prix de souscription de 50 euros. Ce niveau, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité intrinsèque de la SCPI. Il convient de rappeler qu'il s'agit du premier exercice de distribution, sans antériorité disponible. L'absence de séries historiques de dividendes et de prix de souscription rend impossible toute analyse de la dynamique de rendement, qu'il s'agisse de la stabilité du dividende ou de l'effet d'une éventuelle évolution du prix de part. Ce taux de distribution doit être lu comme un indicateur de démarrage, dont la pérennité n'est en rien garantie.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription est fixé à 50 euros, tandis que la valeur de reconstitution s'établit à 49,38 euros. L'écart entre ces deux grandeurs est de +1,26 % en faveur du prix de souscription, ce qui signifie que le souscripteur acquiert la part à un niveau légèrement supérieur à la valeur reconstituée du patrimoine. Cet écart reste toutefois contenu, bien en deçà du seuil de 5 % au-delà duquel les parts pourraient être considérées comme chères. En l'absence de données antérieures sur la valeur de reconstitution, il n'est pas possible de mesurer une évolution de cet indicateur.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier affiché est de 100 %, un niveau maximal qui traduit une exploitation sans vacance locative au moment de l'observation. Ce chiffre est à mettre en perspective avec la taille très réduite du patrimoine : 6 immeubles pour 16 332 m² de surface totale et 6 locataires. Cette correspondance stricte entre le nombre d'immeubles et le nombre de locataires indique un actif par locataire, ce qui constitue une concentration locative élevée. La sortie d'un seul locataire aurait un effet proportionnellement significatif sur le taux d'occupation.
La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) s'élève à 9,7 ans, ce qui procure une visibilité locative notable sur les flux de loyers contractuels. Ce niveau élevé doit toutefois être relativisé par le faible nombre de baux en portefeuille : la moyenne est mécaniquement sensible à la durée de chaque bail individuel. La durée ne préjuge par ailleurs pas de la solidité financière des locataires en place.
La répartition par typologie d'actifs fait apparaître trois segments : la logistique représente 47,35 % du patrimoine, les bureaux 28,81 % et les actifs de formation 23,84 %. La dominante logistique est marquée et confère au portefeuille un profil thématique affirmé. Sur le plan géographique, le patrimoine est intégralement situé hors de France : les Pays-Bas représentent 40,12 %, le Royaume-Uni 38,83 % et l'Irlande 21,05 %. Cette répartition sur trois pays européens, sans aucune exposition française, constitue un positionnement distinctif. La concentration sur trois marchés seulement reste cependant notable pour une capitalisation de cette taille.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 42,17 millions d'euros, un niveau caractéristique d'une SCPI en phase de lancement. La collecte du quatrième trimestre 2025 atteint 7,9 millions d'euros, pour un cumul annuel de 33,9 millions d'euros. Ces flux de collecte constituent le principal moteur de croissance du patrimoine à ce stade.
Le taux d'endettement est de 8,72 %, un niveau faible qui traduit un recours limité au levier bancaire. Ce positionnement laisse une marge d'endettement potentielle, sans qu'il soit possible de préjuger de la stratégie future de la société de gestion à cet égard.
La été communiquée, ce qui ne permet pas d'analyser la liquidité du marché secondaire. La classification SFDR article 8 atteste d'un engagement déclaré sur les critères environnementaux et sociaux, sans que les données fournies permettent d'en mesurer les effets concrets sur le patrimoine.
Synthèse des constats
La SCPI EDEN présente le profil typique d'un véhicule en phase d'amorçage : un patrimoine encore réduit à 6 actifs et 6 locataires, une capitalisation modeste de 42,17 millions d'euros, et un premier exercice de distribution affiché à 8 %. Le taux d'occupation de 100 % et la WALB de 9,7 ans témoignent d'une exploitation sans accroc à ce stade, mais ces indicateurs sont à lire au regard de la taille très concentrée du portefeuille. L'allocation exclusivement européenne hors France, à dominante logistique, marque un positionnement assumé. L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution reste contenu à 1,26 %. En l'absence de tout historique, ces données forment un point de départ et non une trajectoire. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
