SCPI COMETE :
un taux de distribution en repli mais un taux d'occupation en forte hausse
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 0 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,17
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 9,00 %
- Taux d’occupation financier : 99,10 %
- Durée moyenne des baux : 7,9 ans
- Capitalisation : 519.6M€
- Nombre d’immeubles : 27
- Diversification : Très diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
nettement au-dessus du marché
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
élevée
Diversification
très diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | ALDERAN |
| Nom SCPI | COMETE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Juillet 2023 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 16/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 9,00% |
| Dividende trimestriel | 4,92 € |
| Dividende annuel | 22,49 € |
| Performance brute globale annuelle | 9,00% |
| TRI 10 ans | 6,50 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 250,00 € |
| Prix de retrait | 225,00 € |
| Valeur de réalisation | - € |
| Date valeur réalisation | ND |
| Valeur de reconstitution | - € |
| Date valeur reconstitution | ND |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 16/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 9,00 % | 11,18 % | 0,00 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion. Le taux de distribution recule de 11,18 % à 9 % entre 2024 et 2025, à prix de part constant, traduisant une baisse du dividende par part dans un contexte de déploiement rapide de la collecte. Ce niveau reste élevé par rapport aux moyennes de marché observées, mais la trajectoire descendante constitue le fait saillant.
Valorisation : donnée insuffisante. L'absence de valeur de reconstitution publiée empêche toute analyse de l'écart entre prix de souscription et valeur patrimoniale. Le prix de part est inchangé à 250 € depuis l'origine.
Exploitation : trajectoire en amélioration marquée. Le TOF progresse de 93,5 % à 99,1 %, un niveau quasi maximal. La durée résiduelle des baux de 7,9 ans fournit une visibilité locative étendue. Ces indicateurs dessinent un patrimoine pleinement exploité.
Diversification : concentration observable. La répartition couvre sept pays et sept typologies d'actifs, mais le Royaume-Uni pèse 46,5 % du portefeuille et les segments commerce-logistique en représentent 51,5 %. La diversification, réelle en nombre de lignes, reste asymétrique en poids.
Liquidité : aucune tension observable. Zéro part en attente de retrait sur l'ensemble des périodes reportées. Ce constat est à mettre en perspective avec la jeunesse du véhicule et la phase de collecte active qui caractérise son développement actuel.
Valorisation : donnée insuffisante. L'absence de valeur de reconstitution publiée empêche toute analyse de l'écart entre prix de souscription et valeur patrimoniale. Le prix de part est inchangé à 250 € depuis l'origine.
Exploitation : trajectoire en amélioration marquée. Le TOF progresse de 93,5 % à 99,1 %, un niveau quasi maximal. La durée résiduelle des baux de 7,9 ans fournit une visibilité locative étendue. Ces indicateurs dessinent un patrimoine pleinement exploité.
Diversification : concentration observable. La répartition couvre sept pays et sept typologies d'actifs, mais le Royaume-Uni pèse 46,5 % du portefeuille et les segments commerce-logistique en représentent 51,5 %. La diversification, réelle en nombre de lignes, reste asymétrique en poids.
Liquidité : aucune tension observable. Zéro part en attente de retrait sur l'ensemble des périodes reportées. Ce constat est à mettre en perspective avec la jeunesse du véhicule et la phase de collecte active qui caractérise son développement actuel.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 27 |
| Nombre de locataires | 72 |
| Surface totale | 232 858m2 |
| Durée des baux | 7.9 ans |
Occupation & dette
| TOF | 99,10 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 519.6M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Créée en décembre 2023 par la société de gestion Alderan, la SCPI Comète est un véhicule récent dont l'historique exploitable couvre les exercices 2024 et le début de l'année 2025, jusqu'au quatrième trimestre. L'analyse qui suit repose exclusivement sur les données de reporting disponibles à ces dates. Le prix de souscription est resté stable à 250 € depuis l'origine. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Comète s'est établi à 11,18 % pour l'exercice 2024, sur la base d'un dividende annuel de 26,56 € par part et d'un prix de souscription constant de 250 €. Pour 2025, le taux de distribution annoncé ressort à 9 %, soit un recul de 2,18 points par rapport à l'exercice précédent. Le prix de souscription n'ayant pas varié sur la période, cette baisse du taux de distribution provient intégralement d'une diminution du dividende distribué, qui passerait mécaniquement de 26,56 € à environ 22,50 € par part si le prix reste inchangé.
Ce repli doit être lu dans le contexte particulier d'une SCPI en phase de déploiement initial. Le taux de distribution de 2024, exceptionnellement élevé, était celui d'un véhicule dont la collecte commençait tout juste à être investie. La normalisation observée en 2025 peut refléter un effet de dilution lié à l'afflux massif de capitaux non encore pleinement déployés, ou une évolution du rendement locatif moyen des actifs acquis. Un taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité intrinsèque d'une SCPI, et il convient de rappeler que les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de Comète est fixé à 250 € depuis la création du véhicule et n'a connu aucune modification sur les exercices 2023, 2024 et 2025. Aucune valeur de reconstitution n'est disponible dans les données fournies, ce qui empêche toute mise en regard entre prix de part et valeur patrimoniale sous-jacente. L'absence de cette donnée ne permet donc pas d'apprécier si le prix de souscription reflète, excède ou sous-estime la valeur intrinsèque du portefeuille constitué. Cette lacune est à noter pour un véhicule dont la capitalisation atteint désormais 519,6 M€.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier constitue l'un des indicateurs les plus remarquables du reporting. Il s'établit à 99,1 % au quatrième trimestre 2025, contre 93,5 % lors de la précédente mesure disponible, soit une progression de 5,6 points. Ce niveau supérieur à 95 % traduit un patrimoine quasi intégralement loué. Pour une SCPI de moins de deux ans d'existence, cette trajectoire indique un déploiement rapide des capitaux sur des actifs occupés.
Le portefeuille comprend 27 immeubles représentant une surface totale de 232 858 m², occupés par 72 locataires. Le ratio moyen ressort ainsi à environ 2,7 locataires par immeuble et 3 233 m² par locataire, ce qui suggère des actifs de taille significative avec une granularité locative modérée.
La durée résiduelle ferme des baux (WALB) s'établit à 7,9 ans, offrant une visibilité locative étendue sur la majeure partie du portefeuille. Cette durée, sans préjuger de la solidité financière des preneurs, indique un horizon de revenus contractualisés relativement long pour un véhicule aussi jeune.
La répartition par typologie d'actifs révèle une diversification en sept catégories : commerce (27,6 %), logistique (23,9 %), hôtellerie (16,0 %), bureaux (13,7 %), mixte (10,9 %), loisirs (5,8 %) et éducation (2,1 %). Les deux premières typologies représentent ensemble 51,5 % du patrimoine, créant une concentration relative sur les segments commerce et logistique. Les cinq autres segments restent en dessous de 17 % chacun.
La répartition géographique couvre sept pays, tous situés hors de France. Le Royaume-Uni domine nettement avec 46,5 % du portefeuille, suivi de l'Espagne (15,4 %), l'Italie (12,4 %), les Pays-Bas (10,3 %), le Canada (6,6 %), la Pologne (5,2 %) et l'Irlande (3,6 %). La concentration sur le Royaume-Uni est marquée : près de la moitié du patrimoine est exposée à un seul marché immobilier et à une seule devise, la livre sterling. Cette dominance britannique constitue un facteur de concentration géographique et de risque de change qu'il convient de noter.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Comète atteint 519,6 M€, un niveau significatif pour un véhicule créé il y a moins de deux ans. La collecte du quatrième trimestre 2025 s'élève à 131,6 M€, attestant d'un rythme de souscription soutenu. Aucun endettement n'est reporté, le taux d'endettement étant nul. Cette absence de levier financier signifie que la totalité de la croissance repose sur la collecte nette.
Le nombre de parts en attente de retrait est nul, tant sur la période analysée que sur les données antérieures. La liquidité observée ne présente donc aucun signal de tension à ce stade. Ce constat reste toutefois à nuancer par la jeunesse du véhicule, les SCPI récentes en phase de collecte active présentant mécaniquement moins de demandes de retrait que des véhicules matures.
Synthèse factuelle
La SCPI Comète présente le profil d'un véhicule en phase de montée en puissance accélérée. La capitalisation a atteint 519,6 M€ en moins de deux ans d'existence, portée par une collecte dynamique. Le taux de distribution, après un premier exercice à 11,18 %, se normalise à 9 % en 2025, dans un contexte de déploiement rapide du capital collecté. Le TOF à 99,1 % et la WALB de 7,9 ans indiquent un patrimoine quasi intégralement occupé avec une visibilité locative significative.
Le positionnement exclusivement international, sans aucune exposition à la France, et la diversification en sept typologies d'actifs sur sept pays constituent des choix structurants. La concentration géographique sur le Royaume-Uni (46,5 %) et sectorielle sur commerce et logistique (51,5 %) représentent néanmoins des points d'attention. L'absence de valeur de reconstitution publiée empêche toute analyse de la valorisation patrimoniale. L'absence d'endettement et de parts en attente de retrait complètent un tableau cohérent avec celui d'une SCPI en phase de lancement réussie, sans que ces constats puissent être extrapolés aux exercices à venir.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Comète s'est établi à 11,18 % pour l'exercice 2024, sur la base d'un dividende annuel de 26,56 € par part et d'un prix de souscription constant de 250 €. Pour 2025, le taux de distribution annoncé ressort à 9 %, soit un recul de 2,18 points par rapport à l'exercice précédent. Le prix de souscription n'ayant pas varié sur la période, cette baisse du taux de distribution provient intégralement d'une diminution du dividende distribué, qui passerait mécaniquement de 26,56 € à environ 22,50 € par part si le prix reste inchangé.
Ce repli doit être lu dans le contexte particulier d'une SCPI en phase de déploiement initial. Le taux de distribution de 2024, exceptionnellement élevé, était celui d'un véhicule dont la collecte commençait tout juste à être investie. La normalisation observée en 2025 peut refléter un effet de dilution lié à l'afflux massif de capitaux non encore pleinement déployés, ou une évolution du rendement locatif moyen des actifs acquis. Un taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité intrinsèque d'une SCPI, et il convient de rappeler que les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de Comète est fixé à 250 € depuis la création du véhicule et n'a connu aucune modification sur les exercices 2023, 2024 et 2025. Aucune valeur de reconstitution n'est disponible dans les données fournies, ce qui empêche toute mise en regard entre prix de part et valeur patrimoniale sous-jacente. L'absence de cette donnée ne permet donc pas d'apprécier si le prix de souscription reflète, excède ou sous-estime la valeur intrinsèque du portefeuille constitué. Cette lacune est à noter pour un véhicule dont la capitalisation atteint désormais 519,6 M€.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier constitue l'un des indicateurs les plus remarquables du reporting. Il s'établit à 99,1 % au quatrième trimestre 2025, contre 93,5 % lors de la précédente mesure disponible, soit une progression de 5,6 points. Ce niveau supérieur à 95 % traduit un patrimoine quasi intégralement loué. Pour une SCPI de moins de deux ans d'existence, cette trajectoire indique un déploiement rapide des capitaux sur des actifs occupés.
Le portefeuille comprend 27 immeubles représentant une surface totale de 232 858 m², occupés par 72 locataires. Le ratio moyen ressort ainsi à environ 2,7 locataires par immeuble et 3 233 m² par locataire, ce qui suggère des actifs de taille significative avec une granularité locative modérée.
La durée résiduelle ferme des baux (WALB) s'établit à 7,9 ans, offrant une visibilité locative étendue sur la majeure partie du portefeuille. Cette durée, sans préjuger de la solidité financière des preneurs, indique un horizon de revenus contractualisés relativement long pour un véhicule aussi jeune.
La répartition par typologie d'actifs révèle une diversification en sept catégories : commerce (27,6 %), logistique (23,9 %), hôtellerie (16,0 %), bureaux (13,7 %), mixte (10,9 %), loisirs (5,8 %) et éducation (2,1 %). Les deux premières typologies représentent ensemble 51,5 % du patrimoine, créant une concentration relative sur les segments commerce et logistique. Les cinq autres segments restent en dessous de 17 % chacun.
La répartition géographique couvre sept pays, tous situés hors de France. Le Royaume-Uni domine nettement avec 46,5 % du portefeuille, suivi de l'Espagne (15,4 %), l'Italie (12,4 %), les Pays-Bas (10,3 %), le Canada (6,6 %), la Pologne (5,2 %) et l'Irlande (3,6 %). La concentration sur le Royaume-Uni est marquée : près de la moitié du patrimoine est exposée à un seul marché immobilier et à une seule devise, la livre sterling. Cette dominance britannique constitue un facteur de concentration géographique et de risque de change qu'il convient de noter.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Comète atteint 519,6 M€, un niveau significatif pour un véhicule créé il y a moins de deux ans. La collecte du quatrième trimestre 2025 s'élève à 131,6 M€, attestant d'un rythme de souscription soutenu. Aucun endettement n'est reporté, le taux d'endettement étant nul. Cette absence de levier financier signifie que la totalité de la croissance repose sur la collecte nette.
Le nombre de parts en attente de retrait est nul, tant sur la période analysée que sur les données antérieures. La liquidité observée ne présente donc aucun signal de tension à ce stade. Ce constat reste toutefois à nuancer par la jeunesse du véhicule, les SCPI récentes en phase de collecte active présentant mécaniquement moins de demandes de retrait que des véhicules matures.
Synthèse factuelle
La SCPI Comète présente le profil d'un véhicule en phase de montée en puissance accélérée. La capitalisation a atteint 519,6 M€ en moins de deux ans d'existence, portée par une collecte dynamique. Le taux de distribution, après un premier exercice à 11,18 %, se normalise à 9 % en 2025, dans un contexte de déploiement rapide du capital collecté. Le TOF à 99,1 % et la WALB de 7,9 ans indiquent un patrimoine quasi intégralement occupé avec une visibilité locative significative.
Le positionnement exclusivement international, sans aucune exposition à la France, et la diversification en sept typologies d'actifs sur sept pays constituent des choix structurants. La concentration géographique sur le Royaume-Uni (46,5 %) et sectorielle sur commerce et logistique (51,5 %) représentent néanmoins des points d'attention. L'absence de valeur de reconstitution publiée empêche toute analyse de la valorisation patrimoniale. L'absence d'endettement et de parts en attente de retrait complètent un tableau cohérent avec celui d'une SCPI en phase de lancement réussie, sans que ces constats puissent être extrapolés aux exercices à venir.
