SCPI REASON :
un taux de distribution de 12,9 % adossé à un patrimoine européen concentré

Le prix de souscription de 1,01 € doit être mis en regard de la valeur de reconstitution, établie à 1,05 €. L'écart entre ces deux grandeurs représente une décote d'environ 3,8 % du prix de souscription par rapport à la valeur patrimoniale reconstituée. Cela signifie que le patrimoine net réévalué, frais inclus, dépasse le prix d'entrée demandé aux souscripteurs. 

Le taux d'occupation financier (TOF) atteint 100 %, ce qui indique que l'intégralité des surfaces détenues génère des revenus locatifs à la date de l'analyse. Ce niveau maximal traduit une exploitation pleinement effective du patrimoine. Il doit cependant être contextualisé par la taille du portefeuille : la SCPI ne détient que 9 immeubles pour une surface totale de 35 796 m², avec seulement 13 locataires. La concentration locative est donc marquée, chaque départ éventuel pouvant avoir un impact proportionnellement significatif sur les revenus.

La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) est de 9,4 ans, un niveau qui offre une visibilité élevée sur les flux locatifs à venir, sans préjuger toutefois de la solidité financière des locataires en place. Ce chiffre, combiné au TOF de 100 %, dessine un profil d'exploitation très stable à date, mais cette stabilité repose sur un nombre restreint de contreparties locatives.

Sur le plan de la diversification géographique, le patrimoine est intégralement situé hors de France, réparti entre le Royaume-Uni (57 %), les Pays-Bas (18 %), l'Irlande (17 %) et la Belgique (8 %). La concentration sur le Royaume-Uni est nette, avec plus de la moitié du portefeuille exposé à ce marché et à ses dynamiques propres, notamment en matière de change livre sterling / euro. En termes de typologie d'actifs, la logistique (41 %) et l'éducation (39 %) représentent à elles deux 80 % du patrimoine. Les bureaux comptent pour 16 %, le commerce pour 3 % et l'hôtellerie pour 1 %. Le positionnement est donc thématiquement concentré sur deux segments, ce qui constitue un facteur de spécialisation observable.

La capitalisation s'établit à 31 millions d'euros, un niveau qui place cette SCPI parmi les véhicules de petite taille. La collecte sur la période analysée (quatrième trimestre 2025) a atteint 9,3 millions d'euros, portant le total annuel à 24,1 millions d'euros. Rapportée à la capitalisation, cette collecte annuelle est proportionnellement très significative, ce qui indique une phase de croissance rapide du patrimoine. Le taux d'endettement est de 29,6 %, un niveau qui reflète un recours notable au levier financier dans le financement des acquisitions. Ce ratio doit être lu à la lumière de la taille modeste de la capitalisation : l'encours de dette, bien qu'en proportion contenue en valeur absolue, pèse de manière substantielle dans la structure bilancielle.

Le nombre de parts en attente de retrait est indiqué à zéro, ce qui signifie qu'à la date d'observation, aucun associé n'avait formulé de demande de retrait non satisfaite. Cet indicateur de liquidité est favorable en l'état, mais il doit être relativisé par la jeunesse probable du véhicule et sa capitalisation encore modeste, qui limitent mécaniquement le volume de retraits potentiels.

La cohérence entre les indicateurs dessine le profil d'une SCPI jeune, en phase d'amorçage ou de montée en puissance, avec un patrimoine européen spécialisé, un taux de distribution très élevé, et une exploitation intégrale du patrimoine à date. La concentration géographique sur le Royaume-Uni, la concentration typologique sur la logistique et l'éducation, et le faible nombre de locataires constituent les principaux facteurs de concentration observables. L'absence totale de données historiques ne permet pas de mesurer la régularité de ces indicateurs dans le temps. Les rendements futurs ne sont pas garantis.