SCPI ELIALYS :
une SCPI ibérique au rendement croissant mais à la capitalisation encore modeste

Elialys est une SCPI gérée par Advenis, classifiée Article 8 au sens du règlement SFDR. Elle investit dans l'immobilier tertiaire en péninsule ibérique. L'analyse porte sur les données disponibles de 2020 à 2025, couvrant le rendement, la valorisation, l'exploitation, la diversification et la structure financière.

Analyse du rendement et de sa dynamique

Le taux de distribution d'Elialys suit une trajectoire ascendante ininterrompue depuis cinq exercices : 4,10 % en 2020, 5,01 % en 2021, 5,39 % en 2022, 5,55 % en 2023, puis 5,62 % en 2025. La progression est portée par la hausse continue du dividende par part, qui est passé de 41 € en 2020 à 50,12 € en 2021, 53,87 € en 2022 et 55,51 € en 2023. Le prix de souscription historique étant resté stable à 1 000 € de 2020 à 2024, la totalité de la progression du taux de distribution sur ces exercices provient exclusivement de la hausse du dividende versé.

Le prix de souscription affiché pour 2025 s'établit à 204 €, ce qui suggère un regroupement ou une modification de la valeur nominale des parts par rapport aux millésimes précédents à 1 000 €. La comparaison directe des montants absolus de dividendes entre les séries historiques et le millésime 2025 n'est donc pas possible sans données complémentaires. Le taux de distribution de 5,62 % reste néanmoins le plus élevé de la série observée. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.

Analyse de la valorisation

En 2025, le prix de souscription s'établit à 204 € tandis que la valeur de reconstitution atteint 218,8 €. L'écart entre ces deux grandeurs représente une décote d'environ 6,8 % du prix de souscription par rapport à la valeur reconstituée du patrimoine. Cela signifie que l'investisseur acquiert les parts à un prix inférieur à la valeur estimée des actifs sous-jacents, frais de reconstitution inclus.

Sur les données historiques exprimées en base 1 000 €, la valeur de reconstitution avait atteint un point haut à 1 082,12 € en 2021 avant de refluer à 1 042,94 € en 2022 puis 1 023,06 € en 2023, marquant une érosion de 5,5 % en deux ans. Le prix de souscription étant resté constant à 1 000 € sur cette période, l'écart entre valeur de reconstitution et prix de part s'est mécaniquement resserré, passant de 8,2 % en 2021 à 2,3 % en 2023. L'écart de 6,8 % observé en 2025 marque donc un élargissement notable par rapport à la tendance de resserrement qui prévalait jusqu'en 2023.

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier s'établit à 98,83 % au dernier trimestre 2025, en légère progression par rapport au niveau de 98,15 % constaté précédemment. Ce niveau se situe dans la tranche haute du marché, au-dessus du seuil de 95 % généralement considéré comme un indicateur d'exploitation dense.

Le patrimoine se compose de 19 immeubles pour une surface totale de 65 801 m², occupés par 54 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 7,2 ans, ce qui offre une visibilité relativement étendue sur les flux locatifs, sans que cette durée ne préjuge de la solidité financière des locataires en place.

La répartition typologique fait ressortir une dominante marquée des bureaux à 59 % du patrimoine. L'hôtellerie constitue le deuxième poste avec 13 %, suivie du commerce à 9 %, de l'éducation à 6 %, de la logistique à 4 %, puis des archives et du médical à 3 % chacun. La concentration sur les bureaux est significative : près de six dixièmes du patrimoine dépendent de la dynamique d'un seul segment d'actifs. Les autres typologies apportent une diversification limitée mais réelle, avec six catégories complémentaires.

Géographiquement, l'Espagne concentre 89 % du patrimoine, le Portugal représentant les 10 % restants. Cette répartition est cohérente avec le positionnement ibérique affiché par la SCPI, mais elle implique une exposition quasi exclusive au marché espagnol, tant en termes réglementaire que macroéconomique.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation d'Elialys s'établit à 118,6 M€, un niveau qui place cette SCPI dans la catégorie des véhicules de taille modeste. La collecte annuelle déclarée pour 2025 atteint 20 M€, soit environ 17 % de la capitalisation, ce qui indique un rythme de croissance significatif rapporté à la taille existante.

Le taux d'endettement s'élève à 18,83 %, un niveau qui traduit un recours mesuré au levier bancaire.

Aucune part n'est en attente de retrait, tant sur la période la plus récente que sur les données antérieures. L'absence de file d'attente constitue un constat factuel de liquidité fluide à la date d'observation, sans que cela ne garantisse la liquidité future du véhicule.

Synthèse des constats

Elialys présente une trajectoire de rendement en hausse régulière depuis 2020, alimentée par la progression du dividende, dans un contexte de prix de souscription historiquement stable. Le taux d'occupation financier, supérieur à 98 %, et la durée résiduelle des baux de 7,2 ans forment un couple de visibilité locative élevée. La décote de 6,8 % entre prix de part et valeur de reconstitution en 2025 contraste avec le resserrement qui prévalait entre 2021 et 2023.

En contrepartie, la concentration géographique sur l'Espagne (89 %) et typologique sur les bureaux (59 %) constitue une double exposition marquée. La capitalisation de 118,6 M€ et le nombre limité de 19 immeubles pour 54 locataires réduisent les effets de mutualisation. Ces éléments doivent être lus en cohérence avec le positionnement thématique revendiqué par la SCPI, qui assume une spécialisation géographique ibérique. Les rendements passés ne constituent pas un indicateur fiable des rendements futurs.