SCPI ÉPARGNE PIERRE SOPHIA :
une SCPI santé jeune et un bon démarrage

Créée en juillet 2024, Épargne Pierre Sophia est une SCPI thématique dédiée au secteur de la santé, gérée par Atland Voisin. Les données analysées couvrent la période allant de sa création jusqu'au quatrième trimestre 2025. Cette analyse repose exclusivement sur les indicateurs patrimoniaux et financiers fournis, sans recours à des sources extérieures. L'absence de données antérieures à 2025 limite naturellement la profondeur de l'analyse historique, la SCPI n'ayant pas encore un an et demi d'existence.

Analyse du rendement et de sa dynamique

Le taux de distribution affiché pour 2025 s'établit à 6 %. En l'absence de données historiques sur les années précédentes — la SCPI n'existant que depuis juillet 2024 — aucune trajectoire de rendement ne peut être observée. Ce taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité intrinsèque de la SCPI. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs et que le taux de distribution d'une SCPI aussi jeune peut être influencé par des effets de constitution de portefeuille. Le prix de souscription se maintient à 220 €, sans évolution observable puisqu'aucune donnée antérieure n'est disponible.

Analyse de la valorisation

Le prix de souscription est fixé à 220 € tandis que la valeur de reconstitution atteint 226,79 €. L'écart entre ces deux valeurs s'élève à environ +3,1 % en faveur de la valeur de reconstitution. Autrement dit, le souscripteur acquiert des parts à un prix inférieur à la valeur reconstituée du patrimoine sous-jacent, ce qui traduit une décote modérée par rapport à la valeur patrimoniale. Cet écart, inférieur à 5 %, reste contenu et caractérise un alignement relativement étroit entre prix de marché et valeur d'actif.

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 100 %, soit le niveau maximal. Ce résultat est à mettre en perspective avec la jeunesse du portefeuille et le nombre encore restreint d'actifs : 7 immeubles composent le patrimoine. Un TOF de 100 % sur un parc de cette taille signifie que l'intégralité des surfaces est louée, ce qui est cohérent avec une phase d'acquisition récente où les biens sont généralement acquis occupés.

La durée résiduelle moyenne pondérée des baux (WALB) est de 11 ans, un niveau qui offre une visibilité significative sur les flux locatifs à venir, tout en rappelant que la durée des baux ne préjuge ni de la solvabilité des locataires, ni du renouvellement effectif à terme.

La répartition typologique révèle une concentration marquée sur le secteur de la santé, conformément au positionnement thématique de la SCPI. Les soins de long terme représentent 53,22 % du patrimoine, les soins de moyen terme 41,46 % et les soins de court terme ambulatoire et autres actifs de santé 5,32 %. La quasi-totalité du portefeuille repose donc sur deux segments — long terme et moyen terme — qui cumulent près de 95 % des actifs.

Sur le plan géographique, la France concentre 84,05 % du patrimoine et l'Espagne 15,95 %. La diversification internationale existe mais reste embryonnaire, avec un seul pays européen en complément du marché domestique.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation d'Épargne Pierre Sophia atteint 21 millions d'euros, un niveau qui traduit une SCPI en phase de démarrage. La collecte annuelle 2025 s'élève à 10,3 millions d'euros, dont 1 925 880 € sur le dernier trimestre. Ce rythme de collecte, rapporté à la capitalisation, représente une progression notable du patrimoine géré en un an.

Le nombre de parts en attente de retrait est de 0, ce qui indique l'absence de tension observable sur la liquidité au moment de l'analyse. Ce constat est cohérent avec une SCPI récente dont les associés n'ont pas encore atteint des horizons de détention susceptibles de générer des demandes de sortie significatives.

Synthèse

Épargne Pierre Sophia présente le profil caractéristique d'une SCPI thématique en phase de constitution. Son positionnement exclusif sur les actifs de santé — confirmé par une répartition où 100 % du patrimoine relève de ce secteur — est cohérent avec sa dénomination et son mandat de gestion. Le TOF à 100 %, la WALB de 11 ans et l'absence de parts en attente de retrait dessinent un tableau d'exploitation sans tension observable à ce stade. La décote modérée du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution (+3,1 %) témoigne d'un alignement raisonnable entre prix d'entrée et valeur patrimoniale.