SCPI LF AVENIR SANTE :
une SCPI santé mono-sectorielle affichant un taux d'occupation maximal et un rendement en progression

LF Avenir Santé est une SCPI thématique gérée par La Française AM, intégralement positionnée sur le secteur santé et éducation. L'analyse porte sur les données disponibles de 2022 à 2025, couvrant les indicateurs de rendement, de valorisation, d'exploitation immobilière, de diversification et de structure financière. La SCPI est classée article 8 au sens du règlement SFDR et détient le label ISR.

Le taux de distribution de LF Avenir Santé suit une trajectoire ascendante sur la période observée : 4,73 % en 2022, 4,80 % en 2023, 5,20 % en 2024, puis 5,08 % en 2025. Le prix de souscription est resté strictement stable à 300 € sur l'ensemble de la période, ce qui signifie que les variations du taux de distribution reflètent exclusivement les mouvements du dividende distribué. En 2022, le dividende s'établissait à 14,16 € par part, en progression à 14,40 € en 2023, avant un recul à 14,10 € en 2024. Le taux de distribution 2024 affiché à 5,20 % ne correspond pas arithmétiquement au ratio 14,10 / 300, ce qui peut refléter un mode de calcul intégrant des éléments complémentaires ou un ajustement de périmètre. Le taux de 5,08 % pour 2025 marque un léger fléchissement par rapport à 2024, sans que les données de dividende 2025 ne soient disponibles pour en identifier la cause précise. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent en rien des performances futures.

La valeur de reconstitution a connu des fluctuations significatives : 297 € en 2021, 283,31 € en 2022, puis 296,80 € en 2024 et 302,30 € en 2025. La baisse marquée de 2022, à 283,31 €, traduisait un recul de la valorisation des actifs immobiliers sous-jacents d'environ 4,6 % par rapport à 2021. Depuis, la trajectoire est nettement haussière, avec un rebond de près de 4,8 % entre 2022 et 2024, puis une nouvelle progression vers 302,30 € en 2025. Le prix de souscription étant maintenu à 300 €, l'écart entre prix de part et valeur de reconstitution est passé d'une décote significative de 5,6 % en 2022 (le prix étant supérieur à la valeur de reconstitution) à une situation inversée en 2025 où la valeur de reconstitution dépasse désormais le prix de souscription de 0,77 %. Ce basculement indique que les parts sont désormais souscrites légèrement en dessous de la valeur reconstituée du patrimoine, un écart qui reste toutefois marginal.

Le taux d'occupation financier de LF Avenir Santé se maintient à 100 % sur l'ensemble de la période documentée. Ce niveau maximal, rare sur le marché des SCPI, traduit une absence totale de vacance locative déclarée. Le patrimoine se compose de 35 immeubles pour une surface totale de 59 964 m², occupés par 76 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 9,3 ans, un niveau élevé qui offre une visibilité significative sur les flux locatifs futurs, sans que cette durée ne préjuge de la solvabilité des preneurs.

La répartition géographique fait apparaître une prédominance des régions françaises hors Île-de-France, qui concentrent 51,78 % du patrimoine. Paris représente 25,97 %, l'Île-de-France hors Paris 5,14 %, la Belgique 9,57 % et l'Irlande 7,54 %. La composante internationale reste donc minoritaire à environ 17 %. Sur le plan sectoriel, la concentration est totale : 100 % des actifs relèvent du segment santé et éducation. Cette mono-thématique est cohérente avec le positionnement déclaré de la SCPI, mais elle constitue un facteur de concentration sectorielle absolue, exposant le portefeuille aux dynamiques propres à ce seul segment. Avec 76 locataires répartis sur 35 immeubles, la granularité locative apparaît modérée : le ratio moyen d'environ 2,2 locataires par immeuble suggère des actifs de taille intermédiaire.

La capitalisation de LF Avenir Santé s'établit à 268,26 M€, un niveau intermédiaire sur le marché des SCPI. Le taux d'endettement atteint 26,21 %, signalant un recours au levier financier qui doit être mis en regard de la stabilité des revenus locatifs observée à travers le taux d'occupation. La collecte du trimestre s'élève à 8,7 M€, pour un total annuel de 36,5 M€ en 2025, ce qui témoigne d'un flux de souscriptions actif. Le nombre de parts en attente de retrait est nul, indiquant une absence de tension observable sur la liquidité au moment de l'analyse. Ce constat est cohérent avec la stabilité du prix de part et la collecte positive.

La cohérence d'ensemble du véhicule apparaît solide sur les indicateurs analysés : la promesse d'une SCPI thématique santé se vérifie intégralement dans la répartition des actifs, le taux d'occupation maximal est en ligne avec la nature des baux du secteur santé (souvent longs et fermes), et la durée résiduelle élevée des baux conforte ce constat. Le rendement en progression régulière, combiné à un prix de part stable et une valeur de reconstitution désormais supérieure au prix de souscription, dessine une trajectoire patrimoniale en phase de reconstitution après le creux de 2022. Toutefois, la concentration sectorielle intégrale et une capitalisation encore intermédiaire constituent des caractéristiques structurelles que les données ne permettent pas de relativiser. Les rendements passés ne constituent en aucun cas une garantie des performances futures.