SCPI NOTAPIERRE :
une SCPI de bureaux franciliens sous tension entre baisse de valorisation et remontée du rendement

Cet écart signifie que l'investisseur acquiert les parts à un prix supérieur à la valeur estimée du patrimoine net de la SCPI, frais inclus. Cet écart s'est creusé : en 2022, le prix de souscription de 365 € se comparait à une valeur de reconstitution de 370,46 €, soit un écart de –1,47 % en faveur de l'investisseur. En 2023, la valeur de reconstitution est tombée à 321,94 € pour un prix de part maintenu à 365 €, créant un différentiel de +13,37 %. L'ajustement du prix de part à 340 € en 2024 a partiellement résorbé cet écart, sans le combler. La trajectoire de la valeur de reconstitution traduit une correction de la valeur du patrimoine sous-jacent, cohérente avec les dynamiques observées sur le marché des bureaux franciliens au cours de cette période.

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 87,93 %, en recul par rapport au dernier relevé disponible de 90,77 %. Ce niveau place Notapierre sous le seuil des 90 %, ce qui constitue un signal de tension sur l'exploitation locative. Le patrimoine est composé de 118 immeubles pour une surface totale de 812 580 m². La répartition typologique révèle une forte concentration sur les bureaux, qui représentent 73,9 % du patrimoine. Les entrepôts constituent 17,1 %, les commerces 4,1 %, les locaux d'activités 3,5 % et l'immobilier de santé 1,4 %. La diversification typologique reste donc limitée, près des trois quarts du patrimoine dépendant d'une seule classe d'actifs.

Sur le plan géographique, la région parisienne (hors Paris) concentre 71,38 % des actifs, les régions 25,61 % et Paris intra-muros seulement 3,01 %. La SCPI est donc très majoritairement exposée à la couronne parisienne, avec une présence marginale dans Paris même. Cette configuration géographique, conjuguée à la dominante bureaux, crée une double concentration qui rend l'exploitation sensible aux dynamiques spécifiques du marché tertiaire francilien.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation de Notapierre s'établit à 2,69 milliards d'euros, ce qui en fait une SCPI de taille significative sur le marché français. La collecte annuelle déclarée est de 63,8 millions d'euros en 2025. Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 26 771, contre 13 792 lors du dernier relevé antérieur. Ce quasi-doublement constitue un signal notable en matière de liquidité. L'augmentation des demandes de retrait en attente indique une pression vendeuse accrue, dans un contexte de baisse du prix de part et de la valeur de reconstitution. Ce chiffre, pris isolément, ne permet toutefois pas de préjuger de l'évolution future de la liquidité du marché secondaire.

Cohérence et constats transversaux

Les données dessinent un profil cohérent mais sous tension. La SCPI, positionnée sur les bureaux franciliens, subit les effets de la correction des valorisations de cette classe d'actifs, visible tant dans l'érosion continue de la valeur de reconstitution que dans la nécessité d'ajuster le prix de part à la baisse. Le TOF en recul sous 88 % confirme des difficultés d'exploitation croissantes. La remontée du taux de distribution, essentiellement mécanique, ne masque pas la baisse tendancielle du dividende depuis 2017. L'augmentation significative des parts en attente de retrait traduit un phénomène de défiance ou de réallocation de la part des porteurs. La capitalisation élevée témoigne d'un historique d'envergure, mais n'immunise pas contre les tensions observées sur les indicateurs opérationnels. Les rendements futurs ne sont pas garantis et les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances à venir.