SCPI PAREF HEXA :
une SCPI de bureaux régionaux au rendement croissant mais à la liquidité sous tension
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 1 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,25
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 6,00 %
- Taux d’occupation financier : 90,30 %
- Durée moyenne des baux : 3,0 ans
- Capitalisation : 201.1 M€
- Nombre d’immeubles : 41
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
très inférieur
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | PAREF GESTION |
| Nom SCPI | PAREF HEXA |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Novembre 1991 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 20/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 6,00% |
| Dividende trimestriel | 3,60 € |
| Dividende annuel | 12,60 € |
| Performance brute globale annuelle | -12,10% |
| TRI 10 ans | 3,05 % |
| TRI 15 ans | 4,43 % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 172,00 € |
| Prix de retrait | 154,80 € |
| Valeur de réalisation | 137,95 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 170,24 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire haussière continue depuis 2020, avec un taux de distribution passé de 4,71 % à 6 %, soutenu par la hausse du dividende. La baisse du prix de part en 2025 contribue mécaniquement au maintien d'un taux élevé. Les rendements passés ne sont pas garantis pour l'avenir.
Valorisation : inflexion marquée avec une dépréciation de la valeur de reconstitution de 14,7 % sur un an et une correction du prix de part de 18,1 %. L'écart prix/valeur patrimoniale se resserre à environ 1 %, contre un surplus de 5,3 % un an plus tôt.
Exploitation : tension observable avec un taux d'occupation financier en recul à 90,3 %, passant sous le seuil intermédiaire de confort. La durée résiduelle des baux de 3,0 ans constitue un niveau court limitant la visibilité sur les revenus.
Diversification : concentration marquée sur les bureaux (65,1 %) et sur les métropoles régionales (56 %). Le nombre de locataires (76) pour 41 immeubles traduit une granulométrie locative limitée, avec un risque de dépendance à chaque locataire plus élevé que sur des portefeuilles très diversifiés.
Liquidité : tension observable avec 16 556 parts en attente de retrait, en légère progression, dans un contexte où les données de collecte ne sont pas disponibles pour évaluer la capacité d'absorption.
Valorisation : inflexion marquée avec une dépréciation de la valeur de reconstitution de 14,7 % sur un an et une correction du prix de part de 18,1 %. L'écart prix/valeur patrimoniale se resserre à environ 1 %, contre un surplus de 5,3 % un an plus tôt.
Exploitation : tension observable avec un taux d'occupation financier en recul à 90,3 %, passant sous le seuil intermédiaire de confort. La durée résiduelle des baux de 3,0 ans constitue un niveau court limitant la visibilité sur les revenus.
Diversification : concentration marquée sur les bureaux (65,1 %) et sur les métropoles régionales (56 %). Le nombre de locataires (76) pour 41 immeubles traduit une granulométrie locative limitée, avec un risque de dépendance à chaque locataire plus élevé que sur des portefeuilles très diversifiés.
Liquidité : tension observable avec 16 556 parts en attente de retrait, en légère progression, dans un contexte où les données de collecte ne sont pas disponibles pour évaluer la capacité d'absorption.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 41 |
| Nombre de locataires | 76 |
| Surface totale | 148 481 m2 |
| Durée des baux | 3.0 ans |
Occupation & dette
| TOF | 90,30 % |
| Taux d’endettement | 29,10 % |
| Capitalisation | 201.1 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 16556 |
ESG
| Classification SFDR | Article 8 |
| Label ISR | Oui |
Analyse
PAREF HEXA est une SCPI à capital variable gérée par PAREF Gestion, classée Article 8 au sens du règlement SFDR et labellisée ISR. L'analyse porte sur les données disponibles de 2017 à fin 2025, couvrant les indicateurs de rendement, de valorisation, d'exploitation immobilière, de diversification et de structure financière. Le prix de souscription a été divisé par cinq entre 2022 et 2023, passant de 1 050 € à 210 €, traduisant une opération de division de la valeur nominale des parts. Il s'établit désormais à 172 € en 2025.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de PAREF HEXA a connu une trajectoire ascendante quasi continue sur la période observée : 5,26 % en 2017 et 2018, puis un recul à 4,71 % en 2020 lié à la baisse du dividende (49,5 € contre 55,2 € en 2017, sur une base de part à 1 050 €), suivi d'une remontée progressive à 5,20 % en 2021, 5,40 % en 2022 et 5,51 % en 2023. En 2024, le taux atteint 6 %, son plus haut niveau sur la période.
À partir de 2023, l'analyse du rendement doit intégrer la division du nominal : le dividende passe de 56,7 € (base 1 050 €) en 2022 à 11,57 € (base 210 €) en 2023, puis 12,58 € en 2024. Rapporté à la base ajustée, le dividende 2024 (12,58 € pour un prix de 210 €) représente bien un taux de 5,99 %, arrondi à 6 %. La hausse du taux de distribution entre 2023 et 2024 résulte principalement de l'augmentation du dividende distribué (+8,7 % en valeur absolue), le prix de souscription étant resté stable à 210 €. En 2025, le prix de souscription recule à 172 €, ce qui, à dividende constant, mécaniquement rehausserait le taux de distribution affiché. Ce taux de 6 % annoncé pour 2025 doit donc être lu en tenant compte de cette baisse du prix de référence. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'évolution de la valeur de reconstitution constitue un signal important. En base ancienne (avant division), elle culminait à 1 091,07 € en 2022, soit un écart positif de 3,9 % par rapport au prix de souscription de 1 050 €, indiquant que le patrimoine était estimé au-dessus du prix payé par le souscripteur. En 2023, après division, la valeur de reconstitution s'établissait à 207,80 € pour un prix de part de 210 €, soit un léger déficit de -1,1 %. En 2024, la valeur de reconstitution chute à 199,52 €, creusant l'écart avec le prix de souscription alors maintenu à 210 € : le souscripteur payait alors 5,3 % de plus que la valeur estimée du patrimoine sous-jacent.
En 2025, le prix de souscription est abaissé à 172 €, tandis que la valeur de reconstitution s'établit à 170,24 €. L'écart se resserre à +1,0 %, ce qui signifie que le prix de part est désormais très proche de la valeur patrimoniale estimée. Cette correction de prix de -18,1 % entre 2024 et 2025 (de 210 € à 172 €) traduit un ajustement significatif qui réaligne le prix sur la réalité patrimoniale. La baisse de la valeur de reconstitution de 199,52 € à 170,24 € (-14,7 %) témoigne d'une dépréciation notable de la valeur estimée des actifs sur l'exercice.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 90,3 % en 2025, en recul marqué par rapport au niveau précédemment observé de 93,8 %. Ce passage sous le seuil de 90 % symbolique (bien que le TOF reste légèrement au-dessus) signale une dégradation de la capacité du patrimoine à générer des revenus locatifs sur l'ensemble des surfaces disponibles. Un TOF dans cette zone de 90 % à 91 % traduit une vacance significative, avec près d'un dixième des revenus potentiels non perçus.
Le patrimoine se compose de 41 immeubles représentant 148 481 m² de surface totale, loués à 76 locataires. La taille moyenne par immeuble s'établit ainsi à environ 3 621 m², et le ratio locataires par immeuble est inférieur à 2, ce qui indique une granulométrie d'actifs de taille moyenne avec un nombre limité de locataires par bien. La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) est de 3,0 ans, un niveau court qui limite la visibilité sur les flux locatifs futurs et expose la SCPI à un volume de renouvellements ou de départs potentiellement élevé à court terme.
La répartition typologique est dominée par les bureaux, qui représentent 65,1 % du patrimoine, suivis des locaux d'activité à 26,2 %, de la logistique et messagerie à 4,8 %, et d'autres typologies pour 3,9 %. La concentration sur les bureaux est marquée, dans un segment qui a connu des ajustements de valorisation significatifs sur l'ensemble du marché français ces dernières années.
Géographiquement, le patrimoine est orienté vers les métropoles régionales (56 %), complétées par l'Île-de-France hors Paris (25,5 %), les autres régions (12,9 %) et Paris intra-muros (5,6 % seulement). Ce positionnement régional est cohérent avec le nom de la SCPI et traduit une stratégie tournée vers les marchés tertiaires de province, avec une exposition parisienne marginale.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de PAREF HEXA s'établit à 201,1 millions d'euros, un niveau qui la classe parmi les SCPI de taille intermédiaire. Le taux d'endettement est de 29,10 %, un levier non négligeable qui pèse sur le bilan dans un contexte de dépréciation des actifs sous-jacents observée via la baisse de la valeur de reconstitution.
Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 16 556, en légère hausse par rapport au dernier relevé antérieur de 16 289 parts. Ce stock de demandes non satisfaites constitue un signal de tension sur la liquidité du véhicule. En l'absence de données sur la collecte nette de la période, il n'est pas possible de mesurer le rythme d'absorption de ces demandes. Ce niveau de parts en attente, rapporté à une capitalisation de 201,1 M€ et un prix de part de 172 €, représente environ 2,85 millions d'euros de demandes de retrait non exécutées, soit environ 1,4 % de la capitalisation.
Synthèse
PAREF HEXA présente un profil de SCPI à rendement élevé, avec un taux de distribution de 6 % en 2024 porté par une progression régulière du dividende depuis 2020. Cette dynamique favorable sur le rendement coexiste toutefois avec des signaux de tension sur plusieurs axes. La valeur de reconstitution a reculé de 14,7 % entre 2024 et 2025, entraînant une correction du prix de part de 18,1 %, ce qui a réduit l'écart entre prix et valeur patrimoniale mais a matérialisé une perte en capital pour les porteurs. Le taux d'occupation financier recule de 93,8 % à 90,3 %, traduisant une montée de la vacance. La durée résiduelle des baux à 3 ans limite la visibilité locative. Les parts en attente de retrait progressent légèrement. Le profil de la SCPI est celui d'un véhicule concentré sur les bureaux régionaux, avec un levier d'endettement de 29,1 %, dans un contexte où la réévaluation des actifs a été défavorable. Les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de PAREF HEXA a connu une trajectoire ascendante quasi continue sur la période observée : 5,26 % en 2017 et 2018, puis un recul à 4,71 % en 2020 lié à la baisse du dividende (49,5 € contre 55,2 € en 2017, sur une base de part à 1 050 €), suivi d'une remontée progressive à 5,20 % en 2021, 5,40 % en 2022 et 5,51 % en 2023. En 2024, le taux atteint 6 %, son plus haut niveau sur la période.
À partir de 2023, l'analyse du rendement doit intégrer la division du nominal : le dividende passe de 56,7 € (base 1 050 €) en 2022 à 11,57 € (base 210 €) en 2023, puis 12,58 € en 2024. Rapporté à la base ajustée, le dividende 2024 (12,58 € pour un prix de 210 €) représente bien un taux de 5,99 %, arrondi à 6 %. La hausse du taux de distribution entre 2023 et 2024 résulte principalement de l'augmentation du dividende distribué (+8,7 % en valeur absolue), le prix de souscription étant resté stable à 210 €. En 2025, le prix de souscription recule à 172 €, ce qui, à dividende constant, mécaniquement rehausserait le taux de distribution affiché. Ce taux de 6 % annoncé pour 2025 doit donc être lu en tenant compte de cette baisse du prix de référence. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'évolution de la valeur de reconstitution constitue un signal important. En base ancienne (avant division), elle culminait à 1 091,07 € en 2022, soit un écart positif de 3,9 % par rapport au prix de souscription de 1 050 €, indiquant que le patrimoine était estimé au-dessus du prix payé par le souscripteur. En 2023, après division, la valeur de reconstitution s'établissait à 207,80 € pour un prix de part de 210 €, soit un léger déficit de -1,1 %. En 2024, la valeur de reconstitution chute à 199,52 €, creusant l'écart avec le prix de souscription alors maintenu à 210 € : le souscripteur payait alors 5,3 % de plus que la valeur estimée du patrimoine sous-jacent.
En 2025, le prix de souscription est abaissé à 172 €, tandis que la valeur de reconstitution s'établit à 170,24 €. L'écart se resserre à +1,0 %, ce qui signifie que le prix de part est désormais très proche de la valeur patrimoniale estimée. Cette correction de prix de -18,1 % entre 2024 et 2025 (de 210 € à 172 €) traduit un ajustement significatif qui réaligne le prix sur la réalité patrimoniale. La baisse de la valeur de reconstitution de 199,52 € à 170,24 € (-14,7 %) témoigne d'une dépréciation notable de la valeur estimée des actifs sur l'exercice.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 90,3 % en 2025, en recul marqué par rapport au niveau précédemment observé de 93,8 %. Ce passage sous le seuil de 90 % symbolique (bien que le TOF reste légèrement au-dessus) signale une dégradation de la capacité du patrimoine à générer des revenus locatifs sur l'ensemble des surfaces disponibles. Un TOF dans cette zone de 90 % à 91 % traduit une vacance significative, avec près d'un dixième des revenus potentiels non perçus.
Le patrimoine se compose de 41 immeubles représentant 148 481 m² de surface totale, loués à 76 locataires. La taille moyenne par immeuble s'établit ainsi à environ 3 621 m², et le ratio locataires par immeuble est inférieur à 2, ce qui indique une granulométrie d'actifs de taille moyenne avec un nombre limité de locataires par bien. La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) est de 3,0 ans, un niveau court qui limite la visibilité sur les flux locatifs futurs et expose la SCPI à un volume de renouvellements ou de départs potentiellement élevé à court terme.
La répartition typologique est dominée par les bureaux, qui représentent 65,1 % du patrimoine, suivis des locaux d'activité à 26,2 %, de la logistique et messagerie à 4,8 %, et d'autres typologies pour 3,9 %. La concentration sur les bureaux est marquée, dans un segment qui a connu des ajustements de valorisation significatifs sur l'ensemble du marché français ces dernières années.
Géographiquement, le patrimoine est orienté vers les métropoles régionales (56 %), complétées par l'Île-de-France hors Paris (25,5 %), les autres régions (12,9 %) et Paris intra-muros (5,6 % seulement). Ce positionnement régional est cohérent avec le nom de la SCPI et traduit une stratégie tournée vers les marchés tertiaires de province, avec une exposition parisienne marginale.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de PAREF HEXA s'établit à 201,1 millions d'euros, un niveau qui la classe parmi les SCPI de taille intermédiaire. Le taux d'endettement est de 29,10 %, un levier non négligeable qui pèse sur le bilan dans un contexte de dépréciation des actifs sous-jacents observée via la baisse de la valeur de reconstitution.
Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 16 556, en légère hausse par rapport au dernier relevé antérieur de 16 289 parts. Ce stock de demandes non satisfaites constitue un signal de tension sur la liquidité du véhicule. En l'absence de données sur la collecte nette de la période, il n'est pas possible de mesurer le rythme d'absorption de ces demandes. Ce niveau de parts en attente, rapporté à une capitalisation de 201,1 M€ et un prix de part de 172 €, représente environ 2,85 millions d'euros de demandes de retrait non exécutées, soit environ 1,4 % de la capitalisation.
Synthèse
PAREF HEXA présente un profil de SCPI à rendement élevé, avec un taux de distribution de 6 % en 2024 porté par une progression régulière du dividende depuis 2020. Cette dynamique favorable sur le rendement coexiste toutefois avec des signaux de tension sur plusieurs axes. La valeur de reconstitution a reculé de 14,7 % entre 2024 et 2025, entraînant une correction du prix de part de 18,1 %, ce qui a réduit l'écart entre prix et valeur patrimoniale mais a matérialisé une perte en capital pour les porteurs. Le taux d'occupation financier recule de 93,8 % à 90,3 %, traduisant une montée de la vacance. La durée résiduelle des baux à 3 ans limite la visibilité locative. Les parts en attente de retrait progressent légèrement. Le profil de la SCPI est celui d'un véhicule concentré sur les bureaux régionaux, avec un levier d'endettement de 29,1 %, dans un contexte où la réévaluation des actifs a été défavorable. Les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs.
