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PATRIMMO COMMERCE : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 03/10/2023

Spécialisée sur les commerces, la SCPI a souffert de la pandémie et n'a pas réussi à redresser le cap en 2021.



Score 11,9 / 20

Atouts de PATRIMMO COMMERCE

- Accessibles depuis une assurance-vie (Primonial)
- Un patrimoine très diversifié au niveau géographique

Points faibles :

- Des frais un peu élevés
- Une forte exposition aux commerces, qui s'est révélée compliquée avec la crise
- Un prix des parts un peu cher
- Un rendement inférieur au marché depuis plusieurs années

PATRIMMO COMMERCE : avis et analyse complète


La SCPI Patrimmo Commerce a été créée et est gérée par Primonial REIM. Elle a pour objectif d'investir dans un patrimoine immobilier commercial diversifié, à la fois sur le plan locatif et le plan géographique.

Les bâtiments sélectionnés sont principalement des murs de commerces situés en centre-ville, des parcs d activités, des galeries marchandes et des centres commerciaux. Les zones géographiques ciblées sont à la fois le territoire français et de plus en plus la zone euro.

À fin 2022, la SCPI détenait 253 unités commerciales (-3 vs 2021). La plupart sont situées en province. Certaines sont occupées par de grandes enseignes (Carrefour, Castorama, Conforama, Galeries Lafayette, Décathlon...).

La SCPI avait fait jusque-là preuve d'une certaine résistance, affichant des rendements légèrement supérieurs au marché. Mais en 2020, Patrimmo Commerce a souffert de la pandémie et des fermetures de magasins. La société de gestion indique que le taux de recouvrement des loyers a baissé sur plusieurs trimestres, du fait d'aménagements en faveur des locataires face à la crise. Il est néanmoins remonté en décembre. En fin d'année 2020, la SCPI expliquait avoir encaissé de près de 85% des loyers facturés sur l'année. Le taux d'occupation financier a donc également reculé pour ne plus atteindre que 81,7%, contre plus de 90% ces dernières années.

En conséquence, le rendement 2020 avait été nettement inférieur à celui du marché, avec seulement 3,41% (contre 4,18% en moyenne). La situation avait perduré en 2021. Le dividende avait encore baissé pour atteindre 6,28 euros par part, soit un taux de distribution de 3,19%, nettement inférieur au marché.
En 2022, les performances sont reparties à la hausse, même le niveau de 2019 est loin d'être à nouveau atteint. Patrimmo Commerces affiche un taux de distribution de 3,86% et un dividende par part de 7,61 euros. Le taux d'occupation est tout juste repassé au-dessus des 90%, mais les valeurs de reconstitution et de réalisation ont une nouvelle fois baissé. Cela n'a pas été compensé par une baisse du prix des parts, qui restent donc un peu chères.
La SCPI a subi une décollecte en 2022, avec le retrait d'investisseurs pour 2 millions d'euros.

Patrimmo Commerce est accessible depuis les assurances-vie du groupe Primonial.

Perspectives 2023
La SCPI a annoncé une baisse du prix de souscription de l'ordre de 10,65%, suite à une nouvelle évaluation de la valeur de son patrimoine. Ce prix reste cependant élevé.
Du côté des résultats, la SCPI est sur une tendance stable, voire en très légère hausse sur 2023 au niveau de son dividende. Une certaine décollecte est cependant à noter depuis plusieurs années, certains investisseurs se retirant progressivement. Malgré une hausse de la valeur du patrimoine sur un an, le prix des parts reste cher.

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Assurance Vie


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Présentation de PATRIMMO COMMERCE


Société de gestion : PRIMONIAL REIM
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2022)
3,86%*

Dividende par part 2022
7.61 €
Dividende par part
janvier - juin 2023
3.38 €
+ 3,68% vs n-1
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
176.00 € 
▼ -10,66 %
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
175.57 €
  ▼ -2,17 %
À l'achat : Prix identique à la valeur du patrimoine
Souscription minimum : 1970 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Locaux d'activité
✓ Commerces
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Europe
Label ISR immobilier NON
Délai de jouissance NC
% de parts en attente de retrait
Disponible en
assurance-vie / PER
Les deux
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

3,93% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 2ème trimestre 2023




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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de PATRIMMO COMMERCE



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : Septembre 2011
 Capitalisation : 756.6 millions d'euros (0,86% du marché des SCPI)
 Nombre d'associés : 6 064
 Nombre de parts : 3 840 754
 Parts en attente de retrait :



PATRIMMO COMMERCE est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par PRIMONIAL REIM.

Créée en 2011, PATRIMMO COMMERCE totalise12 années d'activité. Elle annonce 756.6 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 3 840 754 parts émises et 6 064 souscripteurs (nombre d'associés), PATRIMMO COMMERCE a une souscription moyenne de 633,4 parts par investisseur.



Taux de distribution de PATRIMMO COMMERCE : 3,86% en 2022


Pour l'année 2022, la SCPI PATRIMMO COMMERCE a distribué à ses souscripteurs un dividende de 7.61 euros par part. Le rendement brut a été de 3,86% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a baissé de façon importante par rapport à l'année dernière. Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 176.00 euros, en baisse de -10,7% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

PATRIMMO COMMERCE en chiffres

 Dividende par part 2022 : 7.61 €*
 Taux de distribution 2022 : 3,86 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 3,93%
 TRI à 5 ans : 2.20%**
 TRI à 10 ans : 4.09%**
 Taux d'endettement : 12581546%


 Valeur de réalisation : 154.64 € / part
 Valeur de reconstitution : 175.57 € / part
 Prix de souscription : 176.00 € / part
 Prix de retrait : 160.16 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.




Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans PATRIMMO COMMERCE


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***

Évolution du prix des parts de PATRIMMO COMMERCE


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. Le prix de souscription de 176.00 € reste globalement conforme à la valeur du patrimoine, la valeur de reconstitution étant de 175.57 €.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 160.16 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de PATRIMMO COMMERCE


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Commerces
 Zone principale : Europe
 Nombre d'immeubles : 251
 Surface totale : 245096m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 578
 Taux d'occupation financier : 89.4 %


 Valeur du patrimoine : 181.25 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


PATRIMMO COMMERCE dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 8.10 %
- locaux d'activité à 1.80 %
- commerces à 90.10 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 14.50 %
- Régions à 52.20 %
- Europe à 21.90 %
- Paris à 11.40 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de PATRIMMO COMMERCE, pourcentage d'actifs



2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de PATRIMMO COMMERCE



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 1970 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Les deuxNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 10.80 %
(moyenne du marché : 6,72%)
 Frais de gestion TTC : 12.00 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,67%)


Pour investir dans PATRIMMO COMMERCE, le ticket minimum est de 1970 €.
Les frais de souscription sont de 10.80 % TTC (moyenne du marché : 6,72%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,67%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
ASAC NEO VIE ASAC FAPES label ideal-investisseur 17,7/20
BFORBANK VIE BforBank label ideal-investisseur 16,4/20
FORTUNEO VIE Fortuneo label ideal-investisseur 15,4/20
GRISBEE VIE Grisbee label ideal-investisseur 15,7/20
LINXEA AVENIR 2 LINXEA label ideal-investisseur 16,2/20
LINXEA SPIRIT 2 Linxea label ideal-investisseur 17,2/20
LINXEA ZEN Linxea label ideal-investisseur 16,2/20
OCTAVIE 4 UAF LIFE PATRIMOINE 8,2/20
ONEY ONEY 0,0/20
PUISSANCE AVENIR Assurancevie.com label ideal-investisseur 17,0/20
RAMIFY VIE Ramify 13,5/20




Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
ASAC FAPES PER ASAC FAPES label ideal-investisseur 17,2/20
ASSURANCEVIE.COM SURAVENIR PER ASSURANCEVIE.COM label ideal-investisseur 17,0/20
CREDIT MUTUEL PROJECTION RETRAITE CREDIT MUTUEL ARKEA label ideal-investisseur 16,6/20
EPARGNISSIMO SURAVENIR PER EPARGNISSIMO label ideal-investisseur 17,0/20
LINXEA PER LINXEA label ideal-investisseur 16,0/20
LINXEA SPIRIT PER LINXEA label ideal-investisseur 15,8/20
MEILLEURTAUX LIBERTÉ PER Meilleurtaux label ideal-investisseur 17,2/20
MEILLEURTAUX SURAVENIR PER MEILLEURTAUX label ideal-investisseur 17,0/20
PATRIMEA SURAVENIR PER PATRIMEA label ideal-investisseur 17,0/20
PRIMOPER PRIMONIAL PRIMONIAL label ideal-investisseur 15,0/20

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

Primonial REIM est une société de gestion spécialisée dans les SCPI et OPCI, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers en 2011. La société a reçu son agrément AIFM en 2014. Ses actionnaires sont le groupe PRIMONIAL et UFF Banque.

Les SCPI proposées par la société sont disponibles en directs ou via des assurances vie. Elle appartient au groupe PRIMONIAL, créé en 1989. L'actionnaire principal est le Crédit Mutuel Arkéa. A la suite d'un rapprochement avec W Finance, la société compte aujourd'hui environ 500 collaborateurs pour un encours de 12 milliards d'euros.


Autres fonds de PRIMONIAL REIM


SCPI :
- SCPI UFIFRANCE IMMOBILIER
- SCPI PRIMOVIE
- SCPI PRIMOPIERRE
- SCPI PRIMOFAMILY
- SCPI PATRIMMO CROISSANCE IMPACT
- SCPI PATRIMMO HABITATION 1
Fonds d'investissement :
- Primonial Capimmo
- Primonial Capimmo



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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.





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