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RENOVALYS 7 : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 23/02/2023

SCPI de déficit foncier, Renovalys 7 est propriétaire de 8 immeubles. Elle achète des immeubles et y fait des travaux, visant une revalorisation à terme.


Atouts de RENOVALYS 7

- 7ème SCPI de la gamme Renovalys
- Possibilité d'investir indirectement dans l'immobilier ancien et de bénéficier de l'avantage fiscal lié au déficit foncier

Points faibles :

- Nouvelle SCPI
- Des frais de gestion et de souscription très importants
- Un nombre d'immeubles faible
- Une répartition foncier / travaux qui implique une forte revalorisation du patrimoine à terme pour espérer récupérer le montant investi (hors fiscalité)
- Les SCPI fiscales, notamment de déficit foncier, n'ont pas démontré leur potentiel de rentabilité à long terme
- La plus-value des SCPI fiscale se calcule sur la base du prix d'acquisition hors travaux
- La liquidité des parts peut être complexe une fois la période de défiscalisation passée

RENOVALYS 7 : avis et analyse complète


Renovalys 7 est une SCPI de déficit foncier. Elle a pour objectif la constitution d'un patrimoine locatif intégrant principalement des immeubles d'habitation anciens qui vont être rénovés puis loués pendant quelques années. La SCPI vise la constitution d'un patrimoine dans les grandes métropoles régionales françaises.

Fin 2022, Renovalys 7 avait investi dans 17 logements répartis dans 8 immeubles, pour une superficie totale de près de 1000 m2. Ces immeubles se situent à Aix en Provence, Chartres, Lyon, Paris, Strasbourg et Toulon. Les premières mises en location sont intervenues en 2021 et 2022. D'autres sont prévus pour 2023 et 2023 sur des lots actuellement en chantier à Nice, Nîmes et Strasbourg.

Les SCPI fiscales sont des produits particuliers. Beaucoup de SCPI Malraux ou de déficit foncier qui arrivent à échéance au début des années 2020 présentent des performances décevantes. Pour que ces parts ne perdent pas de valeur, la SCPI doit investir dans des travaux dont le coût devra être compensé par la revalorisation des immeubles dans le futur, et donc des parts. Or, l'écueil souvent constaté est qu'elles procèdent à une très lourde dépense de travaux qui permet certes d'obtenir une défiscalisation maximale, mais qui engendre une moins-value lorsque l'investissement arrive à son terme.

Pour Rénovalys 7, le prix de souscription est ventilé entre 11% de frais de souscription, puis 44,5% de travaux et 44,5% d'acquisitions foncières. Ce fort budget destiné aux travaux induit que la possibilité d'imputer un déficit foncier est importante. Néanmoins pour que l'investisseur puisse récupérer le montant investi à l'issue du placement, la valeur des immeubles devra au moins doubler d'ici là.

L'absence de liquidité des parts peut aussi être un frein à l'investissement, d'autant que la durée de détention pour Rénovalys 7 est de 16 à 18 ans.

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Présentation de RENOVALYS 7


Société de gestion : ADVENIS
Type de SCPI : FISCALE
Taux de distribution* (2022)

Taux moyen ASPIM 2023 : 4,52%
Taux médian 2023 : 4,80%
0,00%*
=
Dividende par part 2022
0.00 €
Risque d'investissement : 6 / 7
Prix d'une part :
5000.00 € 
Valeur du patrimoine / part
NC
 
Souscription minimum : 10000 € 
Type(s) d'actifs ✓ Logements
Zones géographiques Paris intra-muros
Régions de France
Label ISR immobilier NON
Délai de jouissance NC
% de parts en attente de retrait
Disponible en
assurance-vie / PER
NC

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : NC




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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de RENOVALYS 7



 Type : FISCALE
 Type de capital : Variable
 Création : Septembre 2019
 Capitalisation : 7.3 millions d'euros (0,01% du marché des SCPI)
 Nombre d'associés : 299
 Nombre de parts : 1 700
 Parts en attente de retrait :



RENOVALYS 7 est une SCPI de type FISCALE à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir des immeubles éligibles à une loi fiscale et de les mettre en location afin que ses investisseurs puissent réduire leurs impôts, de la même manière qu'ils l'auraient fait s'ils détenaient les biens immobiliers en direct. La SCPI est gérée par ADVENIS.

Créée en 2019, RENOVALYS 7 totalise4 années d'activité. Elle annonce 7.3 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 1 700 parts émises et 299 souscripteurs (nombre d'associés), RENOVALYS 7 a une souscription moyenne de 5,7 parts par investisseur.



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Louv

Taux de distribution de RENOVALYS 7 :


Pour l'année 2022, la SCPI RENOVALYS 7 a distribué à ses souscripteurs un dividende de 0 euros par part. Le rendement brut a été de 0,00% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il est stable par rapport à l'année dernière. Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 5000.00 euros, stable par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

RENOVALYS 7 en chiffres

 Dividende par part 2022 : 0 €*
 Taux de distribution 2022 : 0,00 %
 TRI à 10 ans : -%**
 Taux d'endettement : NC


 Valeur de réalisation : 4197.37 € / part
 Valeur de reconstitution : 5057.62 € / part
 Prix de souscription : 5000.00 € / part
 Prix de retrait : 4300 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.


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Niveau de risque de l'investissement dans RENOVALYS 7


6 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 6 sur 7, qui est une classe de risque élevée. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 16 ans.***

Évolution du prix des parts de RENOVALYS 7


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. Le prix de souscription de 5000.00 € reste globalement conforme à la valeur du patrimoine, la valeur de reconstitution étant de 5057.62 €.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 4300 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de RENOVALYS 7


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Logements
 Zone principale : France
 Nombre d'immeubles : 8
 Surface totale : NC
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : NC
 Taux d'occupation financier : 96.25 %


 Valeur du patrimoine : / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


RENOVALYS 7 dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- logements à 100.00%

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Régions à 60.00 %
- Paris à 40.00 %

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Patrimoine de RENOVALYS 7, pourcentage d'actifs



2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de RENOVALYS 7



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 10000 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Non
 Frais réels de souscription max TTC : 11.00 %
(moyenne du marché : 6,70%)
 Frais de gestion TTC : 12.00 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,74%)


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Pour investir dans RENOVALYS 7, le ticket minimum est de 10000 €.
Les frais de souscription sont de 11.00 % TTC (moyenne du marché : 6,70%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,74%).

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

Advenis Investment Managers est une société de gestion de portefeuille, filiale du groupe Advenis (coté en bourse sur Euronext). La société gère des fonds de type OPCVM et SCPI à destination d'investisseurs institutionnels et privés. Dans sa gamme de solutions, la société propose notamment des SCPI fiscales (Malraux et Déficit Foncier).


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SCPI :
- SCPI ELIALYS
- SCPI EUROVALYS
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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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Commentaires (2)

C'est bien beau tout ça, mais ça sent l'arnaque à plein nez, dites donc. Travaux excessifs, récupération incertaine de l'investissement, liquidité zéro... Il faudrait être bien crédule pour plonger là-dedans. Allez, bonne chance à ceux qui veulent tenter le coup, mais moi je préfère garder mes sous bien au chaud. Qui sait, peut-être que dans 18 ans, je serai content de ne pas avoir investi une fortune dans une vieille bâtisse en ruines.

Bonne analyse de cette Renovalys 7. Le concept est sympa sur le papier, la rénovation du patrimoine et tout, mais la question du retour sur investissement est cruciale. À mon avis, ils devraient mieux équilibrer le budget entre l'achat et les travaux.



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corum