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EUROVALYS : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 06/08/2023

Eurovalys investit surtout dans des bureaux en Allemagne. La SCPI fait preuve de stabilité d'année en année, avec un rendement de 4,57% en 2022.



Score 13,9 / 20

Atouts de EUROVALYS

- Taux d'occupation des immeubles intéressant (supérieur à 90%)
- Une SCPI qui fait son chemin et a procédé à de nouvelles acquisitions en 2022
- Une forte collecte en 2022, qui laisse présager une année d'investissements en 2023
- Une grande stabilité d'année en année

Points faibles :

- Des frais élevés
- Une valeur du patrimoine qui a baissé en 2023 par rapport à 2022

EUROVALYS : avis et analyse complète


Créée en 2015, la SCPI Eurovalys a pour objet de constituer un patrimoine immobilier locatif composé de bureaux mais aussi de commerces et d autres types d'actifs (résidentiel, logistique, hôtels, etc). Si la stratégie d'acquisition s'est majoritairement déployée en Allemagne, les immeubles peuvent aussi être acquis à titre exceptionnel dans d autres pays d Europe (dont la France).

La SCPI s'intéresse prioritairement aux 6 principales villes d'Allemagne : Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf. Elle porte une attention particulière à la sélection des immeubles avec pour critères :

- Une localisation attractive : les villes et régions à fort potentiel économique sont principalement ciblées.

- Des immeubles modernes : l'objectif est d'offrir une réponse adaptée et moderne aux besoins des PME/PMI tels qu'une consommation énergétique optimale, une "modulabilité facilitée"...

- Des locataires sélectionnés avec rigueur : la SCPI sélectionne des entreprises dans des secteurs d activité diversifiés, et s'assure de l'évolution de leur situation économique.

Eurovalys est une SCPI stable depuis son lancement. En 2022, le dividende distribué a légèrement fléchi par rapport aux 2 années précédentes, mais reste au-dessus de celui distribué durant la période 2016-2020. Par ailleurs, son taux de distribution reste conforme au marché à 4,57%.

2022 a aussi été une nouvelle année de forte collecte. La SCPI a reçu pour plus de 167 millions d'euros d'investissement. Cela va lui permettre de continuer à constituer son patrimoine en se portant sur de nouvelles acquisitions en 2022.
Elle détient actuellement 33 immeubles (+3 vs 2021) pour une surface totale de plus de 402.000 m2. Son taux d'occupation est bon, avec plus de 94%.

La SCPI Eurovalys a reçu le label ISR immobilier et est accessible sous forme d'unités de compte dans certaines assurances-vie.

Perspectives 2023
Les bulletins des 2 premiers trimestres 2023 laissent présager une année stable, mais peut-être en légère baisse pour Eurovalys en 2023. Le dividende distribué pour les 6 premiers mois de l'année est un peu inférieur à la moyenne de l'année dernière ainsi qu'au 1er semestre 2022. Par ailleurs, la nouvelle évaluation des actifs laisse entrevoir une légère baisse de la valeur du patrimoine, alors que le nombre d'actifs a progressé et sans dégradation du taux d'occupation des locaux.

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EUROVALYS


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Présentation de EUROVALYS


Société de gestion : ADVENIS
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2022)
4,57%*

Dividende par part 2022
47.08 €
▼ -2,12 %
Dividende par part
janvier - juin 2023
23.2 €
-2,81 % vs n-1
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
1030.00 € 
=
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
1054.94 €
  ▼ -4,54 %
À l'achat : Décote (-2.4%)
Souscription minimum : 1030 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Locaux d'activité
✓ Commerces
Zones géographiques Europe
Label ISR immobilier OUI
Label ISR immobilier
Délai de jouissance NC
% de parts en attente de retrait
Disponible en
assurance-vie / PER
Les deux
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

4,83% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023
Bulletin 4ème trimestre 2022




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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de EUROVALYS



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : Mars 2015
 Capitalisation : 1005 millions d'euros (1,17% du marché des SCPI)
 Nombre d'associés : 14 828
 Nombre de parts : 975 461
 Parts en attente de retrait :



EUROVALYS est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par ADVENIS.

Créée en 2015, EUROVALYS totalise8 années d'activité. Elle annonce 1005 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 975 461 parts émises et 14 828 souscripteurs (nombre d'associés), EUROVALYS a une souscription moyenne de 65,8 parts par investisseur.

Taux de distribution de EUROVALYS : 4,57% en 2022


Pour l'année 2022, la SCPI EUROVALYS a distribué à ses souscripteurs un dividende de 47.08 euros par part. Le rendement brut a été de 4,57% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a baissé de façon importante par rapport à l'année dernière. Ce taux de distribution a été équivalent au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 1030.00 euros, stable par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

EUROVALYS en chiffres

 Dividende par part 2022 : 47.08 €*
 Taux de distribution 2022 : 4,57 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 4,83%
 TRI à 5 ans : 4.20%**
 TRI à 10 ans : -%**
 Taux d'endettement : 33.66%


 Valeur de réalisation : 807.10 € / part
 Valeur de reconstitution : 1054.94 € / part
 Prix de souscription : 1030.00 € / part
 Prix de retrait : 912.58 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.




Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans EUROVALYS


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 9 ans.***

Évolution du prix des parts de EUROVALYS


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. Le prix de souscription de 1030.00 € reste globalement conforme à la valeur du patrimoine, la valeur de reconstitution étant de 1054.94 €.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 912.58 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de EUROVALYS


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Bureaux
 Zone principale : Europe
 Nombre d'immeubles : 32
 Surface totale : 398927m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 178
 Taux d'occupation financier : 94.22 %


 Valeur du patrimoine : 1054.94 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


EUROVALYS dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 90.75 %
- locaux d'activité à 5.79 %
- commerces à 2.56 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Europe à 100.00 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de EUROVALYS, pourcentage d'actifs

2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de EUROVALYS



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 1030 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Les deuxNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 11.40 %
(moyenne du marché : 6,72%)
 Frais de gestion TTC : 12.00 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,67%)


Pour investir dans EUROVALYS, le ticket minimum est de 1030 €.
Les frais de souscription sont de 11.40 % TTC (moyenne du marché : 6,72%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,67%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
LINXEA ZEN Linxea label ideal-investisseur 16,2/20
RAMIFY VIE Ramify 13,5/20




Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
LINXEA PER LINXEA label ideal-investisseur 16,0/20
P PER PATRIMEA PATRIMEA label ideal-investisseur 16,8/20

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

Advenis Investment Managers est une société de gestion de portefeuille, filiale du groupe Advenis (coté en bourse sur Euronext). La société gère des fonds de type OPCVM et SCPI à destination d'investisseurs institutionnels et privés. Dans sa gamme de solutions, la société propose notamment des SCPI fiscales (Malraux et Déficit Foncier).


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- SCPI ELIALYS
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Actualités de EUROVALYS et de la société de gestion ADVENIS


27/04/2022 : Nouvelle acquisition en Allemagne pour Eurovalys

La SCPI EUROVALYS annonce l'achat d'un immeuble de bureaux de plus de 24.000 m2 à Offenbach, en périphérie immédiate de Francfort (Allemagne), pour un montant hors droits de plus de 80 millions d' ...





***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.





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