SCPI COEUR DE REGIONS :
une SCPI régionale à haut rendement dont l'occupation et la valorisation méritent attention
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : -2.6 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,17
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 6,20 %
- Taux d’occupation financier : 96,11 %
- Durée moyenne des baux : 4,2 ans
- Capitalisation : 426 M€
- Nombre d’immeubles : 92
- Diversification : Concentrée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
au-dessus de la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
inférieur
Diversification
concentrée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | SOGENIAL IMMOBILIER |
| Nom SCPI | COEUR DE REGIONS |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | novembre 2018 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 17/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 6,20% |
| Dividende trimestriel | 10,29 € |
| Dividende annuel | - € |
| Performance brute globale annuelle | 6,00% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 664,00 € |
| Prix de retrait | 584,32 € |
| Valeur de réalisation | 549,70 € |
| Date valeur réalisation | ND |
| Valeur de reconstitution | 681,94 € |
| Date valeur reconstitution | 30-06-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 17/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 6,20 % | 6,20 % | 6,20 % | 6,40 % | 6,43 % | 6,30 % | 6,25 % | 1,21 % |
Score de lecture factuel
Rendement : niveau élevé et stabilisé à 6,20 % depuis 2023, après un léger reflux du dividende et une hausse du prix de part. La dynamique de progression observée entre 2019 et 2021 a laissé place à un plateau.
Valorisation : écart de +2,7 % entre valeur de reconstitution et prix de souscription, en compression nette par rapport aux 5,8 % de 2022. La valeur de reconstitution a reculé de 697,34 € à 681,94 €, trajectoire en inflexion.
Exploitation : taux d'occupation financier à 96,11 %, en recul de 2,33 points par rapport à la donnée antérieure de 98,44 %. Signal de tension observable sur la qualité d'occupation, même si le niveau absolu reste supérieur à 95 %.
Diversification : concentration marquée sur deux axes — bureaux et commerces représentent 79 % des actifs, et les régions pèsent 85,8 % du patrimoine. Le ratio de 2,1 locataires par immeuble renforce ce constat de concentration à l'échelle des actifs.
Liquidité : aucune part en attente de retrait à la date de reporting, ce qui traduit une fluidité complète des échanges. Niveau favorable observé, sans présomption sur la continuité de cette situation.
Valorisation : écart de +2,7 % entre valeur de reconstitution et prix de souscription, en compression nette par rapport aux 5,8 % de 2022. La valeur de reconstitution a reculé de 697,34 € à 681,94 €, trajectoire en inflexion.
Exploitation : taux d'occupation financier à 96,11 %, en recul de 2,33 points par rapport à la donnée antérieure de 98,44 %. Signal de tension observable sur la qualité d'occupation, même si le niveau absolu reste supérieur à 95 %.
Diversification : concentration marquée sur deux axes — bureaux et commerces représentent 79 % des actifs, et les régions pèsent 85,8 % du patrimoine. Le ratio de 2,1 locataires par immeuble renforce ce constat de concentration à l'échelle des actifs.
Liquidité : aucune part en attente de retrait à la date de reporting, ce qui traduit une fluidité complète des échanges. Niveau favorable observé, sans présomption sur la continuité de cette situation.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 92 |
| Nombre de locataires | 195 |
| Surface totale | 237992 m2 |
| Durée des baux | 4.2 ans |
Occupation & dette
| TOF | 96,11 % |
| Taux d’endettement | 12,83 % |
| Capitalisation | 426 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Cœur de Régions est une SCPI gérée par Sogenial Immobilier, positionnée sur l'immobilier tertiaire en régions françaises. La présente analyse porte sur les données disponibles jusqu'au quatrième trimestre 2025, mises en regard avec les séries historiques remontant à 2018. Tous les constats reposent exclusivement sur les indicateurs chiffrés fournis.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 6,20 %, un niveau identique à celui de 2023 (6,20 %) et en retrait par rapport au pic de 2021 (6,43 %). La série historique montre une phase de montée rapide entre 2018 et 2021 — le taux passant de 1,21 % (exercice partiel en 2018, avec un dividende de 7,50 € sur quelques mois) à 6,43 % — suivie d'un plateau légèrement déclinant : 6,40 % en 2022, 6,20 % en 2023, puis 6,20 % en 2025.
Le dividende annuel avait progressé de 38,87 € en 2019 à 41,50 € en 2022, avant de refluer à 40,86 € en 2023. Dans le même temps, le prix de souscription a été relevé de 659 € en 2022-2023 à 664 € en 2024-2025, soit une hausse de 0,76 %. L'érosion du taux de distribution entre 2022 et 2023 résulte donc d'un double effet : un dividende en léger repli (−0,64 €) combiné à un prix de souscription stable. En 2025, le maintien du taux à 6,20 % avec un prix de part plus élevé suppose un dividende légèrement supérieur à celui de 2023, autour de 41,17 €, bien qu'aucune donnée explicite ne soit fournie sur le dividende 2025. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription 2025 est fixé à 664 €. La valeur de reconstitution la plus récente s'élève à 681,94 €, ce qui place le prix de part à 97,4 % de la valeur de reconstitution, soit un écart de +2,7 % en faveur de l'investisseur. En d'autres termes, le souscripteur acquiert à un prix inférieur à la valeur patrimoniale reconstituée.
La trajectoire de la valeur de reconstitution mérite attention. Elle a progressé de 650,24 € en 2019 à 697,34 € en 2022, soit +7,2 % en trois ans. La dernière valeur communiquée pour 2025 s'établit à 681,94 €, en recul de 2,2 % par rapport au point haut de 2022 (697,34 €). Ce repli de la valeur de reconstitution, alors même que le prix de souscription a été relevé de 659 € à 664 €, réduit mécaniquement l'écart entre les deux indicateurs. En 2022, cet écart était de 5,8 % (697,34 € contre 659 €) ; il n'est plus que de 2,7 % en 2025. L'évolution traduit une compression de la marge patrimoniale entre le prix payé et la valeur estimée du patrimoine sous-jacent.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 96,11 % au T4 2025, un niveau qui reste supérieur à 95 %, seuil généralement considéré comme élevé dans le marché des SCPI. Toutefois, la comparaison avec la donnée antérieure disponible (98,44 %) fait apparaître un recul de 2,33 points. Cette dégradation, sur un patrimoine de 92 immeubles et 237 992 m², peut correspondre à quelques lots vacants mais signale une tendance à surveiller.
La répartition typologique fait ressortir une prédominance des bureaux à 47,17 %, suivis des commerces à 32,03 % et de la logistique-locaux d'activités à 19,10 %. Les segments santé-éducation (1,64 %) et alternatifs (0,06 %) restent marginaux. Le patrimoine est donc concentré sur deux typologies qui représentent ensemble près de 80 % des actifs.
Géographiquement, le positionnement est explicite : 85,8 % du patrimoine se situe en régions, contre 14,2 % en Île-de-France. Cette répartition est cohérente avec le nom et le positionnement déclaré de la SCPI. Elle implique cependant une exposition forte aux dynamiques économiques locales et à des marchés immobiliers moins profonds que ceux de la métropole parisienne.
Le parc comprend 195 locataires répartis sur 92 immeubles, soit un ratio moyen de 2,1 locataires par immeuble. Ce ratio relativement faible peut indiquer des actifs de taille unitaire modérée ou une occupation mono-locataire fréquente, ce qui constitue un facteur de concentration du risque locatif à l'échelle de chaque immeuble.
La durée résiduelle moyenne des baux s'élève à 4,2 ans. Ce niveau offre une visibilité intermédiaire sur les revenus locatifs : il ne traduit ni une forte sécurisation à long terme, ni une exposition imminente à un renouvellement massif, mais implique qu'une part significative des baux arrivera à échéance dans les prochaines années. La durée ne préjuge toutefois pas de la qualité des locataires en place.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation atteint 426 M€, un niveau qui place Cœur de Régions parmi les SCPI de taille intermédiaire. La collecte annuelle 2025 s'établit à 48 M€, ce qui représente environ 11,3 % de la capitalisation, signe d'une dynamique de collecte encore active.
Le taux d'endettement est mesuré à 12,83 %, un niveau modéré qui laisse en théorie une capacité d'emprunt supplémentaire, sans que l'on puisse en déduire une intention de la société de gestion.
Sur le plan de la liquidité, le nombre de parts en attente de retrait est indiqué à zéro. Ce constat signifie qu'à la date de reporting, l'ensemble des demandes de retrait a pu être satisfait par la collecte ou les souscriptions en cours. Il s'agit d'un indicateur favorable de fluidité du marché secondaire à cette date, sans qu'il soit possible de présumer de son évolution.
Synthèse des constats
Cœur de Régions présente un profil de SCPI à rendement élevé, avec un taux de distribution stabilisé autour de 6,20 % depuis 2023, porté par un dividende qui a légèrement fléchi après le pic de 2022. Le prix de souscription a été progressivement revalorisé, passant de 620 € en 2018 à 664 € en 2025, mais la valeur de reconstitution a reculé par rapport à son plus haut de 2022, réduisant l'écart patrimonial à 2,7 %. Le taux d'occupation, bien que supérieur à 96 %, s'est contracté de plus de deux points, ce qui constitue le signal le plus notable de cette analyse. La diversification reste centrée sur deux typologies (bureaux et commerces) et une zone géographique dominante (régions). L'absence de parts en attente de retrait et un endettement modéré complètent un tableau où les indicateurs financiers ne montrent pas de tension immédiate, tandis que les indicateurs d'exploitation appellent une lecture attentive. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 6,20 %, un niveau identique à celui de 2023 (6,20 %) et en retrait par rapport au pic de 2021 (6,43 %). La série historique montre une phase de montée rapide entre 2018 et 2021 — le taux passant de 1,21 % (exercice partiel en 2018, avec un dividende de 7,50 € sur quelques mois) à 6,43 % — suivie d'un plateau légèrement déclinant : 6,40 % en 2022, 6,20 % en 2023, puis 6,20 % en 2025.
Le dividende annuel avait progressé de 38,87 € en 2019 à 41,50 € en 2022, avant de refluer à 40,86 € en 2023. Dans le même temps, le prix de souscription a été relevé de 659 € en 2022-2023 à 664 € en 2024-2025, soit une hausse de 0,76 %. L'érosion du taux de distribution entre 2022 et 2023 résulte donc d'un double effet : un dividende en léger repli (−0,64 €) combiné à un prix de souscription stable. En 2025, le maintien du taux à 6,20 % avec un prix de part plus élevé suppose un dividende légèrement supérieur à celui de 2023, autour de 41,17 €, bien qu'aucune donnée explicite ne soit fournie sur le dividende 2025. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription 2025 est fixé à 664 €. La valeur de reconstitution la plus récente s'élève à 681,94 €, ce qui place le prix de part à 97,4 % de la valeur de reconstitution, soit un écart de +2,7 % en faveur de l'investisseur. En d'autres termes, le souscripteur acquiert à un prix inférieur à la valeur patrimoniale reconstituée.
La trajectoire de la valeur de reconstitution mérite attention. Elle a progressé de 650,24 € en 2019 à 697,34 € en 2022, soit +7,2 % en trois ans. La dernière valeur communiquée pour 2025 s'établit à 681,94 €, en recul de 2,2 % par rapport au point haut de 2022 (697,34 €). Ce repli de la valeur de reconstitution, alors même que le prix de souscription a été relevé de 659 € à 664 €, réduit mécaniquement l'écart entre les deux indicateurs. En 2022, cet écart était de 5,8 % (697,34 € contre 659 €) ; il n'est plus que de 2,7 % en 2025. L'évolution traduit une compression de la marge patrimoniale entre le prix payé et la valeur estimée du patrimoine sous-jacent.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 96,11 % au T4 2025, un niveau qui reste supérieur à 95 %, seuil généralement considéré comme élevé dans le marché des SCPI. Toutefois, la comparaison avec la donnée antérieure disponible (98,44 %) fait apparaître un recul de 2,33 points. Cette dégradation, sur un patrimoine de 92 immeubles et 237 992 m², peut correspondre à quelques lots vacants mais signale une tendance à surveiller.
La répartition typologique fait ressortir une prédominance des bureaux à 47,17 %, suivis des commerces à 32,03 % et de la logistique-locaux d'activités à 19,10 %. Les segments santé-éducation (1,64 %) et alternatifs (0,06 %) restent marginaux. Le patrimoine est donc concentré sur deux typologies qui représentent ensemble près de 80 % des actifs.
Géographiquement, le positionnement est explicite : 85,8 % du patrimoine se situe en régions, contre 14,2 % en Île-de-France. Cette répartition est cohérente avec le nom et le positionnement déclaré de la SCPI. Elle implique cependant une exposition forte aux dynamiques économiques locales et à des marchés immobiliers moins profonds que ceux de la métropole parisienne.
Le parc comprend 195 locataires répartis sur 92 immeubles, soit un ratio moyen de 2,1 locataires par immeuble. Ce ratio relativement faible peut indiquer des actifs de taille unitaire modérée ou une occupation mono-locataire fréquente, ce qui constitue un facteur de concentration du risque locatif à l'échelle de chaque immeuble.
La durée résiduelle moyenne des baux s'élève à 4,2 ans. Ce niveau offre une visibilité intermédiaire sur les revenus locatifs : il ne traduit ni une forte sécurisation à long terme, ni une exposition imminente à un renouvellement massif, mais implique qu'une part significative des baux arrivera à échéance dans les prochaines années. La durée ne préjuge toutefois pas de la qualité des locataires en place.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation atteint 426 M€, un niveau qui place Cœur de Régions parmi les SCPI de taille intermédiaire. La collecte annuelle 2025 s'établit à 48 M€, ce qui représente environ 11,3 % de la capitalisation, signe d'une dynamique de collecte encore active.
Le taux d'endettement est mesuré à 12,83 %, un niveau modéré qui laisse en théorie une capacité d'emprunt supplémentaire, sans que l'on puisse en déduire une intention de la société de gestion.
Sur le plan de la liquidité, le nombre de parts en attente de retrait est indiqué à zéro. Ce constat signifie qu'à la date de reporting, l'ensemble des demandes de retrait a pu être satisfait par la collecte ou les souscriptions en cours. Il s'agit d'un indicateur favorable de fluidité du marché secondaire à cette date, sans qu'il soit possible de présumer de son évolution.
Synthèse des constats
Cœur de Régions présente un profil de SCPI à rendement élevé, avec un taux de distribution stabilisé autour de 6,20 % depuis 2023, porté par un dividende qui a légèrement fléchi après le pic de 2022. Le prix de souscription a été progressivement revalorisé, passant de 620 € en 2018 à 664 € en 2025, mais la valeur de reconstitution a reculé par rapport à son plus haut de 2022, réduisant l'écart patrimonial à 2,7 %. Le taux d'occupation, bien que supérieur à 96 %, s'est contracté de plus de deux points, ce qui constitue le signal le plus notable de cette analyse. La diversification reste centrée sur deux typologies (bureaux et commerces) et une zone géographique dominante (régions). L'absence de parts en attente de retrait et un endettement modéré complètent un tableau où les indicateurs financiers ne montrent pas de tension immédiate, tandis que les indicateurs d'exploitation appellent une lecture attentive. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
