Investissement locatif : comment bien louer son bien immobilier ?

Étape 1 : fixer le bon loyer

La fixation du loyer dépend notamment de la localisation du logement, de ses caractéristiques, de sa performance énergétique et, dans certains cas, de son historique locatif. Il est également nécessaire de tenir compte du marché local. En affichant un loyer trop élevé, vous risquez d'être confronté à une vacance locative importante qui peut impacter la rentabilité de votre investissement.

Pour fixer un loyer cohérent, appuyez-vous sur plusieurs critères :

- la surface habitable de votre logement ;
- son état général ;
- sa localisation ;
- ses équipements ;
- sa performance énergétique.

Observez également les loyers pratiqués dans le même quartier pour des biens comparables.

Gardez toutefois en tête que des règles spécifiques peuvent limiter la fixation ou l'évolution du loyer. Dans les zones tendues, la relocation d'un logement est notamment soumise à des règles d'encadrement de l'évolution du loyer. Certaines communes appliquent en outre un dispositif d'encadrement reposant sur des loyers de référence, avec un loyer de référence majoré à ne pas dépasser, sauf exceptions prévues par la réglementation.

Bon à savoir : si le bail contient une clause de révision, le loyer peut en principe être révisé une fois par an selon l'indice de référence des loyers (IRL), à la date prévue dans le contrat ou, à défaut, à sa date anniversaire. Certaines restrictions s'appliquent notamment aux logements les moins performants sur le plan énergétique.

Étape 2 : bien choisir son locataire

Le plus important est de vérifier la solvabilité de votre futur locataire. Dans la pratique, certains bailleurs ou assureurs retiennent comme critère des revenus équivalents à environ trois fois le montant du loyer, charges comprises. Il ne s'agit toutefois pas d'un seuil imposé par la loi.

Mais attention, pour évaluer un dossier, vous ne pouvez pas exiger n'importe quelle information. La liste des justificatifs pouvant être demandés au candidat locataire et, le cas échéant, à sa caution est encadrée par la réglementation.

Selon sa situation, vous pouvez notamment demander certains documents autorisés permettant de justifier :

- son identité ;
- son domicile ;
- son activité professionnelle ;
- ses ressources ;
- ainsi que les justificatifs autorisés concernant le garant, si vous en demandez un.

En revanche, vous ne pouvez notamment pas exiger un relevé de compte bancaire, un extrait de casier judiciaire ou certains documents portant atteinte à la vie privée du candidat. La sélection du locataire doit également respecter les règles relatives à la non-discrimination.

Bon à savoir : les diagnostics obligatoires pour louer

Avant de mettre en location votre bien immobilier, pensez à réunir les diagnostics et informations qui doivent être remis au locataire selon les caractéristiques et la localisation du logement. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait notamment partie du dossier de diagnostic technique. Selon les cas, celui-ci peut également comprendre les diagnostics relatifs au plomb, à l'électricité ou au gaz, ainsi que l'état des risques. Pour les immeubles concernés par la réglementation sur l'amiante, certains documents doivent par ailleurs être tenus à la disposition du locataire. Depuis le 1er janvier 2025, en France métropolitaine, les logements classés G au DPE concernés par les critères de décence énergétique ne peuvent plus faire l'objet d'une nouvelle mise en location dans les conditions prévues par la réglementation. Si votre bien est concerné, des travaux de rénovation énergétique peuvent donc être nécessaires.

Étape 3 : signer le bail et remettre les clés à votre locataire

Le bail doit contenir un certain nombre d'informations obligatoires, dont notamment :

- un descriptif précis du logement ;
- le montant du loyer et des charges ;
- la durée du bail : généralement 3 ans pour une location vide lorsque le bailleur est une personne physique et 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale, sauf exceptions ; un an pour une location meublée classique et 9 mois pour une location meublée consentie à un étudiant ;
- le montant du dépôt de garantie lorsqu'il est prévu : il est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois de loyer hors charges pour une location meublée classique ;
- les éventuelles conditions de révision du loyer.

Une fois le contrat de location signé, il ne reste plus qu'à réaliser l'état des lieux d'entrée, en présence du locataire. Ce document décrit précisément l'état du logement lors de la remise des clés. Il servira de référence au moment du départ de votre locataire.

Mettre un bien en location demande du temps et une bonne connaissance de la réglementation. Il peut être utile de faire appel à un professionnel de l'immobilier pour être accompagné dans la mise en location et la gestion administrative du bien.

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