Le dispositif Jeanbrun peine à convaincre les investisseurs
Le nouveau cadre fiscal destiné à relancer l'investissement locatif peine encore à décoller. Selon des chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers, le Jeanbrun ne générerait actuellement que 200 à 300 ventes de logements par mois. Un niveau très éloigné des quelque 4 000 opérations mensuelles que la profession espérait initialement.
L'écart est considérable. À ce rythme, le dispositif reste encore loin de pouvoir provoquer le retour massif des investisseurs particuliers sur le marché immobilier. Nexity, qui revendique environ 300 ventes depuis le lancement, veut toutefois croire à une montée en puissance progressive.
Un démarrage très inférieur aux ambitions initiales
Le Jeanbrun avait été présenté comme l'un des leviers susceptibles de relancer l'investissement locatif privé après la disparition du Pinel. La profession avait évoqué un potentiel de l'ordre de 50 000 logements supplémentaires par an, soit environ 4 000 opérations par mois.
Quelques mois après son entrée en vigueur, les volumes restent sans commune mesure avec cet objectif. Les 200 à 300 ventes mensuelles recensées par la FPI montrent que les investisseurs n'ont pas encore massivement adopté le nouveau mécanisme.
Plusieurs facteurs peuvent contribuer à cette prudence. Le dispositif est moins immédiatement lisible que le Pinel : il ne repose pas sur une réduction d'impôt calculée directement sur le prix du logement, mais sur l'amortissement d'une partie de sa valeur, venant diminuer les revenus fonciers imposables.
Son intérêt varie donc fortement selon le prix d'achat, le niveau du loyer, le financement du bien et la situation fiscale de l'investisseur.
Nexity revendique 300 ventes et reste confiant
Nexity porte un jugement plus favorable sur les premiers mois du dispositif. Lors d'un point presse organisé fin septembre, le promoteur a indiqué avoir vendu environ 300 logements sous Jeanbrun depuis son lancement.
Le groupe estime notamment que la commercialisation a nécessité une phase d'apprentissage, avec la formation des équipes et des partenaires ainsi que l'adaptation des outils permettant aux acheteurs de mesurer l'effet fiscal du dispositif.
Nexity cherche aussi à démontrer que le Jeanbrun ne s'adresse pas exclusivement aux ménages fortement imposés. Le promoteur dit avoir identifié environ 700 logements susceptibles de convenir à des primo-investisseurs.
Dans certaines simulations présentées par le groupe, l'effort d'épargne resterait inférieur à 300 euros par mois pour un contribuable relevant de la tranche marginale d'imposition à 11 %. Ce montant dépend néanmoins du programme, du financement et des hypothèses retenues et ne peut être généralisé à l'ensemble des investissements Jeanbrun.
L'avantage fiscal ne suffit pas à faire un bon investissement
Pour les particuliers, le principal intérêt du dispositif réside dans la possibilité d'amortir fiscalement une partie du prix du logement. L'investisseur peut ainsi réduire les revenus fonciers soumis à l'impôt, en complément des charges traditionnellement déductibles.
Cette économie fiscale doit cependant être mise en regard des contraintes.
Le logement doit notamment être loué nu pendant au moins neuf ans, avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Surtout, la rentabilité dépend d'abord du bien acheté. Un prix de vente élevé, un loyer plafonné trop faible ou un financement coûteux peuvent absorber une bonne partie du bénéfice procuré par l'amortissement fiscal.
Le traitement de la revente doit également être intégré au calcul : les amortissements pratiqués pendant la détention viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour déterminer la plus-value taxable.
La hausse des taux d'emprunt, déjà effective en octobre, pourrait constituer un frein supplémentaire si elle se prolonge. En renchérissant le coût du crédit, elle augmente l'effort d'épargne demandé aux investisseurs et réduit, toutes choses égales par ailleurs, le gain économique procuré par l'amortissement fiscal.
Le vrai test sera le changement d'échelle
Le Jeanbrun n'est donc pas nécessairement un mauvais dispositif pour l'investisseur. Mais les premiers chiffres montrent qu'il n'a, pour l'instant, pas provoqué le redémarrage massif de l'investissement locatif qu'espérait la profession. Le contraste reste important : quelques centaines d'opérations mensuelles sur l'ensemble du marché, contre plusieurs milliers initialement attendues.
La question des prochains mois sera moins de savoir si certains programmes peuvent offrir une équation financière attractive que de déterminer si suffisamment d'investisseurs parviennent à comprendre le dispositif et à y trouver leur compte pour lui permettre de changer véritablement d'échelle.
